Problematika automatického prodloužení nájmu bytu je upravena zejména v ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „Obč. Z.“). Toto ustanovení upravuje tzv. konkludentní obnovení nájmu, které reaguje na situaci, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby nájmu.
Aby došlo k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, musí být splněny následující podmínky:
Pokud jsou tyto podmínky splněny, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let. Toto pravidlo neplatí, pokud si strany ujednají něco jiného.
Výzva pronajímatele k opuštění bytu musí mít písemnou formu. V případě soudního sporu by nedodržení písemné formy mohlo oslabit pozici pronajímatele. Důležité je, aby z výzvy nepochybně plynulo, že pronajímatel nesouhlasí s prodloužením nájmu a trvá na jeho skončení.
Přestože zákon stanoví lhůtu tří měsíců od skončení nájmu pro doručení výzvy, v praxi lze doporučit, aby pronajímatel nájemce upozornil na nutnost vyklizení bytu ještě před skončením sjednané doby nájmu. Tím se předejde případným nejasnostem.
Ustanovení § 2285 Obč. Z. je dispozitivní, což znamená, že si smluvní strany mohou jeho aplikaci ve své nájemní smlouvě vyloučit. V takovém případě automatické obnovení nájmu nenastane a bude nutné se na případném prodloužení nájmu aktivně dohodnout.
Alternativně mohou strany ve smlouvě upravit podmínky, za kterých k prodloužení dojde, nebo si sjednat jinou délku obnoveného nájmu. Například lze sjednat, že nájemce musí pronajímateli podat písemnou žádost o prodloužení nájmu s dostatečným předstihem a pronajímatel jej vyrozumí o svém stanovisku.
Nový občanský zákoník (NOZ) přinesl od roku 2014 řadu změn týkajících se nájemních vztahů, které ovlivňují i otázku prodlužování smluv:
Pokud k obnovení nájmu nedojde nebo je automatické prodloužení ve smlouvě vyloučeno, je nájemce povinen byt pronajímateli předat. Občanský zákoník stanoví, že byt je řádně předán, pokud pronajímatel dostane od nájemce klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu. Doporučuje se sepsat písemný předávací protokol, který obsahuje stav měřičů, případná poškození bytu a další relevantní informace. V případě, že nájemce byt opustí bez řádného předání, ale v takovém stavu, že je zjevné jeho neužívání, považuje se byt za odevzdaný.
Nájemce je povinen předat byt ve stavu, v jakém jej převzal, tedy obvykle čistý a vymalovaný. Pokud má byt vady nebo je poškozen, nemusí pronajímatel byt převzít. Pokud jej však i s vadami převezme, vzniká mu právo požadovat jejich opravu.
Stavební úpravy provedené nájemcem v bytě je obecně povinen odstranit, pokud se nedohodne s pronajímatelem jinak. Výjimkou jsou úpravy, které nelze odstranit bez poškození bytu a které byly provedeny se souhlasem pronajímatele - v takovém případě má nájemce právo na vyrovnání.
Pokud nájemce po skončení nájmu ponechá v bytě své věci, má pronajímatel povinnost je krátkodobě uschovat a vyčkat, zda si je nájemce nepřevezme. Pokud si je nájemce nepřevezme ani po upozornění, může je pronajímatel prodat. Věci zjevně znehodnocené nebo opuštěné může pronajímatel zlikvidovat.
tags: #automaticke #prodlouzeni #smlouvy #noz #reality