Tento článek se zabývá problematikou staveb umístěných na cizím pozemku a zřízených v době účinnosti „starého“ občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Účelem tohoto článku je shrnout aktuální stav právní úpravy a judikatury týkající se této problematiky a nastínit možná řešení tohoto nežádoucího stavu.
Dle současné právní úpravy zpravidla platí, že součástí pozemku je vše, co se nachází nad i pod jeho povrchem včetně staveb na něm umístěných. Tato tzv. superficiální zásada (Superficies solo cedit) byla v českém právním řádu zrušena s příchodem „středního“ občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. a navrácena až po 63 letech s účinností „nového“ občanského zákoníku (dále jen OZ) ke dni 1. 1. 2014.
V návaznosti na tuto skutečnost a také na existenci tzv. socialistických forem vlastnictví za minulého režimu není neobvyklé, že vlastník budovy (např. rekreační chaty, garáže či dokonce rodinného domu) a vlastník pozemku, na němž je předmětná stavba umístěna, jsou rozdílné osoby, přičemž stavba na daném pozemku stojí desítky let.
Z rozdílnosti vlastníka pozemku a stavby na něm umístěné může plynout řada nepříjemností a sporů. Dle ustálené judikatury, která je ve vztahu ke stavbám umístěným na cizím pozemku poměrně bohatá, nelze na stavby zřízené před 1. 1. 2014 použít právní úpravu pro vypořádání neoprávněné stavby obsaženou v § 1084 a násl. OZ.
Pro klasifikaci stavby jako (ne)oprávněné je stěžejní, zda měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul. Jinými slovy řečeno, zda stavebník stavěl na pozemku na základě nějakého právního důvodu, přičemž není rozhodující, zda stavebník měl či neměl stavební povolení či kolaudační rozhodnutí. Oprávněnost stavby se posuzuje dle právních předpisů účinných v době jejího vzniku.
Pro účel tohoto článku budeme vycházet z toho, že stavba byla zřízena v době účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. V případě, že stavba vznikla před poměrně dlouhou dobou (např. 50 až 60 lety), mohl se vlastník stavby i několikrát změnit. Pro současného vlastníka stavby tak může být poměrně složité zjistit, zda k jejímu postavení měl původní stavebník právní titul, či nikoliv.
Z tohoto důvodu judikatura umožňuje v některých případech částečně přenést důkazní břemeno o neoprávněnosti stavby na vlastníka pozemku.
Dle ustálené judikatury lze v případě neoprávněných staveb zřízených za účinnosti OZ 1964 vypořádat jiným způsobem, zejména např. zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě; mělo by jít o nepojmenované věcné břemeno, nikoliv o právo stavby, ani právo užívání.
Účelnost odstranění neoprávněně stavby ve smyslu ustanovení § 135c OZ 1964 je třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. Soud musí přihlížet zejména:
Soud by měl rovněž porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby.
Jak již bylo uvedeno výše, oprávněná stavba je taková stavba, ke které má její vlastník právní titul (např. vlastnil také samotný pozemek, výprosa, nájem, služebnost aj.).
Dle judikatury vyšších soudů na oprávněnou stavbu (postavenou za účinnosti OZ 1964) nelze aplikovat pravidla vypořádání dle ustanovení § 135c OZ 1964, a to ani analogicky. Analogická aplikace tohoto ustanovení není dle Nejvyššího soudu možná z toho důvodu, že analogií právní úpravy nelze učinit konstitutivní rozhodnutí soudu, protože by se jednalo o nepřípustnou retroaktivitu.
Vlastník pozemku se tak může domáhat pouze odstranění stavby dle § 126 OZ 1964 a strany se tak u soudu nemohou domáhat vypořádání této nežádoucí situace v podobě přikázání nemovitostí do vlastnictví jednoho vlastníka (pozemku či stavby) či zřízení věcného břemene.
Za neomezené právo mít stavbu na cizím pozemku ustálená rozhodovací praxe považuje např. pozemek byl svěřen osobě do osobního užívání za socialismu dle § 198 OZ 1964 (před novelou č. 131/1982 Sb.).
Za omezené právo mít stavbu na cizím pozemku lze považovat např. nájemní smlouvu, výprosu, časově omezené věcné břemeno, souhlas vlastníka pozemku na určitou dobu aj. Jakmile takový právní titul zanikne, vlastník pozemku se může domáhat odstranění stavby.
Nutno nicméně upozornit, že pokud bylo dříve právo mít stavbu na cizím pozemku neomezené, není vyloučeno, aby se dohodou stran nezměnilo na právo omezené (např. nájemní smlouvou).
Závěrem lze shrnout, že vlastníci staveb neoprávněně umístěných na cizím pozemku mají z určitého pohledu výhodnější postavení než vlastníci (v minulosti) oprávněných staveb, neboť současný stav právní úpravy a rozhodovací praxe umožňuje tuto nežádoucí situaci vypořádat právě a pouze u neoprávněných staveb zřízených za účinnosti OZ 1964.
V mnohých případech vlastníci pozemku ani nevědí, zda jejich stavba byla na pozemku vystavěna oprávněně, či nikoliv, přičemž tuto nežádoucí situaci ani nezavinili jejich právní předchůdci, neboť je výsledkem minulého režimu.
Ačkoliv lze do určité míry souhlasit s ustálenými závěry rozhodovací praxe, že analogická aplikace § 135c OZ 1964 není možná z důvodu nepřípustné retroaktivity, nelze současný právní stav považovat za spravedlivý. Jediným aktuálně možným a efektivním řešením s jistým výsledkem je tak uzavření smlouvy o převodu pozemku pod stavbou do vlastnictví vlastníka stavby, popř. naopak o převodu stavby do vlastnictví vlastníka pozemku za určitou cenu.
Vlastník pozemku však v mnoha případech nebude mít motivaci prodat část svého pozemku do vlastnictví vlastníka stavby (popř. odkoupit předmětnou stavbu), když mu právní úprava umožňuje požadovat plnění za užívání pozemku pod stavbou vůči vlastníkovi stavby z titulu bezdůvodného obohacení. V praxi se tak lze často setkat s nátlakovými akcemi ze strany vlastníků pozemků, kteří se pokoušejí donutit vlastníky staveb umístěných na jejich pozemcích k uzavření nájemní smlouvy na užívání pozemku pod stavbou, a to zpravidla na dobu určitou.
Vzhledem k tomu, že judikatura vyšších soudů dlouhodobě použití analogie právní úpravy dle § 135c OZ 1964 na stavby oprávněně zřízené na cizím pozemku za účinnosti OZ 1964 odmítá, bylo by za účelem odstranění tohoto nežádoucího stavu vhodné, aby zákonodárce danou právní úpravu upravil tak, aby bylo možné tento nežádoucí stav, zejména u dříve oprávněných staveb umístěných na cizím pozemku, vypořádat. Vhodným nástrojem by bylo např. umožnění vlastníkům oprávněných staveb domáhat se zřízení věcného břemene (služebnosti) užívání pozemku pod stavbou za zákonem stanovených podmínek obdobně, jako je tomu u práva zřízení nezbytné cesty dle § 1029 a násl. OZ.
V této sekci se zaměříme na konkrétní případ, který ilustruje složitost problematiky staveb na cizím pozemku. Jedná se o situaci, kdy vlastník garáže zjistí, že jeho stavba stojí na pozemku soukromého majitele, který následně požaduje uzavření nájemní smlouvy za částku, s níž vlastník garáže nesouhlasí.
Dotaz: Jsem majitelem garáže (stavba je řádně zanesena v katastru nemovitostí), stojí však na cizím pozemku (soukromý majitel). Dosud se neplatilo žádné nájemné, majitel nenabídl pozemek k prodeji. Nyní požaduje uzavření nájemní smlouvy na částku, se kterou nesouhlasím (částka 1.000,-/měsíc je obvyklá za pronájem celé garáže, ne za pronájem pozemku pod garáží). Má majitel pozemku právo určit si výši nájemného dle svého uvážení, nebo se v tomto případě určuje na základě nějakého posudku dle ceny v místě obvyklé (což by bylo cca desetina požadovaného nájmu)?
Odpověď 1: Do jednání o ceně nájmu bude těžko někdo další vstupovat. Může to skončit i tím, že dostaneš výpovědní lhůtu, od které budeš muset stavbu odstranit. Když jsi tu garáž stavěl, pozemek patřil komu (státu, byl pak vrácen v restituci...)?
Odpověď 2: Ono je vůbec špatné, že takové absurdity jako rozdílný vlastník pozemku a stavby vůbec můžou u nás vznikat a klidně to může pokračovat v reálu různě, pokud se nebude možné s majitelem rozumně domluvit je možné vzhledem k jeho přístupu podat soudu žalobu na zřízení věcného břemene k jeho pozemku, i když zrovna tohle je pěkná prasárna.. V tomto konkrétním případě, bych asi nelitoval toho zajít si k advokátovi pro rady a nejlepší postup..
Odpověď 3: Já osobně bych na svém pozemku cizí stavbu nechtěl, pokud by mi řádně nezaplatili.
Odpověď 4: Spíš tipuju situaci s koupí bytu s garáží od realitky, která si nechala v rukávu trumf, jak vytáhnout později z hejlů další prášule. Teď budou všechny byty/domy prodaný, tak to rozjeli.
Odpověď 5: U nás si za komančů lidi z bytovky postavili garáže na pozemku tehdejšího JZD, tzv. na dobré slovo. Dnes už JZD není a tak musí platit nebo bourat. Každý si mohl vybrat.
Odpověď 6: Je to přesně analogický případ, dědictví po motorizované babičce. JZD kdysi umožnilo nájemníkům postavit si "v akci Z" garáže na pozemku družstva. Pozemky v restituci dostal soukromý majitel (došlo k chybě KÚ). No a teď chce vybírat výpalný místo nájemného (pozemek ve stejné kategorii, tzn. ostatní plocha se v lokalitě prodává kolem 120,- korun za m2, pokud bereme nájemné v rozumné výši, mělo by činit cca 10% z hodnoty pozemku, ne požadovaných téměř 50%... Určitě se pokusím jít cestou nějaké zprostředkované dohody na nájemné v místě obvyklé nebo odkupu pozemku do pětinásobku ceny obvyklé.
Odpověď 7: „Ale proč? Aby to bylo v rozkladu? Aby se to totálně rozvrátilo.
Odpověď 8: V této složité a napjaté době, kdy se díky koronaviru očekává pád cen nemovitostí, je pro mne jednou z mála pozitivních změn zrušení předkupního práva. Předkupní právo, které bylo s koncem roku 2013 zrušeno, se do legislativy vrátilo 1. 1. 2018. Byla to velká a nepříjemná změna nejen pro investory a spekulanty, ale také pro mnoho vlastníků nemovitostí. Pokud jste v posledních dvou letech chtěli prodat například byt v bytovém domě, ke kterému patřilo garážové stání nebo sklep, určitě jste si zažili pár bezesných nocí. Tomu by mělo být od 1. 7. 2020 odzvoněno. Předkupní právo k podílům na nemovitostech se téměř kompletně ruší.
Odpověď 9: Určitě bych se nejprve snažil s majitelem pozemku dohodnout na nájmu, nevím kde to je, ale např. znám případ, kdy je postavena provozovna na pozemku o výměře cca. 1700 m2 a její vlastník platí majiteli pozemku nájem nějakých 27 tis./měs....
Definice nemovité věci v českém právu prošla vývojem. Již obecný zákoník občanský z roku 1811 považoval za nemovité věci ty, které nebylo možné přenášet bez porušení jejich podstaty, včetně pozemků. Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. definoval pozemky a stavby jako věci nemovité. Současný občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (o. z.) v § 498 odst. 1 definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim. Pozemek je vymezen v § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, jako část zemského povrchu s definovanými hranicemi.
Dle § 506 odst. 1 o. z. je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem. Občanský zákoník se tak poprvé explicitně zabývá prostorem nad a pod pozemkem a stanoví, že tento prostor je součástí pozemku. Prostor nad pozemkem a pod ním tedy není nikdy samostatnou věcí v právním smyslu, ale je vždy součástí pozemku.
Dříve (§ 297 obecného zákoníku občanského) platila zásada, že stavba je součástí pozemku, a k nemovitým věcem patřily stavby zřízené s úmyslem trvale tam zůstat, včetně vzdušného prostoru v kolmé čáře nad nimi. Tato zásada se vykládala tak, že vlastnictví k pozemku zahrnuje i moc nad prostorem v kolmé čáře nad i pod pozemkem, s výjimkou minerálií.
Současná právní úprava však může vyvolávat otázky v souvislosti s právem vlastníků pozemků omezovat užívání prostoru nad jejich pozemkem. Ačkoliv vlastník pozemku musí umožnit užívání prostoru nad ním ostatním, jeho právo není absolutní. Vlastník pozemku může mít "rozumný důvod" bránit se například přeletům cvičně létajícího práškovacího letadla, zatímco přeletu kosmické lodi nebo nadzvukového letadla bránit nemusí.
Pokud jde o prostor pod pozemkem, existují výjimky, kdy tento prostor nepatří vlastníkovi pozemku. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením nejsou součástí pozemku. Dále podle § 509 o. z. nejsou součástí pozemku liniové stavby, jako jsou vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků.
Přesahy na sousední pozemek, jako jsou balkony, střechy nebo vnější schodiště, mohou být řešeny i v rámci současné právní úpravy. Dle § 1087 odst. 1 o. z. platí, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby, pokud stavěl v dobré víře.
Je však důležité rozlišovat mezi zásahem do pozemku samotného a zásahem do vzdušného prostoru nad ním. Přesah stavby do vzdušného prostoru sousedního pozemku není přestavkem, ale zásahem do vlastnického práva (imisí přímou). V takových případech je prioritou ochrana vlastnických práv majitele pozemku a řešení se zpravidla směřuje k odstranění stavby.
V praxi se mohou vyskytnout i případy, kdy spory o užívání pozemku a s ním spojených práv přerostou do přestupkového řízení. Příkladem je situace, kdy byl na hranici pozemků vybudován pevný plot, který znemožnil užívání garáže.
V jednom z případů došlo k situaci, kdy žalobci jako vlastník pozemku připustili vybudování pevného plotu na hranici pozemku, čímž bylo znemožněno užívání sousední garáže. Toto jednání bylo posouzeno jako přestupek proti občanskému soužití. Žalobci namítali, že nebyla zachována totožnost skutku a že nebyli o vybudování plotu informováni.
Soud v tomto případě posuzoval, zda se žalobci dopustili přestupku aktivním jednáním nebo opomenutím. V případě opomenutí se musí jednat o porušení povinnosti konat, ke které byl pachatel povinen. Ačkoliv žalobci jako vlastník pozemku zatíženého věcným břemenem měli povinnost strpět právo cesty, nebyla jim z rozsudku přímo uložena povinnost něco aktivně konat ve smyslu § 10 zákona o přestupcích.
Soud dále zkoumal, zda bylo prokázáno, že žalobci o vybudování plotu věděli, že se jej aktivně účastnili, nebo že jej umožnili s úmyslem zabránit užívání práva cesty. V daném případě nebylo prokázáno, že by žalobce o vybudování plotu věděl, natož že by se jej aktivně účastnil. V případě žalobkyně bylo poukázáno na její tvrzení o vybudování jiného plotu v minulosti a na možnost, že plot v roce 2020 nestavěla ona ani její manžel.
Soud zdůraznil, že přestupku se nemusela žalobkyně dopustit vlastnoručně, ale relevantní je z čí vůle byl plot vybudován. Nicméně, žalovaný neuvedl, jak k vybudování plotu došlo, a nebylo zřejmé, zda si žalobkyně na stavbu někoho objednala.
Vzhledem k tomu, že mezi žalobci a poškozenými dlouhodobě probíhá spor a historie stavby plotu je složitá (původní plot, jeho oprava, nový plot), soud dospěl k závěru, že nebylo spolehlivě prokázáno, že by žalobci jednali úmyslně a schválně s cílem znemožnit užívání věcného břemene.
Při plánování stavby garáže je důležité zvážit nejen její účel, ale i optimální umístění na pozemku. Správné umístění může ovlivnit praktičnost užívání, estetický dojem a soulad se stavebním zákonem.
Garáž, která slouží primárně k parkování auta, je vhodné postavit co nejblíže k ulici nebo cestě, aby přístupová komunikace nezabírala zbytečně velkou část zahrady. Umístění garáže vedle rodinného domu a v blízkosti komunikace je velmi praktické - zajišťuje krátkou vzdálenost z garáže do domu a zkracuje výjezdovou trasu.
Při umisťování garáže je nutné zvážit také její vzájemné působení s ostatními stavbami na pozemku, zejména s rodinným domem. Nabídka montovaných garáží zahrnuje různé typy zastřešení (šikmá, rovná) a fasád, které mohou být přizpůsobeny vzhledu domu pro dokonalý barevný soulad nebo naopak pro vytvoření kontrastu.
Při stavbě garáže je nezbytné dodržet stavební zákon, který stanovuje odstupové vzdálenosti. Obecně lze stavbu umístit na hranici pozemku pouze v případě, že její umístění nebude trvale omezovat užívání sousedního pozemku. Bezproblémové bývá dodržení dvoumetrové odstupové vzdálenosti od hranice pozemku, pokud soused nemá naproti a příliš blízko okna do obytných místností.
Garáž umístěná před domem může poskytnout soukromí, neboť objekt garáže může částečně nahradit plot a zabránit pohledům z ulice. Může také sloužit jako fyzická bariéra proti zlodějům. Je však třeba dbát na to, aby garáž nestínila tam, kde by to mohlo být nežádoucí.
Situování garáže za domem může mít opodstatnění, pokud má sloužit jako sklad nebo zahradní domek na nářadí. Montované garáže mohou být využity i jako altánky, moderní letní kuchyně, nebo po izolaci stěn jako domácí dílna. Pokud je k dispozici velká zahrada, může být umístění garáže v tomto prostoru vhodným řešením. V případě potřeby lze montovanou stavbu přemístit na jiné místo.
tags: #jak #se #najme #garaz #kdyz #pozemek