Změny v zákoně o dani z přidané hodnoty (ZDPH) s účinností od 1. ledna 2020 přinesly nové aspekty v oblasti DPH u přenechání zboží k užití, zejména v souvislosti s nájemními smlouvami a opcemi na budoucí odkup. Tato novela výrazně rozšířila okruh případů, které mohou podléhat tomuto režimu.
Pro pochopení problematiky je klíčové se zaměřit na následující ustanovení ZDPH:
Z pohledu DPH je zboží, které naplňuje charakteristiku přenechání k užití, považováno za dodané, přestože z pohledu práva a účetnictví k dodání ještě nedošlo.
Před novelou § 13 odst. 3 písm. c) ZDPH definoval přenechání zboží k užití pouze v případě, kdy bylo ujednáno, že vlastnické právo k užívanému zboží bude převedeno na uživatele. Po novele bylo toto ustanovení rozšířeno o formulaci "za obvyklých okolností".
Přenechání zboží k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému zboží bude převedeno na jeho uživatele.
Přenechání zboží k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému zboží bude za obvyklých okolností převedeno na jeho uživatele.
Nové znění se aplikuje na smlouvy, u nichž k užívání došlo od 1. ledna 2020. Pokud byla věc přenechána k užívání dříve a smlouva nesplňovala podmínky "přenechání věci" podle původního znění, posuzují se tato ujednání jako dvě oddělená plnění: užívání a následný převod věci.
Před novelou, pokud byla věc (např. vozidlo, nemovitost) pronajata s následným sjednaným odprodejem nájemci, a tento odprodej byl striktním závazkem (tzv. fixní odkup), ZDPH považoval nájem a následný prodej za jediné dodání věci již v okamžiku nabytí účinnosti nájemní smlouvy.
Doplnění formulace "za obvyklých okolností" rozšířilo tento režim na situace, kdy podmínky užívacího vztahu a opce na budoucí odkup jsou nastaveny tak, že je zřejmé, že cílem transakce je budoucí vlastnický převod věci. To se týká případů, kdy by uživatel jednal nerozumně, pokud by opční právo koupě nevyužil.
Fyzická osoba uzavřela smlouvu o pronájmu vozidla na pět let s právem odkoupit vozidlo po 60 měsících za 1 000 Kč. Tato kupní cena jednoznačně indikuje, že nájemce opci využije.
V tomto případě se pro účely DPH jedná o jediné plnění (dodání zboží), které nastane již předáním vozidla do nájmu. Základem daně by byl součet všech plateb nájemného a kupní ceny, a daň by se odvedla jednorázově hned na začátku nájemního vztahu.
Změny v zákoně mohou mít dopad na obce, zejména u transakcí s nemovitostmi. I když se nejedná o denní záležitost, mohou mít tyto transakce významné finanční objemy a daňová rizika.
Obec uzavřela nájemní smlouvu na byt postavený z dotace s opcí pro nájemce na uzavření kupní smlouvy po 20 letech. Kupní cena je stanovena jako rozdíl mezi pořizovací cenou, zaplaceným nájemným a dotací, plus dodatečná částka. Při takto stanovených podmínkách je budoucí využití opce ekonomicky rozumnou volbou.
Obec poskytla fyzické osobě nájem pozemku s právem stavby rodinného domu. Po kolaudaci má kupující právo odkoupit pozemek za fixní cenu. Ministerstvo financí se v tomto případě přiklání k tomu, že se bude jednat o přenechání zboží. Důležitou podmínkou je, aby současná hodnota splátek byla prakticky totožná s prodejní hodnotou zboží.
Stanovení správného základu daně je klíčové. Vychází se ze součtu plateb spojených s užíváním věci a následné kupní ceny. Pokud se budoucí platby odvíjejí od ukazatelů, které se v čase vyvíjejí (např. inflace, odhadní ceny), může být stanovení základu daně složité.
Obec pronajala byt s opcí odkupu za 1 milion Kč po 20 letech. Nájemné je navázáno na míru inflace. Konečná výše plateb je obtížně odhadnutelná.
Obec pronajala byt s opcí odkupu za odhadní cenu k datu prodeje. Výše nájemného je známa, ale výše kupní ceny po 20 letech je nejistá.
V těchto případech je nutné základ daně co nejlépe odhadnout, což představuje pro daňové subjekty značnou výzvu.
V průběhu trvání smluv, které podléhají režimu přenechání zboží k užití, mohou nastat změny ovlivňující základ daně. Mezi ně patří například:
Podle § 42 odst. 8-10 ZDPH lze opravu základu daně provést po celou dobu přenechání zboží k užití. Oprava základu daně se provede také ve lhůtě 3 let od konce zdaňovacího období, ve kterém došlo k převodu vlastnického práva nebo k nastání skutečnosti, na jejímž základě k převodu nedošlo.
Problematiku nájmu nemovitých věcí z hlediska DPH upravuje § 56a ZDPH. V zásadě je nájem nemovité věci osvobozen od daně, existují však výjimky.
Podle základního pravidla je nájem nemovitých věcí osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud plátce poskytuje nájem jako osvobozené plnění, nemá u zdanitelných plnění přijatých v souvislosti s tímto nájmem nárok na odpočet daně.
Osvobození se nevztahuje na:
V těchto případech je plátce povinen uplatnit daň v základní sazbě daně.
Plátce DPH se může rozhodnout uplatňovat DPH u nájmu nebytových prostor pronajatých jiným plátcům k provozování jejich podnikání (§ 56a odst. 3 ZDPH). Toto rozhodnutí se však již nevztahuje na nemovitosti určené k bydlení.
Nájem bytu je ze zákona vždy osvobozen od DPH bez ohledu na způsob jeho využití nájemcem. Pronajímatel musí uplatnit osvobození a ztrácí nárok na odpočet DPH.
Nájem prostor a míst k parkování vozidel je vždy zdanitelným plněním. Výjimkou je situace, kdy je nájem parkovacího místa vedlejším plněním k hlavnímu, osvobozenému plnění (např. nájem bytu).
Pro účely zákona o DPH jsou pacht a podpacht daňově řešeny obdobně jako nájem.
Místo plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovité věci se stanoví podle místa, kde se nemovitost nachází (§ 10 ZDPH).
Pokud nájemce provádí opravy nebo technické zhodnocení najaté věci a tato povinnost vyplývá ze smlouvy nebo ze zákona, mohou být tyto náklady pro nájemce daňově uznatelné. V případě, že je nájemce plátcem DPH a provádí zdanitelné plnění (např. nájem nebytových prostor s DPH), může si uplatnit nárok na odpočet DPH z těchto nákladů.
Důležité upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter. Problematika DPH u nájmu nemovitostí je komplexní a vyžaduje individuální posouzení.
tags: #najemni #smlouva #s #dph #koncept