Vlastnictví pozemku je komplexní záležitost, která může být zatížena řadou právních a faktických problémů. Nesoulad údajů v katastru nemovitostí se skutečností nebo problémy vyplývající z historického vývoje vlastnických vztahů mohou vést k zpochybnění vlastnického práva a v krajních případech i k jeho ztrátě. V tomto článku se zaměříme na způsoby, jak takové situace řešit, a na důležité aspekty při nabývání nemovitostí.
Stávající právní úprava umožňuje zpochybnění některých vlastnictví, což napovídá dosavadní prošetřování podnětů osob, které se na veřejného ochránce práv obracejí v souvislosti s problémy v zápisech práv do katastru nemovitostí. V některých případech není možné zajistit prokazatelnost vlastnictví, ačkoli zápis do katastru nemovitostí je chápán jako jediný dohledatelný veřejný doklad potvrzující vlastnické právo k nemovitosti.
Při realizaci zápisu se objevují problémy, které mohou vést k zpochybnění vlastnického práva. Jedním z nich je metoda digitalizace při obnově katastrálního operátu, která způsobila v praxi někdy značné úbytky výměr pozemků a faktické změny průběhu hranic. Zástupkyně veřejného ochránce práv po prošetření stížností vlastníků vyzvala Český úřad zeměměřický a katastrální k zajištění opravy faktických chyb a k objasnění postupu katastrálních úřadů při obnově katastrálního operátu. U stávajících stížností, pokud se jedná o chybu nahodilou, doporučuje zástupkyně ochránce vyvolat řízení o opravu chyby.
Především v zastavěném území je však podle ní třeba zabývat se plošnými důsledky digitalizace a volit přesnější metodu mapování založenou na skutečném měření v terénu. Digitalizace totiž při zaměřování, resp. při obnově hranic, často vychází z údajů z pozemkového katastru nebo z poslední dochované evidence, které nemusí odpovídat skutečné realitě.
Návrh na opravu chyby v katastrálním operátu je klíčovým nástrojem pro řešení nepřesností v zápisech. Tento návrh musí mít písemnou formu a musí být podepsán, jinak ho nelze považovat za podání ve smyslu správního řádu. Nelze jej považovat za chybu každý nesoulad údajů katastru se skutečností - musí se jednat o chybu vzniklou zřejmým omylem nebo chybu v geometrickém a polohovém určení, které není důsledkem zřejmého omylu.
Vzor žádosti k podání návrhu na opravu chyby v katastrálním operátu naleznete na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Návrh na opravu chyby musí být podán příslušnému katastrálnímu úřadu nebo katastrálnímu pracovišti podle místa, kde se nemovitost nachází.
Katastrální úřad na podkladě návrhu přezkoumá správnost katastru podle příslušných listin a dokumentace výsledků šetření a měření. Následně opraví chybný údaj katastru a oznámení o provedení opravy zašle dotčenému vlastníkovi nebo jinému oprávněnému. V případě správního řízení katastrální úřad znovu prověří všechny důvody, které vedly k opravě chyby katastru.
Pokud návrh na opravu chyby vznikne v listinné podobě a následně je převeden do elektronické podoby, musí být tento převod proveden s odpovídajícími náležitostmi. Návrh na opravu chyby může vzniknout i přímo v elektronické podobě, v takovém případě musí být podepsán uznávaným elektronickým podpisem a splňovat obecné požadavky pro elektronické podání.
Proti rozhodnutí o ne/provedení opravy chyby katastru lze podat odvolání. Při podání návrhu na opravu chyby katastru vám nehrozí žádné sankce, nicméně je třeba si dávat pozor na možné přestupky dle příslušných zákonů.
Nedůslednost dřívějších způsobů evidence vlastnických vztahů, ale také mezery v současném právním řádu, mohou způsobit nesmírné problémy mnoha vlastníkům nemovitostí. Majitelé, zapsaní v katastru nemovitostí, se mohou náhle ocitnout v situaci, kdy se s vlastnickým právem hlásí někdo další, kdo svůj nárok opírá o řadu let starou smlouvu, o jejíž existenci neměl současný vlastník ani katastrální úřad ponětí.
Stávající majitelé, kteří nemovitost získali „řádnou“ smlouvou a jsou evidováni v katastru nemovitostí, se tak ocitají často až v existenční situaci a jsou svého vlastnictví fakticky zbaveni.
Část problému leží v minulosti. V letech 1951 - 1993 stačila k tomu, aby se někdo stal majitelem nemovitosti, právně účinná smlouva nebo registrace převodní smlouvy na tehdejším státním notářství. Takto založené vlastnické vztahy se až dodatečně zapisovaly do pozemkové knihy nebo později do operátu evidence nemovitostí.
Od 1. 1. 1993 platí, že vlastnictví k nemovité věci se nabývá až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli pouhou smlouvou. Ani tato právní úprava však není bez problémů, neboť nestanovuje lhůtu, v níž musí být smlouva předložena katastrálnímu úřadu. V řadě případů k tomu dochází až s odstupem mnoha let, během nichž mohlo dojít k další řadě převodů a prodejů, kterými došlo ke změně vlastnictví.
Ochránce například řešil podnět, kdy původní prodávající vlastník zemřel a dědicové se o prodeji nedověděli. Zástupkyně veřejného ochránce práv je přesvědčena, že řešením by bylo vymezení lhůty pro předkládání návrhů na vklad do katastru nemovitostí. Pokud by se tak nestalo do tří let od účinnosti smlouvy, posuzovalo by se to tak, že účastníci od smlouvy odstoupili. Obdobně by podle zástupkyně ochránce měla být určena lhůta pro předkládání „starých“ smluv. Po jejím uplynutí by právo založené takovou smlouvou zaniklo.
Podobné problémy způsobuje i prodleva mezi vydáním soudního rozhodnutí o změně vlastnických práv (např. při exekuci) a faktickým záznamem této změny v katastru nemovitostí. Zástupkyně veřejného ochránce práv vyzývá příslušné úřady, aby dodržovaly lhůtu pro předkládání rozhodnutí katastrálnímu úřadu k provedení záznamu v evidenci.
Zásadním poškozením ochrany vlastnického práva, kterým se zástupkyně veřejného ochránce práv zabývala, se týká vlastnictví některých nemovitostí získaných v privatizaci. V některých případech byl na již zprivatizovanou nemovitost uplatněn restituční nárok a jako noví vlastníci byli katastrálním úřadem zapsáni restituenti. Přitom jde o majetek, který stávající vlastníci získali v rámci privatizace, kdy se účastnili veřejných dražeb organizovaných státní privatizační komisí.
Není ani ojedinělé, že majetek byl v průběhu let opakovaně převáděn a vlastnictví nakonec pozbývá až poslední majitel v řadě. Tento stav svědčí o rozporu v postupu státu, který na jedné straně umožnil, aby byla nemovitost zařazena do privatizace, a na druhé straně tyto převody prohlásí za neplatné, aniž by řešil odškodnění stávajících vlastníků, kteří do nemovitosti investovali nebo v ní úspěšně podnikají.
Stávající vlastníci mají možnost se o náhradu škody soudit, ale výsledek je nejistý a v každém případě budou poškozeni. Pokud byl majetek do privatizace zařazen na počátku 90. let, zástupkyně veřejného ochránce práv v této souvislosti požádala Český úřad zeměměřický a katastrální o informaci na celkový počet takových případů. Zástupkyně ochránce se v dané věci obrátí s informací na vládu s žádostí, aby se situací zabývala a zajistila, aby v důsledku nesprávného postupu při odškodnění poškozených z minulého režimu nedocházelo ke vzniku nových křivd.
Zástupkyně ochránce také v současné době prověřuje důvody dlouhotrvajících restitučních sporů.
Při koupi pozemku je nezbytné provést důkladnou prohlídku a prověřit veškeré relevantní informace. Kromě fyzické prohlídky pozemku je klíčové ověřit jeho tvar, rozměry, dostupnost inženýrských sítí a přístupovou cestu.
Dále je vhodné poptat se budoucích sousedů na jejich zkušenosti s životem v lokalitě a občanskou vybaveností. Klíčové informace by měl sdělit majitel pozemku, ale je nezbytné si všechny informace ověřit z nezávislých zdrojů.
Při postupu při koupi pozemku byste neměli opomenout následující tři zdroje informací:
Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí si ověříte, kdo je majitelem pozemku. Pokud najdete ve výpisu zkratku SJM (společné jmění manželů), vlastní pozemek manželský pár a s prodejem musí vědomě souhlasit oba manželé. Zjistíte také, jestli je pozemek zatížený právní vadou (věcná břemena, exekuce, zástavní a předkupní práva), najdete zde i přesnou výměru celého pozemku a jeho hranice. Reálná hranice pozemku nemusí často odpovídat samotnému oplocení.
TIP: Nevíte, jak na katastr nemovitostí? Poradí vám článek: Katastr nemovitostí? Jak v něm číst a hledat informace.
Územní plán vám pomůže ověřit, jak plánuje obec využít celé území obce, a najdete zde informace o celkové koncepci obce a případnou stavbu další infrastruktury. Regulační plán definuje menší území a dá vám podrobnější informace o podmínkách pro využití pozemků.
Tyto plány vám prozradí, zda se jedná o stavební pozemek a zda neleží v záplavové oblasti. Zjistíte, jestli se v blízkosti pozemku neplánuje stavba dálnice, čističky nebo jiná stavba, která by měla velký vliv na kvalitu vašeho života v místě pozemku. Dostanete odpověď na to, jaké stavby jsou podle územního plánu přípustné (v některých oblastech můžete stavět jen jednopodlažní domy).
Oba plány jsou veřejně přístupné obvykle na webových stránkách obce, pod kterou pozemek spadá. Doporučuje se však navštívit městský úřad, kde vám úředníci poradí, pokud něčemu nebudete rozumět. Berte v potaz, že se časem může územní plán (i regulační plán) změnit, proto se zeptejte, jestli se právě nepořizuje změna územního plánu nebo zda někdo z okolních obyvatel nepodal žádost o změnu.
Rezervační smlouva slouží jako pojistka - popisuje práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího ještě před samotným prodejem nemovitosti (pozemku). Chrání tak prodávajícího i kupujícího. Kupní smlouva pak ošetřuje výsledný prodej.
Je nezbytné si nechat kupní smlouvu i rezervační smlouvu projít (v ideálním případě si ji nechat vyhotovit) právníkem. Každá smlouva bude mít odlišné parametry v závislosti na účelu nemovitosti. Doporučuje se obrátit na právníka se specializací na právní převody nemovitostí.
Po podpisu kupní smlouvy se nestáváte okamžitým majitelem pozemku. Musíte požádat katastr nemovitostí o návrh na vklad do katastru. Vlastnické právo nabudete až ke dni zápisu nemovitosti v katastru, což může trvat až 30 dní.
Proto se nabízí možnost úschovy peněz u třetí strany - nejčastěji advokátní kanceláře nebo notáře. Třetí strana vydá prodávajícímu peníze až v okamžiku, kdy vzejde v platnost vaše vlastnické právo vůči prodanému pozemku.
Jako kupující pozemku máte povinnost zaplatit daň z nemovitosti (daň z nemovitých věcí), která se platí jednou ročně. K dani se přihlásíte podáním daňového přiznání do 31. ledna roku, za který daň platíte.
TIP: Chcete vědět, jak se daň z nemovitosti počítá a co vše musí platit kupující? Přečtěte si článek: Daně u nemovitostí přehledně.
Postup při koupi pozemku může být složitý. Obraťte se na profesionály, kteří se v oblasti výkupu a prodeje nemovitostí vyznají.
Vzhledem k historickému vývoji naší země je velmi časté, že jeden pozemek, vedený jako celek, spoluvlastní v podobě podílů více majitelů. Spoluvlastnictví je u nás běžným typem vlastnění půdy, které obecně vzniká dědictvím, darem, společnou koupí nemovitosti dvěma a více osobami nebo při společném jmění manželů.
V České republice podíl nemovitostí ve spoluvlastnictví exponenciálně narostl vlivem restitučních řízení, která probíhala od 90. let 20. století.
Spoluvlastnictví je vlastnictvím dvou nebo více osob k jedné společné věci zároveň. Upravuje a definuje jej občanský zákoník (§ 1115 až § 1239). Spoluvlastníci musí rozhodovat o důležitých otázkách týkajících se majetku společně, a při tom respektovat práva a zájmy ostatních spoluvlastníků. Principem spoluvlastnictví podle českého práva je tzv. ideální spoluvlastnictví, kdy mají všichni spoluvlastníci práva k celé věci. Každému připadá ideální nebo také fiktivní podíl.
Zákon určuje právní vztahy mezi spoluvlastníky a to, jak se společným majetkem mohou nakládat. Občanský zákoník České republiky (zákon č. 89/2012 Sb.) v oddílech věnovaných spoluvlastnictví detailně upravuje práva a povinnosti spoluvlastníků, stejně jako postupy pro řešení případných sporů.
K rozhodnutím o běžném užívání spoluvlastněného majetku stačí souhlas většiny spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů (§ 1174). Pro zásadní zásahy do majetku, jako je jeho prodej, zatížení nebo rozsáhlá úprava, je vyžadován souhlas všech spoluvlastníků (§ 1185).
Příjmy získané z využívání spoluvlastněného majetku, například z pronájmu, se dělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů, pokud mezi nimi není dohodnuto jinak (§ 1172).
Občanský zákoník podporuje, aby spoluvlastníci nejprve hledali řešení sporů vzájemnou dohodou nebo prostřednictvím mediace. Pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout na běžném užívání nebo na jiných záležitostech týkajících se spoluvlastněného majetku, má každý spoluvlastník právo požádat soud o vydělení jeho podílu (§ 1166).
Problémy spojené se spoluvlastnictvím zemědělské půdy mohou zahrnovat rozdílné názory na využití půdy, spory o rozdělení výnosů, nebo neshody ohledně investic a údržby.
To, zda a jak velký podíl na pozemku vlastníte, lze zjistit ve veřejně dostupných dokumentech. Mohou být získány online nebo při osobní návštěvě katastrálních úřadů či notáře.
Prodej spoluvlastnického podílu na pozemku je možný i bez souhlasu dalších spoluvlastníků, je ale nutné postupovat podle platné legislativy ČR. Důrazně se doporučuje využívat služeb odborníků.
Přepis nemovitosti na katastru vás nemine, ať už jste kupující, prodávající, nebo jste nemovitost získali darem či dědictvím. Převod nemovitosti může být složitější, než se na první pohled zdá, a vyžaduje spolupráci všech zúčastněných stran a pečlivé dodržení zákonných postupů.
Po doručení všech potřebných dokumentů katastrálnímu úřadu bude na nemovitost vyznačena tzv. plomba. Zápis do katastru nemovitostí proběhne nejpozději do 30 dnů (nejdříve do 20 dní). Převod nemovitosti je kompletní v momentě zápisu do katastru nemovitostí.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla 26. září 2020 zrušena. Pokud jste prodávající, daním se nevyhnete. Jelikož prodej nemovitosti představuje příjem prodávajícího, je potřebné ho vykázat v daňovém přiznání a daní sazbou 15 %. Existují výjimky, kdy daň z nemovitosti jako prodávající platit nemusíte, například pokud nemovitost vlastníte déle než 5 let (nebo 10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021), bydlíte v ní déle než 2 roky před prodejem, nebo získané finance využijete k řešení vlastní bytové situace.
Převod nemovitosti vyžaduje pečlivou přípravu - od ověření vlastnictví a právních vztahů až po správně sepsanou smlouvu a zápis do katastru.
