Proces zápisu nemovitostí do katastru nemovitostí je klíčový pro určení vlastnických práv. Nicméně, v tomto procesu se mohou objevit různé chyby, které mohou vést k průtahům nebo dokonce k neplatnosti převodu. Je proto důležité znát nejčastější problémy a způsoby, jak jim předcházet.
Chyby mohou nastat již v samotné vkladové listině, tedy v dokumentu, na jehož základě se právo k nemovitosti zapisuje do katastru. Nejčastěji se jedná o kupní, darovací smlouvy, smlouvy o zřízení služebnosti či zástavního práva.
Katastrální úřad je vázán návrhem na vklad. Pokud údaje v návrhu a ve vkladové listině nekorespondují, nemůže být návrh na vklad povolen.
Vady vkladových listin a návrhů na vklad se dělí na neodstranitelné a odstranitelné.
V případě neodstranitelných vad katastr nemovitostí navrhovaný vklad nepovolí. Účastníci si mohou vzít návrh na vklad zpět, což je rychlejší než čekat na zamítnutí, po kterém běží dvouměsíční lhůta pro podání správní žaloby. Po zpětvzetí návrhu je nutné opravit vady a podat vše znovu, včetně opětovné úhrady správního poplatku.
Některé vady lze na výzvu katastrálního úřadu odstranit. Příkladem je neúředně ověřený podpis na vkladové listině, kdy je možné se dostavit na katastrální úřad osobně a uznat podpis za vlastní. Pokud však listinu některý z účastníků nepodepíše vůbec, jedná se o vadu neodstranitelnou.
Návrh na vklad (neboli návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí) je nutné podat na stanoveném formuláři. Jeho správné vyplnění, zejména pro právní laiky, může být náročné.
V případě chyby v návrhu na vklad katastrální úřad postupuje podle toho, zda chybu považuje za odstranitelnou (např. prohozená písmena ve jménech, neuhrazený správní poplatek) či neodstranitelnou (např. špatné označení nemovitosti, zapomenuté spoluvlastnické podíly).
Pokud katastrální úřad zjistí, že v katastru nemovitostí je chyba, může ji opravit i bez návrhu vlastníka nebo jiného oprávněného. Opravují se chyby, které vznikly zřejmým omylem.
V tomto řízení katastrální úřad zašle oznámení o provedení opravy dotčenému vlastníkovi. Často není nutné předkládat žádné dokumenty. Pro komunikaci v elektronické podobě je nutné předkládat dokumenty v elektronické podobě, podepsané uznávaným elektronickým podpisem.
Není každý nesoulad údajů katastru se skutečností chybou. Někdy může být způsoben např. změnou vlastnických práv vydržením nebo změnou hranic mezi pozemky bez vědomí katastrálního úřadu. V takových případech je třeba řešit situaci soukromoprávními instituty, jako je určovací žaloba.
V případě spoluvlastnictví má spoluvlastník předkupní právo při převodu věci. Toto právo však zaniká, pokud spoluvlastník neuplatní své právo včas.
Předkupní právo zaniká například ve veřejné dražbě nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne.
Jeden z případů se týkal situace, kdy dárce s obdarovaným uzavřeli darovací smlouvu, v níž dárce specifikoval svůj spoluvlastnický podíl jako "celý svůj spoluvlastnický podíl". Katastrální úřad návrh na vklad zamítl s odůvodněním, že smlouva nesplňuje náležitosti pro zápis.
Nejvyšší soud však rozhodl, že ve smlouvě byly náležitosti vyjádřeny jasně a srozumitelně. Velikost spoluvlastnického podílu dárce byla zřejmá z katastru nemovitostí. Tento rozsudek zdůrazňuje důležitost výkladu smyslu a účelu právního jednání nad formalismem.
Je však třeba upozornit, že náležitosti právního jednání stanovené zákonem je třeba dodržet. Například nelze nemovitosti ve smlouvách specifikovat pouze odkazem na "veškeré nemovitosti, které vlastním", protože by nebyly splněny povinné náležitosti označení nemovitostí dle katastrálního zákona.
tags: #katastr #spoluvlastnictvi #chyby