Při navýšení nájemného se majitelé nemovitostí často dotazují, zda je nutné k tomuto kroku přistoupit formou nové nájemní smlouvy, nebo zda postačí pouhý dodatek k původní smlouvě. Odpověď na tuto otázku závisí na konkrétních okolnostech a platné právní úpravě.
Základní pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného jsou zakotvena v ustanoveních § 2249 a násl. Občanského zákoníku (OZ). Pronajímatel musí návrh na zvýšení nájemného podat v písemné formě. Důležité je, aby tento písemný návrh splňoval veškeré zákonné náležitosti a aby pronajímatel doložil, že jsou pro zvýšení nájmu splněny zákonné předpoklady.
Většinou postačí, pokud pronajímatel uvede tvrzení o naplnění jednotlivých předpokladů pro zvýšení nájmu. Pokud se však zvyšování nájemného opírá o srovnání s nájemným obvyklým v daném místě, musí pronajímatel tuto skutečnost doložit, nikoliv pouze tvrzením.
Nájemce má na návrh pronajímatele reagovat. Nesouhlas s navrhovaným zvýšením nájemného může být vyjádřen explicitním písemným oznámením. Za nesouhlas je však považována i situace, kdy nájemce pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nesdělí svůj souhlas. V takovém případě má pronajímatel právo do dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud.
V oblasti občanského práva je smluvní retroaktivita, tedy možnost sjednat účinnost smlouvy i zpětně, známá a přípustná. Jedná se o projev smluvní autonomie, kdy si strany mohou samy rozhodnout, od kterého okamžiku smlouva vstoupí v platnost. Typicky se jedná o případy, kdy smlouva má nabýt účinnosti po datu jejího uzavření. Není však vyloučeno ani sjednání účinnosti smlouvy přede dnem jejího uzavření, pokud zákon nestanoví jiné okolnosti, jako je například nutnost souhlasu určitého orgánu.
Smluvní retroaktivita je přípustná, pokud není v rozporu s kogentními ustanoveními zákona. Příkladem nepřípustnosti smluvní retroaktivity může být situace, kdy zákon vyžaduje souhlas určitého orgánu pro vznik nebo účinnost smlouvy. V takovém případě nelze sjednat zpětnou účinnost, pokud by tento souhlas nebyl udělen.
Judikatura Nejvyššího soudu potvrzuje, že smluvní retroaktivita je v občanském právu obecně přípustná jako důsledek smluvní autonomie. Strany si mohou dohodnout účinnost smlouvy i před datem jejího uzavření, pokud tím neporušují zákonná ustanovení.
Při posuzování platnosti a účinnosti smluvních vztahů, zejména nájemních smluv, je důležité rozlišovat mezi platností smlouvy a její účinností. Ustanovení upravující dobu nájmu se týkají okamžiku vzniku práv a povinností založených smlouvou, tedy její účinnosti.
V jedné z judikovaných věcí Nejvyššího soudu (sp. zn. 28 Cdo 3033/2005) se řešila platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor. Soud prvního stupně dospěl k závěru o absolutní neplatnosti smlouvy z důvodu absence souhlasu obecního úřadu. Odvolací soud však tento rozsudek zrušil a smlouvu považoval za platně uzavřenou, jelikož souhlas byl udělen před podpisem smlouvy. Odvolací soud dále zdůraznil rozdíl mezi platností a účinností smlouvy a dovodil, že ujednání o době nájmu od 1. 6. 1999 do 31. 12. 2006 se týká účinnosti smlouvy. Smluvní retroaktivita pro dobu před podpisem smlouvy byla v tomto případě posouzena jako neplatná z důvodu obcházení zákona.
V případě změny vlastníka pronajaté nemovitosti (prodejem, darováním, děděním apod.) přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Není nutné uzavírat novou nájemní smlouvu ani dodatek k původní smlouvě. Všechna dosavadní pravidla ujednaná v nájemní smlouvě nadále platí.
Nový pronajímatel však nenabývá závazky původního pronajímatele, které přesahují rámec nájemního práva. Pouhá změna osoby pronajímatele není důvodem k vypovězení nájmu. Nicméně, pokud nový pronajímatel neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že kupuje pronajatou věc, má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl o pronájmu a o nájemci. Výpovědní doba v takovém případě činí tři měsíce.
Dodatek k nájemní smlouvě je dokument, který slouží ke změně původní smlouvy. Podle Občanského zákoníku musí být písemně uzavřená smlouva měněna opět pouze písemnou formou. To platí i pro dodatky k nájemní smlouvě.
Strany, které uzavřely původní nájemní smlouvu, mohou uzavřít i dodatek. Pokud jedna ze stran již není k dispozici (např. v případě dědiců), mohou za ni jednat její zástupci. Dodatek může měnit většinu ustanovení původní smlouvy. Pokud se časem nahromadí více dodatků, může se smlouva stát nepřehlednou. Z tohoto důvodu je doporučeno dodatky jasně označit a uvést, ke kterým bodům smlouvy se vztahují.
Nový občanský zákoník (NOZ), účinný od roku 2014, přináší několik změn v oblasti nájemních vztahů.
NOZ uplatňuje princip tzv. nepravé retroaktivity, což znamená, že nájemní smlouvy se od 1. 1. 2014 zásadně řídí novou právní úpravou, i když byly uzavřeny před tímto datem. Toto pravidlo je zakotveno v § 3074 odst. 1 NOZ. Dosavadní smlouvy se však budou posuzovat podle starých předpisů, pokud jde o vznik těchto práv a následky jejich porušení.
Nově je třeba rozlišovat mezi nájmem a pachtem. Zatímco předchozí občanský zákoník pacht jako smluvní typ neznal, NOZ jej definuje. Je tedy nutné zkoumat, zda smlouva materiálně nenaplňuje znaky pachtu.
Změna vlastníka nemovitosti nemá za následek zánik nájemní smlouvy. Práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Není třeba uzavírat novou smlouvu ani dodatek. Nový pronajímatel však nenabývá závazky původního pronajímatele, které přesahují rámec zákona, pokud o nich nevěděl.
Pokud je v nájemní smlouvě sjednána kauce, je k jejímu vrácení povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu. Dosavadní pronajímatel nemusí kauci vracet, pokud nájem pokračuje a nájemce ji nemusí platit novému pronajímateli.
Ani jedna ze stran nájemní smlouvy nemá právo vypovědět nájem pouze z důvodu změny vlastníka věci. Existují však výjimky, například pokud bylo ve smlouvě sjednáno, že nový pronajímatel má právo nájem vypovědět do tří měsíců od doby, kdy se dozvěděl o nájemci.
Pokud byla sjednána nájemní smlouva na dobu určitou, může ji vypovědět každá ze stran pouze v případě, že byly ve smlouvě sjednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Platí pravidlo o automatickém prodloužení nájmu, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po skončení nájmu a pronajímatel ho nevyzve k opuštění bytu. Toto automatické prodlužování lze ve smlouvě vyloučit.
Nájemní smlouva musí být písemná. Stejně tak musí být písemná i veškerá ujednání o jejím změně, tedy i dodatky. Je důležité, aby dodatky byly jasně označeny a aby bylo zřejmé, ke kterým bodům smlouvy se vztahují.
Pronajímatel nesmí nájemci zakazovat věci, na které ze zákona nemá právo. Nájemce naopak nemusí žádat o souhlas majitele například k přítomnosti domácích mazlíčků, kouření v objektu nebo k přihlášení k trvalému bydlišti.
Při změnách v nájemních vztazích, ať už jde o navyšování nájemného, změnu pronajímatele nebo úpravu smluvních podmínek, je klíčové dodržovat platnou legislativu a smluvní ujednání. V případě nejasností nebo sporných situací je vždy vhodné konzultovat situaci s odborníkem na nemovitostní právo.
tags: #nova #najemni #smlouva #uzavrena #za #ucinnosti