Každý vlastník bytu se v praxi setkává s pojmem „příspěvek do fondu oprav“. Jeho zákonné označení je však „příspěvek na správu domu a pozemku“. Platby do fondu oprav mohou být ve stanovách nazývány jako příspěvky, jindy jako zálohy. Správným termínem je skutečně příspěvek, neboť se předpokládá, že platby zaplacené jednotlivými vlastníky jsou nevratné a nevyúčtovávají se. Tyto prostředky zůstávají na účtu společenství a jsou určeny pro opravu, správu a rekonstrukci domu. Pojem „záloha“ by naopak předpokládal zpravidla jednou za rok vyúčtování, vymáhání nedoplatků či vracení přeplatků.
V praxi vlastníci bytů často zaměňují fond oprav se zálohami na služby. Výše příspěvku se zpravidla odvíjí od poměru odpovídajícímu podílu na společných částech domu. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) si však může vytvořit vlastní systém výpočtu příspěvků do fondu oprav. Častým způsobem účtování může být stanovení platby podle podlahové plochy jednotlivých bytů. Při výpočtu lze zohlednit rovněž způsob využití jednotlivých jednotek v domě.
Pokud již v SVJ existuje nějaká dohoda o způsobu výpočtu příspěvků, automaticky se podle přechodných ustanovení zákona stává součástí prohlášení vlastníka. Praktický postup stanovení výše jednotlivých plateb je zpravidla takový, že návrh jejich výše a způsobu výpočtu předkládá výbor společenství. Následně konkrétní výši, pravidla pro tvorbu a využití fondu schvaluje shromáždění vlastníků jednotek.
V rámci účetnictví se fond oprav eviduje jako dlouhodobá záloha. Nejde tedy účetně o fond tvořený z čistého zisku. Příspěvek do fondu oprav (správně příspěvek na správu domu a pozemku) je zákonnou povinností každého vlastníka bytové jednotky. Jeho výše se obvykle určuje podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, případně podle metru čtverečního. O přesné výši a způsobu výpočtu rozhoduje shromáždění vlastníků. Odlišná pravidla musí být nově upravena přímo v prohlášení vlastníka, ne jen ve stanovách.
Z fondu se hradí opravy, údržba a technické revize, nikoliv služby nebo běžné provozní náklady. V účetnictví se vede jako nevyúčtovatelná dlouhodobá záloha.
Pokud jde o garážové stání, které je v prostorách garáží bytového domu, tak většinou je tento prostor veden jako jedna bytová jednotka. Jako podílový spoluvlastník jste členem SVJ domu automaticky a musíte hradit část nákladů. Jde většinou zejména o elektřinu, úklid společných prostor, pojištění atd. Nezáleží na tom, že v domě nebydlíte, stačí, že užíváte prostory.
Ano, pokud je garáž nebo nebytový prostor vymezen jako jednotka v domě, vzniká povinnost přispívat na správu domu a pozemku samotným vlastnictvím jednotky. O výši příspěvků rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek. Společenství vlastníků může dluh vymáhat, obvykle nejprve zasíláním upomínek, následně může dluh vymáhat soudně.
V případě pozdních plateb lze uplatnit vůči majitelům bytů zákonný úrok z prodlení. V rámci předpisu plateb se rozepíšou platby jednotlivých majitelů jednotek a spolu s tím i platby záloh na služby. Samotné platby pak probíhají nejčastěji s měsíční frekvencí.
V případě koupě bytu v novostavbě je pravděpodobné, že měsíční zálohy do fondu oprav budou dosahovat nižších částek, zpravidla několika set korun měsíčně. Obecná snaha majitelů bytů je zpravidla platit co nejméně. Při stanovení výše příspěvků je v prvé řadě třeba vycházet ze stáří a technického stavu domu. Se zkušeným stavařem či jiným odborníkem je vhodné projít jednotlivé části domu a vyčíslit, jaké opravy či investice jsou urgentní.
O výši příspěvků rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek. Pokud s rozhodnutím o výši Vašeho příspěvku do fondu oprav nesouhlasíte, máte jako přehlasovaný vlastník jednotky právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl.
Poměr plateb na správu domu se řídí podle spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech. Tato skutečnost je uvedena v prohlášení (vlastníka budovy) a z něj pak byla přepsána do katastru, na listy vlastnictví jednotlivých jednotek. Spoluvlastnické podíly jsou vyjádřeny bezrozměrným číslem s celočíselným čitatelem i jmenovatelem. Změna prohlášení by musela být schválena všemi vlastníky jednotek.
Dotazy týkající se konkrétního rozúčtování příspěvků na správu domu na jednotlivé vlastníky jednotek by měly být řešeny primárně v rámci výboru SVJ a následně na shromáždění vlastníků. Každý vlastník bytu v domě s fungujícím společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) se setkává s dvěma pravidelnými platbami - zálohami na služby a příspěvky na správu domu a pozemku, tedy takzvaným fondem oprav. I když obě platby chodí často „v jednom balíčku“ a hradí se zároveň, jejich právní povaha a účel se liší. Jedna slouží k úhradě běžného provozu bytu, druhá k zajištění chodu a dlouhodobé údržby domu jako celku.
Každý vlastník jednotky má jako příjemce služeb povinnost hradit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, a to v souladu s § 1181 občanského zákoníku. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) v roli poskytovatele služeb obvykle zajišťuje dodávku tepla a teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu, čištění jímek, provoz a čištění komínů, jakož i umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu (tedy služby spojené s užíváním bytu vymezené v § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
Způsob rozúčtování nákladů na jednotlivé služby mezi vlastníky (tzv. rozúčtovací klíč) musí být buď uveden v prohlášení vlastníka, nebo schválen shromážděním SVJ (§ 1208 písm. e) OZ). O výši měsíčních záloh pak může rozhodovat buď přímo shromáždění, nebo - pokud to stanoví stanovy - výbor SVJ. V praxi tuto pravomoc zpravidla vykonává statutární orgán, který má nejpřesnější přehled o předpokládaných nákladech.
Výše záloh je stanovena jako měsíční podíl z ročních nákladů odvozených buď ze skutečných nákladů za uplynulé zúčtovací období, z předpokládaných nákladů aktuálního roku, nebo z kombinace těchto údajů. Pokud nedojde k dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, nebo není-li přijato rozhodnutí příslušného orgánu, platí zákonné pravidlo: záloha se stanoví podle posledního zúčtování či předpokladu aktuálních cen (viz § 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
Specifická úprava se vztahuje na zálohy za dodávku vody a odvádění odpadních vod. Pokud není ujednána jejich výše, stanoví se maximálně jako jedna dvanáctina roční spotřeby - buď dle skutečného odběru z minulého roku, nebo na základě směrných čísel roční spotřeby vynásobených aktuálními cenami (viz § 4 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.).
O každé změně výše záloh musí být vlastníci jednotek prokazatelně informováni, nejčastěji prostřednictvím evidenčního listu. Tento dokument obsahuje nejen výši záloh a jejich rozpis dle jednotlivých služeb, ale také údaje o splatnosti a platebních údajích. Na rozdíl od příspěvků na správu domu je SVJ jako poskytovatel služeb povinno provést roční vyúčtování záloh, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
V advokátní praxi se poměrně často objevují spory při prodeji bytu, kdy kupující zjistí až po převodu jednotky dluh prodávajícího na příspěvcích do fondu oprav. Dluhy související se správou domu mohou přejít na nového vlastníka jednotky.
Fond oprav jako součást nájemného či podnájemného: V případě podnájmu bytů soudy vyšly z toho, že povinnost platit fond oprav a příspěvky na správu domu a pozemku má člen družstva (resp. vlastník bytu). Nicméně Nejvyšší soud ČR zaujal opačný názor, že pokud strany (nájemce a podnájemce, popř. pronajímatel a nájemce) sjednají práva a povinnosti podle svého uvážení, nic jim nebrání dohodnout si úhradu plateb do fondu oprav jako samostatné položky v podnájemním vztahu. Jedná se pak o součást plateb podnájemného, nikoliv úhradu za služby.
Pokud s rozhodnutím o výši příspěvku do fondu oprav nesouhlasíte, máte jako přehlasovaný vlastník jednotky právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl.
Zkontrolujeme všechny vaše dokumenty a zajistíme, že stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva budou odpovídat potřebám domu a budou v souladu se zákonem. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu.
tags: #garaze #a #byty #musi #byt #oddelene