V nedávné době bylo zveřejněno rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20.04.2016, sp. zn. 22 Cdo 4366/2015, ve kterém se Nejvyšší soud opětovně vyjadřoval k otázce konkurence dvou věcných břemen zřízených k téže nemovitosti. Jednalo se o spor, zda lze za trvání věcného břemene doživotního bezplatného užívání nemovitosti zřídit jiné věcné břemeno, jehož předmětem by bylo doživotní bezplatné (spolu)užívání téže nemovitosti ve prospěch další osoby.
Samotné rozhodnutí Nejvyššího soudu řeší především otázku naléhavého právního zájmu na určení neexistence práva odpovídajícího věcnému břemeni. Nicméně, obiter dictum se Nejvyšší soud vyslovil i k otázce možné koexistence obou těchto práv. Poukázal zejména na závěry odborné literatury, podle níž lze věcné břemeno zřídit i k nemovitosti již takovým věcným břemenem zatížené. Nové věcné břemeno však nesmí být na újmu právům osoby, jejíž oprávnění z věcného břemene vzniklo dříve.
Zároveň Nejvyšší soud odkázal na své dřívější rozhodnutí, ve kterém formuloval závěr, že pozdější zřízení věcného břemene prakticky shodného obsahu s dosavadním věcným břemenem, tentokráte ovšem ve prospěch jiné osoby, nemůže být právně relevantní, aniž by tomu předcházelo omezení či zánik dosavadního věcného břemene. Jinými slovy, k nemovitosti, kterou oprávněná osoba užívá na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemůže být za trvání tohoto práva platně zřízeno další věcné břemeno ve prospěch jiné osoby, pokud by zřízení takového břemene znamenalo omezení dosavadního práva odpovídajícího věcnému břemeni.
Primárním vodítkem by tak měl být rozsah obou práv a posouzení otázky, zda výkon pozdějšího práva je slučitelný s právem již existujícím a zda mu může být na újmu.
Je nutno podotknout, že výše uvedená rozhodnutí se týkala „staré“ právní úpravy. V současné době občanský zákoník (NOZ) již obsahuje výslovnou úpravu konkurence dvou služebností. Ustanovení § 1266 NOZ uvádí, že „K věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším“. Pokud by tedy vlastník nemovitosti, ke které již zřídil služebnost užívání jedné osobě, chtěl zřídit služebnost se stejným obsahem ve prospěch třetí osoby, nebude tak moci učinit, aniž by předtím (např. smluvně) došlo k omezení nebo zániku dosavadní služebnosti.
Jak by tomu však bylo v případě, kdyby užívací právo k nemovitosti nebylo převáděno prostřednictvím dvou věcných břemen (služebností), ale jednalo by se o konkurenci věcného břemene (služebnosti) jako věcného práva a nájmu jako obligačního práva? NOZ v tomto ohledu žádnou výslovnou úpravu neobsahuje. Domníváme se, že i zde lze vyjít z dosavadní judikatury.
Jedná se zejména o Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1265/98, publikovaný pod R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ve kterém soud uzavřel, že „Prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemene vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.“
Názor, že nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) vedle sebe nemohou obstát, je vyjádřen i v řadě dalších rozhodnutí Nejvyššího soudu. Zvláštní pozornost je však třeba věnovat odůvodnění těchto závěrů, neboť v praxi se lze setkat s jejich nepřesnou interpretací, zejména k vyjádření, že věcné břemeno bude mít vždy absolutní přednost před nájemním vztahem jako vztahem závazkovým a z toho dovozovaným názorem, že zřízením věcného břemene k nemovitosti dochází k zániku (neplatnosti) dříve uzavřeného nájemního vztahu.
Polemiku se závěrem o absolutní přednosti práva odpovídajícího věcnému břemeni před právem nájemním ostatně odmítl sám Nejvyšší soud s poukazem, že žádné jeho rozhodnutí z uvedeného názoru nevychází. Zároveň uvedl, že platné občanské právo nezná institut dodatečné ztráty platnosti smlouvy. Je-li smlouva uzavřena platně, nemůže se stát neplatnou v důsledku později nastalé skutečnosti (nejde-li o tzv. relativní neplatnost). Lze uvažovat jen o zániku práv a povinností vzniklých na základě takové smlouvy.
K zániku závazku pak může dojít i jeho novací (§ 516 obč. zák.). Za situace, kdy účastníci nejprve uzavřeli nájemní smlouvu, je třeba zabývat se v první řadě platností této smlouvy; bude-li zjištěno, že byla uzavřena platně, pak bude nutné zkoumat, zda dohoda o zřízení věcného břemene nebyla novací nájemního vztahu.
Pokud by tomu tak nebylo (např. proto, že dohoda o zřízení věcného břemene nebyla uzavřena mezi týmiž účastníky nebo se nevztahovala ke shodnému předmětu užívání), pak bude třeba se zabývat otázkou, zda vzhledem k platně uzavřené nájemní smlouvě bylo možné poskytovat současně plnění ze smlouvy o zřízení věcného břemene, a zda tato smlouva není neplatná pro nemožnost plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.).
Obdobně by bylo možné postupovat i v případě, kdyby účastníci nejprve uzavřeli dohodu o zřízení věcného břemene a až následně by došlo k uzavření nájemní smlouvy. I zde by bylo nutné nejprve zkoumat rozsah obou práv, a pokud by nájemní právo nebylo na újmu právu odpovídajícímu věcnému břemeni, není vyloučeno, aby nájemní právo platně vzniklo a existovalo vedle věcného břemene. V opačném případě zároveň nelze vyloučit ani zánik práva odpovídajícího věcnému břemeni novací. Tuto možnost ostatně dovodil i Nejvyšší soud, když však zároveň dodal, že k zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni privativní novací je nutný vklad do katastru nemovitostí.
Věcná břemena (VB) jsou zřizována pro vedení inženýrských sítí, možnost přístupu, práva chůze a příjezdu na pozemcích ve vlastnictví Města Chýně, IČ 002 41 296. Věcné břemeno se zřizuje dohodou smluvních stran a je úplatné a zdanitelné. Žádosti jsou v souladu se zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích, předloženy k odsouhlasení Radě města. Po schválení zřízení věcného břemene v Radě města bude žadatel vyzván k předložení návrhu smlouvy o smlouvě budoucí.
Ve vztahu k pozemkům se postupuje obdobně i při žádosti o jiné právní závazky k (budoucímu) majetku města jako jsou např. nájemní smlouva, smlouva o prodeji, smlouva kupní-nákup, smlouva o výpůjčce, smlouva darovací, apod. Výkopové práce mohou být prováděny až po uzavření Smlouvy o právu provést stavbu.
Upozornění: výkopové práce se neprovádějí v zimním období, tj. od 15.11. do 31.3. běžného roku.
Žádost podává vždy budoucí vlastník předmětné části inž. sítí či přípojek, kterým může být fyzická osoba (občan) nebo právnická osoba (firma) způsobilá k právním úkonům. Podání písemné žádosti, se specifikací požadavku žadatele spolu se snímkem z pozemkové mapy se zákresem požadované přípojky či inženýrské sítě.
Písemnou žádost žadatel předloží vč. zajištění potřebných podkladů k projednání na schůzi Rady města Chýně v souladu se zákonem o obcích. Žadatel je o závěrech jednání písemně informován.
Věcné břemeno - služebnost užívání a/nebo bydlení se nejčastěji využívá spolu s darovací smlouvou, kdy se např. rodiče rozhodnou darovat svoji nemovitost svému synovi či dceři, ale současně chtějí mít zajištěno právo bydlení bezplatně až do smrti ve stejné nemovitosti. Tedy aby jim nehrozilo, že by nemohli nemovitost dále užívat po právní stránce, pokud již nebudou vlastníky nemovitosti.
Věcné břemeno lze případně také kombinovat s tzv. zákazem zcizení a zatížení, kdy po dobu života dárce obdarovaný nesmí nemovitost zcizit, tj. prodat či darovat dále, anebo zatížit, ať již zástavním právem nebo jiným věcným břemenem.
Věcné břemeno - služebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Využívá se kupř. tedy v situaci, kdy potřebujete přes cizí pozemek vést ke svému domu např. přípojku vodovodu, plynu apod.
Věcné břemeno - služebnost stezky a cesty zakládá právo chodit nebo jezdit po cizím - služebném pozemku, tedy zajišťuje přístup např.
Prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemena vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou (srov. R 19/2002).
Na tomto závěru nemění nic ani souhlas osoby oprávněné z věcného břemene s uzavřením nájemní smlouvy. Byt, k němuž svědčí jiné osobě věcné břemeno užívání, nelze totiž pokládat za právně volný, a tato okolnost vylučuje možnost vzniku práva nájmu k témuž bytu další osobě.
V souvislosti s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2231/2006, ze dne 7. 6. 2006, ve věci vyklizení bytu, je důležité zmínit, že soudy nižších stupňů se zabývaly mimo jiné i platností nájemní smlouvy k bytu zatíženému věcným břemenem. Odvolací soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva k vyměňovanému bytu je platná, a že vlastník domu byla oprávněna ji uzavřít, a to i za situace, kdy byt byl zatížen věcným břemenem. Konstatoval, že i když „vedle sebe věcné břemeno a nájem bytu nemohou obstát“, nelze tuto nájemní smlouvu považovat za absolutně neplatnou (§ 39 obč.zák.), neboť oprávněný držitel práva věcného břemene, který má stejná práva jako vlastník (§ 129 odst. 2 a § 130 odst. 2 obč.zák.), udělil souhlas k dispozicím s bytem.
Nicméně, Nejvyšší soud v této věci odmítl dovolání žalobkyně. Shledal, že vlastník nemovitosti, v němž se byt nachází, nebyl oprávněn uzavřít se žalovanou platnou smlouvu o nájmu tohoto bytu, a že žalovaná, jíž k tomuto bytu nevzniklo nájemní smlouvou právo nájmu, nemohla platně uzavřít dohodu o výměně bytu. Přestože dovolací soud nesouhlasí s opačnými závěry, k nimž při posouzení těchto otázek dospěl odvolací soud, shledal jeho rozsudek, jímž byl potvrzen zamítavý rozsudek soudu prvního stupně, věcně správným. Důvodem bylo, že je-li dohoda o výměně bytu neplatná, svědčí dosud k předmětnému bytu právo nájmu osobám, jež byly v době uzavření této dohody jeho nájemci.
Věcná břemena představují důležité právní omezení, které může zásadně ovlivnit hodnotu i prodej nemovitosti. Ať už plánujete zřízení, zápis, nebo zrušení věcného břemene, je důležité znát právní postupy a pravidla. V případě konkurence věcného břemene a nájmu je klíčové pečlivě zkoumat rozsah obou práv a jejich vzájemnou slučitelnost. Vždy je doporučeno konzultovat konkrétní situaci s právním odborníkem.
tags: #najemni #smlouva #vecne #bremeno