Domů

Datum dokončení novostavby nemovitosti

Určení správného data dokončení stavby je klíčové pro mnoho právních a administrativních úkonů týkajících se nemovitostí, včetně zápisu do katastru nemovitostí, pro čerpání hypoték či pro daňové účely. V českém právním prostředí existuje několik kritérií a dokumentů, které definují toto datum v závislosti na typu stavby a době její výstavby.

Definice data dokončení stavby

Datum dokončení stavby se primárně odvíjí od typu stavby a právních předpisů platných v době její realizace. Existuje několik možností, jak toto datum určit:

Ohlášení dokončení stavby nebo Prohlášení vlastníka: Pro stavby bez čísla popisného nebo evidenčního, které nevyžadují kolaudaci, ale podléhají stavebnímu povolení nebo ohlášení, je rozhodující datum uvedené v těchto dokumentech. V případě staveb nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení, kde editorem je obec, se datum dokončení stanovuje v součinnosti s vlastníkem stavby, často při přidělení čísla popisného/evidenčního.
Rozhodnutí o povolení k uvedení do provozu: Pro stavby dokončené v období od 1. září 1956 do 30. září 1976 se datum řídí rozhodnutím o povolení k uvedení dokončené stavby do trvalého provozu (užívání).
Datum souhlasu s užíváním stavby: Pro stavby dokončené po 1. říjnu 1976 a pravomocně povolené do 31. prosince téhož roku, nebo pro stavby s datem následujícím po kontrolní prohlídce, při které stavební úřad ověřil splnění podmínek, se jako datum dokončení uvádí datum písemného souhlasu s užíváním stavby.
Datum dle dokumentace skutečného provedení: V případě, že se rozhodnutí o povolení užívání stavby nezachovalo, editor zapíše poslední měsíc pravděpodobného roku dokončení stavby na základě dokumentace skutečného provedení stavby ověřené stavebním úřadem.

Důležité upozornění: Datum dokončení stavby je možné zadat pouze v rozmezí od 1. ledna 1886 do současnosti. V případě změn dokončeného stavebního objektu, jako jsou nástavby, přístavby nebo stavební úpravy, se původní datum dokončení nemění.

grafické znázornění časové osy s klíčovými daty pro určení data dokončení stavby

Nový stavební zákon a kolaudace

Od 1. července 2024 platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který sjednotil proces kolaudace. Již se nerozlišuje mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím, používá se pouze kolaudační rozhodnutí. Toto rozhodnutí je vyžadováno pro všechny stavby, které potřebují stavební povolení, a pro některé jednodušší stavby. Odpadá nutnost předkládat geodetickou dokumentaci, postačí identifikátor záznamu v digitální technické mapě kraje.

Kdy je kolaudace nutná?

Kolaudace je povinná pro stavby, které vyžadují povolení, a to v následujících případech:

Stavby vyžadující povolení: Všechny stavby, pro které je nutné stavební povolení.
Stavby s určitými vlastnostmi:

Stavby veřejné infrastruktury (silnice, rozvody vody, plynu atd.).
Stavby, jejichž vlastnosti budoucí uživatel nemůže ovlivnit (průmyslové stavby, bytové komplexy).
Stavby, u kterých stavební úřad nařídil zkušební provoz.
Stavby, které jsou kulturní památkou.

Stavby s povinností ohlášení nebo podle zvláštních předpisů: Některé stavby, které nevyžadují stavební povolení, ale splňují určité vlastnosti, nebo stavby jako školy či nemocnice, rovněž podléhají kolaudaci.

Jak probíhá kolaudace?

Proces kolaudace v roce 2026 zahrnuje:

Podání žádosti: Žádost o kolaudační rozhodnutí se podává na příslušný stavební úřad, ideálně přes Portál stavebníka.
Závěrečná kontrolní prohlídka: Úřad stanoví termín závěrečné kontrolní prohlídky, která ověřuje soulad stavby s projektovou dokumentací a podmínkami stavebního povolení.
Vydání kolaudačního rozhodnutí: Po úspěšné prohlídce úřad vydá kolaudační rozhodnutí. V případě přiložení odborného posudku autorizovaného inspektora může úřad od prohlídky upustit.

Samotné vyřízení kolaudace je zdarma, avšak je třeba počítat s náklady na potřebné dokumenty, jako jsou revizní zprávy nebo geometrické plány.

Kolaudace podle nového stavebního zákona – co se mění?

Datum dokončení u specifických staveb

Mobilní dům, jako výrobek plnící funkci stavby, nepodléhá kolaudaci. Datum dokončení se uvádí jako datum vydání pravomocného územního rozhodnutí nebo účinné veřejnoprávní smlouvy, která územní rozhodnutí nahrazuje.

Rekonstrukce a stavební úpravy: Pokud rekonstrukce nevyžadovala stavební povolení, datum dokončení se nemění. V případě, že rekonstrukce vyžadovala stavební povolení (např. zásah do nosných konstrukcí, přístavba), po jejím dokončení je nutná kolaudace podle stejných pravidel jako u nových staveb.

Rodinný dům: Od 1. července 2024 se novostavby rodinných domů opět povinně kolaudují. Stavitelé rodinných domů musí po dokončení stavby požádat stavební úřad o přidělení čísla popisného/evidenčního a stavební úřad může provést závěrečnou kontrolní prohlídku.

Studna: Po dokončení studny je nutné získat povolení k odběru podzemní vody a provést kolaudaci studny. Rozhodnutí vydává odbor životního prostředí místně příslušného úřadu.

Garáž: Přistavená garáž musí být zkolaudována, pokud nespadá do kategorie drobných staveb, které kolaudaci nevyžadují. Podmínky jsou stejné jako u jiných staveb.

Zápis do katastru nemovitostí

Po dokončení stavby a případné kolaudaci je nutné stavbu zapsat do katastru nemovitostí. K zápisu se obvykle vyžaduje:

Geometrický plán: V případě nové stavby nebo změny vnějšího obvodu budovy.
Doklad o oprávnění užívat stavbu: Například doklad o závěrečné prohlídce, kolaudační rozhodnutí (pro specifické stavby) nebo jiné podklady dle nového stavebního zákona.
Ohlášení změny údajů katastru nemovitostí: Vyplněný formulář s přiloženými listinami.

V případě zápisu rozestavěné stavby jsou požadavky mírnější a zahrnují geometrický plán, čestné prohlášení vlastníka o rozestavěnosti a pravomocné povolení záměru.

infografika zobrazující kroky pro zápis dokončené stavby do katastru nemovitostí

Finanční aspekty a DPH

Od 1. července 2025 platí novela zákona o DPH, která se dotýká převodů nemovitostí. Pravidlo "pětiletého testu" pro zdanitelnost prvního dodání nemovitosti se ruší. Zásadní je nová definice "podstatné změny stavby", po které se nemovitost považuje z hlediska DPH za novou. Pokud kupujete novostavbu krátce po kolaudaci, je důležité ověřit, zda vaše koupě nepodléhá DPH. Plánování načasování prodeje je klíčové pro optimalizaci daňových povinností.

Při koupi novostavby je také důležité zohlednit případné dodatečné poplatky za nadstandardní služby (kamerový systém, recepce, bazén apod.), které nejsou vždy zahrnuty v kupní ceně. Tyto poplatky, označované jako "součást spoluvlastnictví", mohou významně navýšit měsíční náklady.

tags: #datum #zarazeni #novostavby #nemovitosti