Při prodeji nemovitosti, ať už bytu nebo domu, je běžnou praxí, že Vás osloví realitní makléř s nabídkou svých služeb. Pokud se rozhodnete pro spolupráci, je důležité věnovat pozornost detailům a potenciálním nástrahám, které mohou pracovníci realitní kanceláře využít. Obzvláště obezřetní by měli být nejen prodávající, ale i kupující a nájemci nemovitostí.
Realitní kanceláře mohou v některých případech neoprávněně účtovat provizi, zejména na základě zprostředkovatelských smluv. Tyto smlouvy se uzavírají mezi realitní kanceláří a zájemcem, kterým je v České republice častěji prodávající, ale může jím být i kupující, v závislosti na tom, kdo si služby realitní kanceláře objednal.
Realitní kancelář má nárok na provizi u zprostředkovatelské smlouvy pouze v určitých případech. Pokud si prodejce sám najde kupujícího bez pomoci realitní kanceláře, nárok na provizi nevzniká. V případě, že se realitní makléř ohradí s tvrzením, že k uzavření smlouvy přispěl svými službami, je na něm, aby toto tvrzení prokázal, nikoli na prodávajícím.
Podle nového občanského zákoníku vzniká realitní kanceláři nárok na provizi až dnem uzavření smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím. Je však nezbytné dávat pozor na to, aby smlouva s realitkou neobsahovala tzv. "obstarání příležitosti". V takovém případě by realitní makléř mohl požadovat provizi již za přivedení relevantního zájemce, tedy za obstarání třetí osoby.
Některé realitní kanceláře praktikují dvojí inkasování provize, kdy ji požadují jak od kupujícího, tak od prodávajícího. Tento postup je nezákonný a představuje neoprávněné obohacení realitní kanceláře.
Další oblastí, kde se objevují nároky vůči realitním kancelářím, jsou rezervační smlouvy. Je důležité tyto smlouvy odlišovat od smluv o zprostředkování a nezaměňovat je.
V rezervační smlouvě musí být jasně a srozumitelně sjednáno, co se stane s rezervačním poplatkem po podpisu smlouvy. Podobně jako u zprostředkovatelské smlouvy, realitní kancelář si může poplatek ponechat v případě, že kupující odstoupí od uzavření kupní smlouvy. Toto jednání je však protiprávní, pokud realitka kupujícího k uzavření smlouvy s prodávajícím nutí, a jde o neoprávněné obohacení.
Samotné realitní zprostředkování je podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, definováno jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Pro poskytování realitního zprostředkování jako podnikatel je nutné splnit zákonné požadavky.
Zákon nabízí dvě základní možnosti pro podnikání v oblasti realitního zprostředkování:
Podnikání v oblasti realitního zprostředkování je živností vázanou, což znamená, že je nutné prokázat odbornou způsobilost, ať už formou vzdělání, nebo složením státní zkoušky.
Realitní zprostředkovatelé musí splňovat specifické požadavky na vzdělání a praxi:
Zkouška odborné způsobilosti pro obor Realitní zprostředkovatel zahrnuje písemný test, praktickou a odbornou zkoušku a trvá přibližně tři až pět hodin.
Každý realitní zprostředkovatel musí mít sjednané pojištění profesní odpovědnosti. Zákon ukládá tuto povinnost z důvodu možného způsobení škody z jejich strany a následné nutnosti tuto škodu nahradit. Limit pojistného plnění na jednu pojistnou událost činí nejméně 1 750 000 Kč a v případě souběhu více pojistných událostí během jednoho roku minimální limit je 3 500 000 Kč.
Neoprávněné podnikání je upraveno v § 61 až 64 živnostenského zákona. Pojem podnikání je definován v § 420 občanského zákoníku. Neoprávněné podnikání je nejprve posouzeno v rámci správního řízení o přestupcích. Pokud by živnostenský úřad dospěl k závěru, že mohla být naplněna skutková podstata trestného činu, předá věc orgánům činným v trestním řízení.
Každému podnikateli, včetně realitních zprostředkovatelů, se může stát, že se stane subjektem kontroly z finančního úřadu. Daňové kontroly upravuje Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, který definuje postup v takovém případě a povinnosti obou stran.
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ukládá podnikatelům povinnosti týkající se vedení účetnictví. Mezi konkrétní doporučení pro finanční úřad patří úplná a správná dokumentace, vedení řádného účetnictví, dodržování lhůt a případná pomoc odborníka.
Důkazní břemeno v případě kontroly nese vždy kontrolovaný daňový subjekt. Proto se doporučuje vést řádné účetnictví a uschovat si veškeré listiny a doklady.
Pokud chcete podnikat jako realitní zprostředkovatel, je nezbytné využít jednu z forem podnikání - buď OSVČ, nebo založení obchodní společnosti. Jinak by se jednalo o neoprávněné podnikání, které může být kvalifikováno i jako trestný čin.
Argumentace, že klient bude mít službu levnější například o DPH, je zavádějící, pokud z takové práce nejsou odváděny další daně, jako je daň z příjmu. Každý by měl vždy vyžadovat doklad o tom, za co zaplatí.
Daňový doklad slouží jako důkaz o provedení a zaplacení dané služby. Pokud vám někdo nabízí služby, je vhodné si nechat vystavit daňový doklad s uvedením názvu a rozsahu služby, částky a dalších podrobností.
Vyžadování daňového dokladu je také zárukou kvality poskytovaných služeb. Firma, která vystavuje daňové doklady, splňuje potřebné požadavky na účetní evidenci a vedení podnikání.
Faktura slouží jako podklad pro daňové přiznání a může snížit daňovou povinnost klienta, pokud ji použije jako důkaz o výdajích. Faktura za provizi za realitní služby může být také důkazem při soudních sporech, neboť obsahuje údaje o transakci, včetně popisu služeb, výše provize a data uzavření smlouvy.
Daňový doklad je definován zákonem o dani z přidané hodnoty (DPH) a musí být vystaven každým podnikatelským subjektem, kterému vznikla povinnost platit DPH. Musí obsahovat údaje o DPH a datum uskutečnění zdanitelného plnění.
Fakturu může vystavit i nepodnikatel a neplátce DPH. Její podobu a formu daňový zákon nedefinuje. Faktura slouží k úhradě za zboží nebo služby a zavazuje objednatele k platbě za definovaných podmínek.
Faktura musí obsahovat:
V oblasti realitního zprostředkování je důležité správně uchopit problematiku DPH. Zdanitelná plnění, základ daně, sazby daně, osvobozená plnění a nárok na odpočet daně jsou klíčové aspekty, které je třeba zohlednit.
V případě, kdy developerská společnost prodává rodinný domek fyzické osobě a realitní společnost vystaví developerské společnosti fakturu za realitní činnost s 21% DPH, je nutné řešit správné zaúčtování a odvod DPH.
Pokud realitní společnost vystaví developerské společnosti fakturu s DPH, ačkoli je již uhrazena, developerská společnost by měla zvážit, zda je toto plnění pro ni zdanitelné a jaký má nárok na odpočet DPH. V případě, že se jedná o zprostředkování úvěrů, může být toto plnění osvobozeno od DPH.
V případě, že realitní společnost pošle vyúčtování s dvouměsíčním zpožděním, je důležité dodržet všechny zákonné lhůty pro odvod DPH.
Každý úspěšný makléř potřebuje efektivní způsob fakturace. Profesionální fakturační programy pomáhají s rychlou přípravou faktur, minimalizací chyb, organizací dokumentů a zálohováním.
Doporučené programy, jako například Idoklad.cz, nabízejí bezplatný účet s omezením do 5 odběratelů, automatické vytváření a odesílání faktur, párování plateb a doplňování údajů z ARESu.
tags: #faktura #za #realitni #cinnost