Vlastníte pozemek, na kterém byste rádi stavěli, ale současné označení v katastru nemovitostí vám to neumožňuje? Porozumění tomu, jak funguje evidence pozemků a jaké jsou možnosti změny jejich využití, je klíčové. V první řadě je třeba si zjistit nejen informace z katastru nemovitostí, ale i z územního plánu obce, který má v tomto případě rozhodující roli.
Primární dělení pozemků nalezneme v katastru nemovitostí, který obsahuje informace o tom, co se na daném pozemku nachází. To, co vás ale bude spíše zajímat, je způsob využití pozemku, který stanoví, co s pozemkem můžete dělat. Tyto informace naleznete v územním plánu obce, pod kterou pozemek spadá. Můžete se zde přitom setkat s celou řadou využití.
Informace v katastru nemovitostí proto nemusí být v souladu s územním plánem. Například váš pozemek, který je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada, může být v územním plánu označen jako smíšená obytná plocha. Konkrétní podmínky pro stavbu na vašem pozemku se tedy dozvíte v územním plánu obce.
Lidé si často pletou informace z katastru a územního plánu a neví, která informace hraje v jejich situaci hlavní roli. Je zásadní rozlišovat mezi katastrálním označením („druh pozemku“), které popisuje současný stav pozemku, a územním plánem obce, který určuje jeho přípustné využití a zastavitelnost.
Katastr nemovitostí rozděluje pozemky do několika základních kategorií podle jejich aktuálního využití. Je však důležité si uvědomit, že toto dělení pouze popisuje současný stav pozemku a neurčuje, co na něm můžete stavět.
Poznámka: Definice druhu pozemku a způsobů využití jsou uvedeny v příloze katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb.
Pokud územní plán označuje pozemek za stavební, pořád ještě nemáte úplně vyhráno. Pokud totiž plánujete stavět na zemědělském pozemku, budete jej muset nejdříve vyjmout ze zemědělského půdního fondu.
Pokud pozemek není stavební ani podle územního plánu, je nutné podat návrh na jeho změnu. Ten posuzuje a schvaluje obecní zastupitelstvo.
Změny územního plánu probíhají zpravidla jednou za několik let. O jejich pořízení rozhoduje zastupitelstvo obce na základě návrhu, který může podat samotné zastupitelstvo, orgán veřejné správy, občan obce, vlastník či uživatel nemovitosti v obci.
Je třeba počítat s tím, že o změnách se nerozhoduje individuálně, ale v balíku s dalšími návrhy.
Pokud vlastníte zemědělskou půdu (ornou půdu, trvalý travní porost, zahradu) a rozhodnete se na ní postavit rodinný dům či jiné stavby, je nutné pozemek vyjmout ze zemědělského půdního fondu (ZPF). Tento proces je nutný tehdy, když je pozemek určen k zastavění.
O souhlas k odnětí žádá vlastník pozemku nebo investor. O výši odvodů za odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu rozhodne orgán ochrany zemědělského půdního fondu. Tyto odvody se vypočítávají podle tzv. BPEJ kódu - tedy bonitované půdně ekologické jednotky, která určuje kvalitu a cenu zemědělské půdy.
Součástí žádosti musí být i tzv. bilance skrývky kulturních vrstev - tedy co se stane s ornicí, která bude při stavbě odstraněna.
Důležité upozornění: Zemědělská půda I. a II. třídy ochrany lze vyjmout ze zemědělského půdního fondu pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany zemědělského půdního fondu.
Podle § 37 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, jsou vlastníci povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí. Jedná se o zákonnou povinnost.
Ohlášení změny druhu pozemku nepodléhá správnímu poplatku a provádí se zdarma.
Pro ohlášení změny druhu pozemku můžete využít generátor na webu katastrálního úřadu, který vás intuitivně navede a při vyplňování na nic nezapomenete. Po stažení tiskopisu doplňte osobní údaje vlastníků, dokument podepište a nechte si svůj podpis úředně ověřit.
V části „Průvodce změnou“ je potřeba odpovědět na následující otázky:
Pokud měníte ornou půdu, případně jiný pozemek, na trvalý travní porost, do sekce „Bližší popis fyzického stavu pozemku v terénu“ uveďte „zatravněno“.
Ohlášení doručte poštou nebo osobně na místně příslušný katastrální úřad. Katastrální úřad provádí tyto změny běžně do 2 týdnů.
Změny v katastrálních datech (jako je druh pozemku) vyplývající z revize mohou ovlivnit daň z nemovitostí. Vlastníci jsou povinni podat úplné nebo dílčí daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku, pokud k takovým změnám dojde.
Daň z trvalých travních porostů je například 3x menší než z orná půdy. Stejný pozemek, pokud to není les a travinobylinný porost je stále přítomný, může být nadále vedený jako trvalý travní porost. Na dani z nemovitých věcí pak zaplatíte zlomek.
Za jiné plochy se platí stejná daň jako za zastavěné pozemky v obcích, tedy 3500 Kč za hektar ročně. Opravdu chcete za takový pozemek platit 3500 Kč/ha?
Poznámka: Od roku 2024 obce mohou obecně závaznou vyhláškou snížit daň na polovinu nebo ji zvýšit až na 1,5 násobek.
Přepis nemovitosti na katastru je proces, který vyžaduje pečlivou přípravu. Ať už se jedná o prodej, koupi, dědictví nebo darování, vždy je nutné dodržet zákonné postupy.
Po doručení všech potřebných dokumentů katastrálnímu úřadu bude na nemovitost vyznačena tzv. plomba. Zápis do katastru nemovitostí proběhne nejpozději do 30 dnů (nejdříve do 20 dní).
Na zahradním pozemku můžete bez stavebního povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek. Je však nutné dodržet odstup alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku.
Minimálně polovina plochy pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Pro stavbu určenou k bydlení nebo rodinné rekreaci je nutné podat žádost o povolení.
Každá obec si navíc může stanovit vlastní limity pro maximální zastavěnost, například 30 % plochy zahrady, nebo povinnost zachovat určitý podíl zeleně.
Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce. Pokud máte zahradu v místě označeném jako zastavěné nebo zastavitelné území, máte velkou šanci na úspěch.
V případě, že je pozemek zahrady vhodný pro stavbu domu, navštivte stavební úřad a proberte zamýšlený stavební záměr.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat.
Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů vám můžeme nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z.
tags: #plati #se #prevod #zahrady #na #katastru