Bytová potřeba je jednou ze základních lidských potřeb, a proto je dlouhodobě předmětem právní regulace. Klíčová ustanovení se nacházejí v občanském zákoníku, konkrétně v části týkající se nájmu bytu (§ 2235 a násl.). Ačkoliv tato pravidla mohou být předmětem kritiky, například pro zvýhodňování nájemce, jejich dodržování je nezbytné.
V poslední době se v souvislosti s nájmem bytů objevuje nový fenomén: podmiňování uzavření nájemní smlouvy poskytnutím tzv. „odstupného“ nájemcem pronajímateli. Tento příspěvek se zabývá hodnocením tohoto jevu optikou současné právní úpravy.
Osoby, které hledají byt k pronájmu, často procházejí internetové realitní servery. Je důležité si uvědomit, že pojem „užívací právo“ v tomto kontextu není zcela přesný. Užívací právo je typizovaná nepřevoditelná osobní služebnost, jejíž vznik by vyžadoval vklad do katastru nemovitostí. Striktně vzato tedy nejde o „užívací právo na byt“, ale o nájemní právo k bytu, jehož základem je nájemní smlouva.
Klíčovým aspektem je, že spojení „odkup užívacího práva na byt“ je nepřesné, jelikož k žádnému postoupení nájemní smlouvy nedochází. Podstatou je, že před uzavřením nájemní smlouvy je nájemce povinen uhradit pronajímateli „odstupné“.
Obecně platí, že smlouvy, jejichž povaha to nevylučuje, lze postoupit. Toto je důsledek smluvní autonomie, která umožňuje stranám ujednat si v souvislosti s postoupením určité plnění. Závěry, které budou uvedeny dále, se týkají obou možných výkladů inzerátu.
Podle § 2239 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání, které ukládá nájemci povinnost, jež je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Povinnost uhradit jakési „odstupné“ spadá do této kategorie. Podmiňovat uzavření nájemní smlouvy úhradou „odstupného“ je nepřípustné, jelikož pro takový postup chybí zákonná opora.
Skutečnost, že by byl nájemce povinen uhradit „odstupné“ ještě před uzavřením nájemní smlouvy, na těchto závěrech nic nemění. „Odstupné“ je totiž logicky vázáno na uzavření nájemní smlouvy, a proto je nutné vnímat úhradu „odstupného“ jako zjevnou snahu o obcházení zákona.
Pokud by vlastník nemovité věci při jednání o nájmu bytu vymínil úhradu „odstupného“ jako podmínku uzavření smlouvy, mohl by se potenciální nájemce obrátit na soud se žalobou na náhradu škody. Vlastník by tím mohl porušit povinnost jednat poctivě a ukončit jednání bez spravedlivého důvodu, čímž by potenciálnímu nájemci vzniklo právo na náhradu škody dle § 1729 OZ.
Celá situace působí jako snaha o relativní simulaci, kdy účelem „odstupného“ je zastřít požadavek pronajímatele na plnění, které mu ze zákona nenáleží. V případě, že by nájemce „odstupné“ uhradil, byl by pronajímatel povinen mu jej vrátit jako bezdůvodné obohacení.
Motivací pronajímatele je pravděpodobně snaha o okamžité získání většího množství finančních prostředků. Tuto právní konstrukci však nelze akceptovat.
V minulosti, před účinností nového občanského zákoníku, kdy bylo nájemné regulované, docházelo v praxi k postoupení výhodných nájemních smluv novým nájemcům za úplatu, která byla někdy označována jako odstupné. V současné době, s trhem s byty směřujícím ke smluvnímu nájemnému, tato praxe není tak relevantní.
Nájemní smlouva je základním dokumentem pro vznik nájemního vztahu. Její správné sepsání je klíčové pro předejití sporům. Každá nájemní smlouva by měla obsahovat následující náležitosti:
Kromě samotné nájemní smlouvy jsou důležitými přílohami:
V praxi se lze často setkat s neplatnými nebo nezákonnými ustanoveními v nájemních smlouvách. Mezi nejčastější chyby patří:
„Často se stává, že si lidé stáhnou nájemní smlouvu z internetu, aniž by tušili, že obsahuje neplatná nebo dokonce nezákonná ustanovení,“ upozorňuje Robert Urban, zakladatel společnosti Stalynajem.cz.
V případě, že nájemní smlouva není uzavřena v písemné formě, jedná se o relativně neplatnou smlouvu. Pronajímatel však nemá právo namítat neplatnost pro nedostatek formy vůči nájemci. Za nedodržení písemné formy je odpovědný pronajímatel. Dokud neplatnost smlouvy nenamítne nájemce, považuje se za platnou.
Pokud nájemce namítne neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy, stane se smlouva neplatnou. Vzájemná plnění se pak považují za bezdůvodné obohacení. Nájemce má právo na vrácení zaplaceného nájemného a pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu.
Pokud nájemní smlouva nebyla uzavřena, neznamená to automaticky, že nájemník užívá byt neoprávněně. Pokud nájemník užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, a řádně hradí nájemné, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Pronajímatel v takovém případě nemá právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
V případě, že se strany nedohodnou o době opuštění bytu, je nutné postupovat dle zákonných ustanovení o výpovědi nájmu. Výpovědní doba činí standardně tři měsíce a začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Zvlášť závažné porušení povinností nájemcem může vést k výpovědi bez výpovědní doby. V takovém případě je pronajímatel povinen nájemce nejprve písemně vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu. Pokud nájemce výzvě nevyhoví, může pronajímatel nájem vypovědět bez zbytečného odkladu.
Výpověď musí být vždy písemná a musí obsahovat výpovědní důvod. Pronajímatel je povinen nájemce poučit o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
V případě, že pronajímatel svévolně vystěhuje nájemníka nebo odpojí energie, může se sám dopustit protiprávního jednání. V takové situaci je vhodné se obrátit na policii.
Nájemné lze zvyšovat pouze na základě dohody stran nebo v souladu se zákonem. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v daném místě. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, má pronajímatel právo navrhnout určení výše nájemného soudem.
Kauce slouží k zajištění nájemného a jiných povinností nájemce. Její maximální výše je omezena na trojnásobek měsíčního nájemného. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen kauci vrátit, případně ji započíst s dlužným nájemným nebo náklady na opravy.
Podnájem bytu je možný pouze se souhlasem pronajímatele, pokud není ve smlouvě výslovně vyloučen. Nájemní smlouva může obsahovat i další ujednání, jako jsou pravidla pro chov domácích zvířat, návštěvy nebo přihlášení trvalého pobytu.
Zákaz chovu domácího mazlíčka v bytě je neplatný, pokud tím nevznikají nepřiměřené obtíže. Stejně tak jsou neplatná ustanovení zakazující návštěvy nebo vyžadující jejich ohlašování.
Při uzavírání nájemní smlouvy je důležité věnovat pozornost všem detailům, aby byla smlouva v souladu se zákonem a chránila práva obou stran.
tags: #njuemni #smlouva #neopravneny #pronajimatel