Potřebujete zpřesnit hranici svého pozemku, oplotit ho nebo na něj osadit stavbu? V tom případě se obraťte na geodeta, který se postará o takzvané vytyčení pozemku. Jedná se o zeměměřický technický úkon, při kterém geodet vyznačuje hranice pozemku přímo v terénu. Vytyčení probíhá na základě dostupných podkladů z katastru nemovitostí a na základě předešlého zaměření pozemku.
S výsledkem vytyčení se zároveň musí mít možnost seznámit všichni majitelé sousedních pozemků. Pokud některá ze zúčastněných stran vznese námitky proti vytyčení, vždy je vhodné vyřešit je formou dohody - ostatně hranice pozemku lze v rámci povolených mezních odchylek upravit, pokud se na tom všechny dotčené strany shodnou.
Chcete svůj pozemek oplotit nebo podél něj vysázet stromy či keře, ale nejste si jistí, kudy konkrétně vede jeho hranice? Jestliže jsou na katastrálním úřadě dostupné mapové podklady, geodet na jejich základě vytyčí hranice pozemku. Jestliže chcete mít jistotu, že je hranice pozemku určená správně, vyžádejte si kontrolní vytyčení. K odchylkám mezi mapovými podklady a skutečností skutečně může dojít - katastr nemovitostí totiž pracuje s nejednotnými katastrálními mapami.
V případě, že se chystáte kupovat pozemek, není od věci nechat si ho kontrolně zaměřit a vytyčit. Geodeta je vhodné si zavolat také v opačném případě - tedy v případě, že pozemek prodáváte. Zpřesnění hranice pozemku je také nejlepším řešením sousedských sporů ohledně jejich průběhu.
Nejen stavba plotu, ale také stavba domu si žádá důkladné zaměření a vytyčení pozemku. Geodet proto vytvoří mapový podklad pro projekt stavby s geodetickým polohovým a výškovým zaměřením pozemku, který následně předá projektantovi domu. V případě stavby domu se geodet postará také o vytyčení stavby a její následné zaměření.
Doba potřebná k vytyčení pozemku se různí v závislosti na typu katastrální mapy a přehlednosti terénu. Geodet od vás bude zpravidla potřebovat pouze parcelní číslo pozemku, kterého se vytyčení týká, a číslo katastrálního území.
Zajímá vás, kolik stojí vytyčení pozemku? Zároveň vám doporučujeme oslovit geodeta, který se nachází ve vašem okolí. Ušetříte tak značnou částku za jeho dopravu na vytyčovaný pozemek.
Jestliže jste se ocitli v situaci, kdy potřebujete vytyčit váš pozemek, nepodceňte výběr kvalifikovaného a spolehlivého geodeta.
Ze zejména v dnešní době, kdy se neustále zvyšuje poptávka po pozemcích pro výstavbu rodinných domů v okolí velkých měst, je nezbytné být při nákupu obezřetný. Mnoho lidí si totiž koupí parcelu, o které si myslí, že se perfektně hodí pro jejich plánovanou stavbu. Jenže poté narazí na různé problémy při vyřizování všemožných povolení.
Aktuální sílící poptávka po pozemcích, na níž se podepsala pandemie koronaviru a touha lidí přesídlit do klidných lokalit a domů se zahradou, tlačí nahoru jejich prodejní cenu. A trh nestíhá. „V současnosti určitě platí, že nabídka pozemků nejen pro individuální stavebníky není dostatečná. Samotný výběr navíc neusnadňuje ani fakt, že na realitních serverech jsou často uvedeny pouze povrchní informace, což nestačí k odhalení možného černého scénáře.
„Obecně bývá nejčastějším zádrhelem, že si lidé nejprve pořídí pozemek a pak až teprve zjistí úskalí. Už jen orientace na trhu s pozemky může představovat problém. „Je důležité správně rozumět používaným termínům, neboť na první dojem jednoduché výrazy mají jiný význam a snadno tak dochází k nedorozumění,“ upozorňuje Lubomír Vlček.
K těm základním patří parcela a pozemek. V praxi bývají častokrát považovány za totožné a není to v zásadě špatně. Parcela je termín používaný katastrálním zákonem (a eviduje se v katastrální mapě), kdežto pozemek se odvozuje zejména podle stavebního zákona.
Mnohem podstatnější roli má pro kupujícího definice stavebního pozemku a pozemku určeného k zastavění. „Při plánování novostavby je potřeba se zaměřit na pozemky určené k zastavění, protože ty jsou územním plánem obce stanovené pro výstavbu. Naopak stavební pozemek zákon definuje jako část či soubor pozemků, kde už je vydané například územní rozhodnutí. V praxi ovšem často dochází k chybnému označení pozemku určeného k zastavění za stavební pozemek,“ vysvětluje Lubomír Vlček.
V územním plánu obce každému pozemku přísluší nějaké funkční využití (např. na plochy obytné, smíšené, výroby a služeb, sportu a rekreace atd.). Lze tedy zjistit, zda slouží k zastavění či nikoliv, případně jakou stavbou a jaká činnost je na něm přípustná, obvykle s výhledem do budoucna. Katastr nemovitostí pak na druhou stranu eviduje vlastnická práva a druh pozemku v aktuálním čase.
Jak varuje odborník z Bidli, pokud by si zájemce vybral či koupil ten, který není určený k zastavění, čeká ho velmi komplikovaný proces, kdy obec a desítky dotčených orgánů musí nejprve souhlasit se změnou územního plánu.
Prověřování na vlastní pěst znamená velkou spoustu investovaného času, nervů, stresu, samostudia a pročítání úředních dokumentů. Mezi klíčové parametry, které je nezbytné u pozemku ověřit, patří:
Hodí se i hlukové mapy. To vše lze vyčíst z dostupných zdrojů. Vyplatí se také zjistit, zda se v dané obci neřeší změna územního plánu, neboť by mohla pozemky znehodnotit.
„V praxi jsme se setkali už párkrát i s tím, že pozemek stanovený platným územním plánem k zastavění se měnil a v budoucnu již neměl být určený k výstavbě.
Velmi obtížné pak bývá odhalit úskalí, která nejsou na první pohled tak zřejmá a přitom mohou mít vliv na výslednou cenu stavby či rychlost schvalovacích procesů. Proto je dobré zaměřit se například na dostatečnou kapacitu sítí nebo na to, zda na sousedních pozemcích již nejsou vydaná povolení, jež by ovlivnila odstupové vzdálenosti a podobně. To se neobejde bez návštěvy patřičných úřadů.
Dále je nezbytné dát si pozor na správné vyhodnocení informací. „Jako příklad špatné interpretace bych uvedl situaci, kdy prodávající tvrdil, že pod komunikací vede kanalizace. Ovšem my jsme zjistili, že se jedná o tu dešťovou, která sloužila pouze pro odvádění vod z komunikace.
Společnost Bidli klientům nabízí službu Pozemky s garancí s možností základního prověření pozemku, rozšířené analýzy i komplexního posouzení. „V rámci nejpodrobnější analýzy poskytujeme individuálně cílené odborné služby, například geodetické zaměření, hydrogeologické posudky, měření radonu či hlukové studie. Výsledky těchto šetření mají vliv na cenu stavby, kdy třeba založení domu na základě geologického posudku může činit rozdíl až v řádu statisíců korun.
Kromě kupujících je ověření pozemku, možná překvapivě, velmi důležité rovněž pro prodávající. „Většinou totiž vlastní pozemek, který není zcela připraven pro prodej. Například není zasíťovaný nebo se musí geodeticky rozdělit či zhotovit územní studie,“ tvrdí Lubomír Vlček a doplňuje: „Setkáváme se také s případy, kdy nepřesné informace snížily prodejní cenu. Kupříkladu když kupující zjistil, že inženýrské sítě jsou v mnohem větší vzdálenosti, než bylo deklarováno, a požadoval na prodávajícím oprávněně slevu.
Existují ale i opačné příklady. My jsme třeba prodávajícímu dokázali zdvojnásobit zisk, když se nám podařil prosadit záměr umístění dvou rodinných domů místo jednoho.
Přesnost vytyčení je dána přesností dosavadních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení pozemků. Pokud jsou v příslušné lokalitě k dispozici přímo měřená data, budou podrobné lomové body hranice pozemku vytyčeny se střední souřadnicovou chybou +- 0,14 m. Nejméně přesný výsledek vytyčení bude v lokalitách, kde je k dispozici pouze grafická katastrální mapa v měřítku 1:2 880 nebo katastrální mapa digitalizovaná (KMD).
Vytyčení hranice pozemku je pouze technický úkon, který nic nemění na právních vztazích k nemovitostem. Důležitá pro vytyčení hranice pozemku je skutečnost, že samotným vytyčením a vyhotovením dokumentace se v žádném případě nemění nic v katastru. Pokud katastr eviduje hranici nepřesně, bude ji tak evidovat i nadále.
Rozdíl ve vytyčení takové hranice různými geodety může být i několik metrů. V případě vytyčení takto nepřesné hranice nabízíme klientům jako doplňkovou službu vyhotovení podkladů pro zpřesnění hranice, kterými se do katastru zapíší nové souřadnice určené přímým měřením a nadále bude hranice v katastru evidována s nejvyšší možnou přesností.
Geodet musí pozvat všechny dotčené vlastníky pozemků k seznámení s výsledkem vytyčení a předat jim dokumentaci o vytyčení (vytyčovací náčrt a protokol o vytyčení).
Zaměření pozemku slouží k určení skutečných hranic a výměry pozemku v terénu, je základem pro další práce, například pro projektování staveb. Vytyčení pozemku je naopak proces, kdy se na základě existujících mapových podkladů a zaměření vyznačují hranice pozemku přímo v terénu, obvykle před začátkem stavebních prací, aby bylo zajištěno, že stavba bude prováděna na správném místě.
Pokud se setkáte s tím, že skutečná hranice vašeho pozemku neodpovídá katastrální mapě, přistupte k novému přeměření hranic. To obnáší několik kroků:
Nejprve je doporučeno nechat si vypracovat geometrický plán geodetem. Geometrický plán by měl odhalit přesnou polohu hranic vašeho pozemku a identifikovat případné rozdíly oproti katastrální mapě. Tento dokument je základem pro jakékoli další kroky v procesu zpřesnění hranic.
Po vypracování geometrického plánu je třeba kontaktovat katastrální úřad s žádostí o aktualizaci údajů o vašem pozemku v katastru nemovitostí na základě nových geodetických měření.
V případě, že zpřesnění hranice pozemku ovlivňuje sousední pozemky, je obvykle nutný souhlas všech dotčených stran.
V situacích, kdy není možné dosáhnout dohody se sousedy nebo pokud je situace komplikovanější, může být vhodné obrátit se na právníka specializujícího se na nemovitostní právo pro konzultaci a případné zastupování ve sporu.
Pokud se vlastníci sousedících pozemků nedokážou dohodnout na tom, kde přesně vede hranice mezi jejich pozemky, může být tato situace řešena soudní cestou. Občanský zákoník poskytuje několik možností, jak řešit neznatelné nebo pochybné hranice mezi pozemky.
V případě, že hranice mezi pozemky stane nezřetelnou a hrozí, že se stanou zcela neznatelné, mají sousedé právo požadovat od soudu, aby byla rozhrada opravena nebo obnovena. Soud může také na návrh jednoho z vlastníků rozhodnout o zřízení plotu nebo obnovení rozhrady, pokud je to potřebné pro zajištění nerušeného výkonu vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.
V situaci, kdy hranice mezi pozemky nelze objektivně určit, například kvůli absenci jakéhokoli mezování v terénu či nejasnostem v pozemkových záznamech, umožňuje zákon soudům určit hranice pozemků s odkazem na poslední pokojnou držbu pozemku nebo podle slušného uvážení soudu.
Jednoduše řečeno, pokud mezi skutečnou hranicí vašeho pozemku a jejím zakreslením v katastrální mapě existuje rozpor, je klíčové získat přesné geodetické měření a na jeho základě iniciovat proces opravy v katastru nemovitostí.
První a nakonec i zatím poslední ucelené a kompletní mapování bylo na našem území provedeno v průběhu budování tzv. stabilního katastru převážně během první poloviny 19. století. Při tomto mapování byly zaměřeny (geometricky a polohově určeny) hranice všech tehdejších pozemků, a to s na tehdejší poměry vynikající grafickou přesností danou převažujícím měřítkem výsledných map 1:2880.
V důsledku toho, že nebyla zajištěna nepřetržitá aktualizace takto pořízených katastrálních map, začal jejich obsah brzy zastarávat, a to zejména v souvislosti s rozsáhlejším dělením pozemků po roce 1848 v souvislosti se zrušením roboty a následným splácením vyvazovacího poplatku i s hospodářským rozvojem při postupující průmyslové revoluci.
I proto byla v roce 1869 započata tzv. reambulace stabilního katastru, při které byly katastrální mapy jednorázově doplněny o další zjištěné změny. Tato reambulace byla provedena s ohledem na náklady výrazně méně odborně než původní mapování a celková přesnost polohopisu katastrální mapy tím velmi utrpěla (přípustné bylo v některých případech i pouhé krokování).
Na reambulaci stabilního katastru navázala od roku 1883 průběžná aktualizace katastrálních map pomocí nově zřízeného institutu geometrického (polohopisného) plánu, od tohoto okamžiku se hovoří o tzv. „evidenčním katastru“ nebo „katastru evidence daně pozemkové“. Protože se vznikem nové pozemkové evidence docházelo vždy k převzetí a navázání na operát evidence předchozí, většina současných katastrálních map má svůj původ v mapách stabilního katastru, čemuž odpovídá i jejich přesnost. Ta se proto pohybuje i v řádu několika metrů.
V průběhu 20. století bylo zahájeno množství projektů mapování našeho území v různé kvalitě, avšak vlivem neustálých politických a společenských změn již nebyl žádný dokončen. Změny vlastnických hranic pozemků se do katastrální mapy od roku 1883 vyznačují na podkladě geometrických plánů. Geometrický plán pro rozdělení pozemku obsahuje geometrické a polohové určení nově vytvářené hranice, na stávajících hranicích se případně určují kontrolní údaje.
Podoba, náležitosti i přesnost údajů geometrických plánů se v minulosti měnily úměrně nárokům na přesnost kladeným na katastrální mapy, přesnost polohopisu katastrální mapy je proto ovlivněna i přesností jednotlivých geometrických plánů a není jednotná ani v jinak homogenním mapovém díle.
Geometrické určení je závazný údaj pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru, což například znamená, že předmětem převodu je vždy pozemek v těch hranicích, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (nebo které jsou vyznačeny v geometrickém plánu, pokud je převáděna pouze část pozemku), nikoliv v těch hranicích, které jsou prodávajícím označeny v terénu a které nemusí vždy korespondovat s právním stavem.
Proto je vhodné před koupí pozemku nechat odborně zaměřit stávající označení hranic v terénu a porovnat výsledek zaměření s údaji katastrální mapy nebo nechat podle katastrální mapy odborně vytyčit takové hranice, které jsou v terénu neznatelné.
Pokud je dosavadní geometrické a polohové určení evidováno s nižší přesností, než které je možno dosáhnout dnešními měřickými postupy a pomůckami, lze na podkladě výsledků zaměření stávajícího označení nebo na podkladě vytyčení dosud neoznačených hranic za účelem jeho zpřesnění vyhotovit geometrický plán.
Geometrické určení je podkladem pro výpočet výměry parcely. Přesnost geometrického a polohového určení se může s ohledem na dobu jeho pořízení pohybovat i v řádu metrů. Z takto nepřesného geometrického a polohového určení byla v minulosti parcelám určena i jejich výměra, a to většinou jen grafickým způsobem, při kterém byla výměra parcely plně odvozena od zjištěné plochy jejího obrazu v mapě.
Taková přesnost určování a evidování výměr parcel v minulosti zcela dostačovala daňovým účelům, pro které byl katastr původně zřízen. Nutnou podmínkou pro zpřesnění evidované výměry nějaké parcely, je proto i předcházející zpřesnění jejího geometrického a polohového určení.
Geometrické a polohové určení je základním podkladem pro případné vytyčení hranice pozemku podle údajů katastru. Přesnost vytyčení je dána přesností dosavadních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení pozemků. Výsledek každého vytyčení je tedy vždy zatížen chybou plynoucí z nepřesnosti evidovaného geometrického a polohového určení a poloha vytyčeného hraničního znaku v terénu tak odpovídá průběhu hranice pozemku vždy jen s tomu odpovídající nejistotou.
Ani moderními a přesnými přístroji nelze již vytyčit hranici pozemku přesněji, než jak byla při svém vzniku ve své době původně zaměřena. Dokud sousedé užívají pozemky ve vzájemné shodě, případná nižší přesnost údajů katastru nemovitostí o společné hranici jim nečiní praktické komplikace.
Zpřesnění geometrického a polohového určení není možné provést, pokud není doložen nesporný průběh této hranice, tj. pokud se sami dnešní vlastníci dotčených pozemků na jejím průběhu v terénu neshodnou. Zpřesněním proto nelze řešit spory o průběh hranice pozemku.
Zpřesnit geometrické a polohové určení nelze také tehdy, pokud by se mělo nové geometrické a polohové určení nepřípustně lišit od údajů dosavadních. V takovém případě by se již nejednalo o upřesnění hranice, ale o obcházení zákona.
Katastrální mapa převedená do digitální podoby poskytuje oproti její analogové („papírové“) formě možnost přístupu k jejímu obsahu prostřednictvím internetu, možnost zobrazovat stav katastrální mapy k určitému datu v minulosti, propojení popisných informací katastru s katastrální mapou, bezešvé zobrazení, pohodlnou lokalizaci vybraných nemovitostí, vytváření hromadných dotazů a sestav a další výhody databázového vedení údajů. Kvalita digitálních údajů je však stále zatížena nepřesnostmi při jejich původním sběru v terénu v průběhu minulých století a tyto původní nepřesnosti již nelze dodatečně kancelářským zpracováním odstranit.
Nejprve je nutné si vyjasnit, jak přesné údaje o Vašem pozemku katastr nemovitostí aktuálně obsahuje. Pokud by zpřesnění mělo být realizováno v souvislosti s jinou změnou, například s dělením pozemku, informace o přesnosti údajů katastru o hranicích děleného pozemku a o možnosti a podmínkách jejich zpřesnění Vám může nejsnadněji poskytnout vyhotovitel geometrického plánu.
Zápis zpřesněného geometrického a polohového určení pozemků provede katastrální úřad na podkladě ohlášení učiněného minimálně jedním z vlastníků dotčených pozemků, toto ohlášení musí být doloženo souhlasným prohlášením všech vlastníků dotčených pozemků, jehož neoddělitelnou součástí musí být i geometrický plán na průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků.
Vyhotovení geometrických plánů provádí soukromé zeměměřické firmy, souhlasné prohlášení mohou učinit sami vlastníci na podkladě vyhotoveného geometrického plánu, mohou však jeho sepsání svěřit vyhotoviteli tohoto geometrického plánu (nabízí-li takovou službu), případně kterékoliv jiné odborně zdatné osobě.
Údaje o hranicích pozemků je možné zpřesnit dvěma způsoby. Pokud vlastníci polohu hranic neznají, je nutné nejprve provést jejich vytyčení. Teprve pak mohou být nově zaměřeny, může být vyhotoven geometrický plán a sepsáno souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků. Před objednáním vyhotovení geometrického plánu je vždy vhodné projednat shodu na průběhu hranice se všemi vlastníky sousedních pozemků, aby nebyl geometrický plán vyhotoven v takovém rozsahu, který by nebylo možné následně realizovat.
Záměr upřesnit nějakou vlastnickou hranici totiž může být zmařen i jediným ze sousedních vlastníků (či i spoluvlastníků), který by s ním nesouhlasil. V takovém případě se na dosavadní evidenci (a její původní technické přesnosti) nic nezmění.
V případě, kdy je zpřesnění geometrického a polohového určení v geometrickém plánu spojeno s jinou vyznačovanou změnou (například s dělením pozemku), není možné při absenci listin nutných pro zpřesnění geometrického a polohového určení realizovat ani tuto související změnu. Při nejistotě, zda se podaří s vlastníky sousedních pozemků sepsat souhlasné prohlášení, je proto vhodnější tyto změny realizovat nezávisle na sobě na podkladě samostatných geometrických plánů.
Zpřesněné geometrické a polohové určení se ohlašuje katastrálnímu pracovišti katastrálního úřadu, v jehož územním obvodu se dotčené nemovitosti vyskytují.
Proces zaměření pozemku začíná prvním kontaktem s geodetem. Součástí přípravy je také ověření údajů v katastru nemovitostí a příprava podkladových map. Po zaměření následuje zpracování dat v kanceláři. V případě, že je třeba změnu zapsat do katastru, může geodet na přání klienta také podat návrh na zápis do KN.
Aby celý proces zaměření proběhl co nejefektivněji a bez zbytečných prodlev, je dobré se na něj dopředu připravit. Ve většině případů není nutné, aby byl vlastník při zaměření fyzicky přítomen. Někdy se při zaměření objeví komplikace, se kterými je třeba počítat, jako jsou staré chyby v katastru - např. chybějící nebo posunuté mezníky v terénu.
Kdo provádí zaměření pozemku? Provedení tohoto procesu zajišťuje geodet, tedy odborník v oboru zeměměřictví, který má potřebné kvalifikace a vybavení pro přesné určení hranic pozemku v terénu. Na stránkách Českého katastrálního úřadu je možné nalézt seznam všech úředně oprávněných zeměměřických inženýrů a inženýrek.
Jak probíhá zaměření pozemku? Při zaměření a vytyčení pozemku geodet nejprve shromažďuje aktuální i historické podklady o průběhu hranic z archivu katastrálního úřadu. Dále se zaměří na identifikaci shodných bodů mezi skutečností a katastrální mapou, transformuje katastrální mapu na zaměřenou skutečnost a doručí pozvánky k vytyčení všem dotčeným vlastníkům sousedních pozemků. Vlastní vytyčení pozemku se provádí za pomoci plastových mezníků, ocelových hřebů nebo železných značek pro označení lomových bodů hranic pozemku.
Po dokončení je potřeba doručit dokumentaci o vytyčení všem dotčeným vlastníkům - je potřeba získat souhlas všech sousedů, kterých se vytyčování týká, a pro zapsání těchto hranic do katastru nemovitostí je nezbytné předložit souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků.
Cena za vytyčení pozemku se liší podle rozsahu provedených prací a specifik projektu. Doporučuje se poptat více geodetů, abyste získali představu o možných cenách a termínech. Standardně je možné vytyčení pozemku realizovat zhruba do 4 týdnů od zahájení procesu. Cena zaměření pozemku se liší v závislosti na rozsahu prací a na konkrétních potřebách objednatele.
Kolik stojí zaměření pozemku? Cena za vytyčení pozemku se liší podle rozsahu provedených prací a specifik projektu. Doporučuje se poptat více geodetů, abyste získali představu o možných cenách a termínech. Standardně je možné vytyčení pozemku realizovat zhruba do 4 týdnů od zahájení procesu.
tags: #musi #byt #pozemek #zameren #pred #koupi