Dotazy ohledně zápisu prodeje nemovitosti, uvolnění peněz z úschovy nebo vymazání zástavního práva po prodeji jsou velmi časté. Klienti často pociťují frustraci z délky zápisu změn v katastru nemovitostí. Podobné otázky se týkají i zápisu změn po ukončení dědického řízení.
Zákonná úprava ukládá katastru nemovitostí povinnost informovat každého majitele nemovitosti o všech změnách, které se jeho nemovitosti týkají. Toto informování musí proběhnout v rámci ochranné lhůty, která činí 20 dní. Během této doby je na nemovitosti uvalena tzv. plomba, což signalizuje probíhající změnu a znemožňuje s nemovitostí dočasně nakládat (např. ji prodat další osobě).
Ochranná lhůta vznikla jako reakce na dřívější situace, kdy k nelegálním převodům či vkládání fiktivních zástav docházelo. Cílem bylo ochránit vlastníky nemovitostí. V současnosti však tato lhůta prodlužuje standardní převody o 20 dní a může komplikovat navazující úkony.
Došlo-li k jakémukoliv vkladu týkajícímu se dotčené nemovitosti (vložení věcného břemena, převodní smlouvy, zástavního práva atd.), je majitel nemovitosti písemně o změně seznámen. Ode dne podání návrhu na vklad na katastr (a obeslání účastníků řízení) začíná běžet ochranná lhůta v trvání 20 dnů. V této lhůtě katastr čeká na jakoukoliv zpětnou vazbu ze strany majitele.
V případě, že vlastník na dopis nereaguje, katastr bere jeho mlčení jako souhlas s prováděnou změnou. Pokud katastr neobdrží nesouhlas v ochranné lhůtě, může povolit vklad. Ten pak může být do systémů zapsán hned jeden den po skončení lhůty (tedy 21. den po podání návrhu na katastr).
Ze zákona má katastrální úřad lhůtu 30 dnů na provedení vkladu od podání návrhu. Vzhledem k povinné 20denní ochranné lhůtě, během níž katastrální úřad nemůže vklad provést, se mnohá řízení blíží horní hranici této lhůty.
V praxi se tak termín pro uvolnění prostředků z úschov, které se váže na zapsaný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, může pohybovat mezi 21 až 50 dny po podání návrhu na katastr. V některých případech může tento termín být ještě delší. Je důležité si uvědomit, že katastrální úřad neposuzuje důvodnost předloženého návrhu po celou dobu zákonné 30denní lhůty; drtivou většinu této doby konkrétní návrh na vklad pouze čeká, než se dostane pověřené úřední osobě do rukou.
Nejdelší vkladová řízení bývají v Praze a jejím okolí. Co do počtu podaných návrhů je v popředí i Brno a jeho okolí.
Návrh na vklad je písemná žádost o to, aby katastrální úřad provedl zápis vzniku, změny, zániku, promlčení a uznání existence nebo neexistence určitého práva, například vlastnického práva, zástavního práva, věcného břemena, nájmu atp. Všechna práva, která se zapisují do katastru vkladem, jsou vyjmenována v § 11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.
Ke vzniku takového práva nestačí pouze podpis vkladové listiny (např. smlouvy, potvrzení o zániku určitého práva atp.), ale je nutné ji předložit k zápisu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti definované v § 14 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.
1. Příprava dokumentů: Než podáte návrh na vklad, připravte si všechny potřebné dokumenty. Klíčovým dokumentem je právní titul, tedy dokument prokazující důvod pro vklad do katastru, například kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědění, smlouva o zřízení věcného břemene atd. Tento dokument musí být originál nebo notářsky ověřená kopie s úředně ověřenými podpisy. Dále můžete potřebovat geometrický plán (je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy), plnou moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele (pokud je účastník řízení zastoupen), a další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu.
2. Vyplnění formuláře návrhu na vklad: Formulář pro návrh na vklad do katastru nemovitostí je dostupný na webových stránkách Katastrálního úřadu nebo přímo na Czech POINTu. Doporučuje se použít elektronický formulář, který je intuitivní a poskytuje navigaci.
3. Zaplacení poplatku za vklad: Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 Kč (podle položky č. 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). Poplatek lze platit platební kartou, v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu. Od roku 2025 již není možné poplatek hradit kolkovými známkami.
Sleva 20 % na správním poplatku: Při elektronickém podání návrhu na vklad prostřednictvím Portálu katastru nebo datové schránky se správní poplatek snižuje o 20 % - tedy z 2 000 Kč na 1 600 Kč.
4. Podání návrhu na vklad: Samotný návrh lze podat osobně na příslušném katastrálním úřadě, prostřednictvím pošty nebo elektronicky přes web Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK). Na webových stránkách ČÚZK naleznete seznam všech katastrálních úřadů a jejich elektronických adres podatelen a ID datových schránek.
5. Vkladové řízení: Proces, během kterého úřad rozhodne, zda vašemu návrhu vyhoví. Po podání návrhu katastrální úřad vyznačí tzv. plombu na listu vlastnictví v části „D - Jiné zápisy“. S danou nemovitostí tak nelze po dobu rozhodování katastru nemovitostí volně nakládat. Následuje 20denní ochranná lhůta, během níž mohou dotčené osoby podat námitky nebo připomínky. Po uplynutí této doby katastr rozhodne o návrhu. Celkové řízení trvá nejméně 21 dnů (kvůli ochranné lhůtě) a poté má katastrální úřad dalších maximálně 30 dnů na vyřízení.
6. Vyrozumění o provedeném vkladu: Po úspěšném zpracování návrhu obdrží žadatel vyrozumění o povolení vkladu do katastru nemovitostí (potvrzení o aktualizaci záznamů). Proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek.
Návrh na vklad do katastru může podat jak kupující, tak prodávající, většinou ho ale podávají obě strany současně. Vyplatí se tento krok předem ošetřit v kupní smlouvě. Vkladové řízení může zajistit také advokát či realitní makléř. Není k tomu nutná ani plná moc, zástupce jednoduše uvedete do příslušné kolonky ve formuláři.
V případě odmítnutí návrhu na vklad dostanete od katastrálního úřadu písemné vyrozumění s odůvodněním. K zamítnutí často dochází z důvodu administrativních chyb či nedostatků v žádosti nebo v kupní smlouvě, případně chybí povinné přílohy. Důležité je zjistit příčinu odmítnutí - odstranitelné a neodstranitelné nedostatky.
U odstranitelných chyb vám katastrální úřad (KÚ) dá možnost tyto chyby napravit a poté řízení pokračuje dále bez dalších komplikací a jen s malým zdržením. Pakliže jsou důvodem neodstranitelné nedostatky, KÚ vám sdělí, že zvažuje zastavení řízení. Vy můžete svůj návrh stáhnout (vhodnější z hlediska úspory času) nebo podat správní žalobu proti rozhodnutí katastrálního úřadu.
Daň z nabytí nemovité věci byla zrušena k 25. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. a nemusí ji platit nikdo, kdo nemovitost koupil v prosinci 2019 nebo později. Nicméně stále se vás může týkat daň z příjmu v případě dědění.
Pokud se majitel nemovitosti proti návrhu ohradí během ochranné lhůty, katastr vyznačí tzv. poznámku spornosti. Tato poznámka chrání majitele nemovitosti před neoprávněným převodem během soudního řízení. Zároveň je nutné do dvou měsíců od doručení žádosti o zápis poznámky spornosti podat žalobu k soudu. Pokud není do dvou měsíců doloženo, že ve věci byla podána žaloba u soudu, katastrální úřad poznámku vymaže.
Časté chyby zahrnují nesprávné označení převáděných nemovitostí v souladu s katastrálním zákonem, chybějící údaje o nemovitosti, nebo nerespektování zápisů jiných věcných práv, která brání uskutečnění převodu. Nezapomeňte, že návrh na vklad musíte doprovodit příslušnou vkladovou listinou. Tyto vady jsou považovány za neodstranitelné a katastr nemovitostí v jejich důsledku navrhovaný vklad nepovolí. Uhrazený správní poplatek se v případě zamítnutí návrhu nevrací.
Je proto na místě věnovat procesu podání návrhu na vklad dostatečnou pozornost a nic nezanedbat. V případě nejistoty je vhodné využít služeb realitních makléřů nebo advokátů, kteří vás bezpečně provedou všemi procesy realitních transakcí.
tags: #20 #denni #lhuta #kdy #katastr #nesmi