Rekonstrukce domu je komplexní proces, který zásadně ovlivní kvalitu bydlení, hodnotu nemovitosti i budoucí provozní náklady. Působení všech těchto faktorů je možné eliminovat kvalitní přípravou před samotným započetím rekonstrukce. Vždy je snazší a hlavně lacinější problémům předcházet než je následně řešit, a to se týká oblasti stavebnictví dvojnásob. Praxe to neustále dokazuje. Vezmete-li přípravu vážně, ušetříte si řadu problémů a zbytečně vynaložených peněz.
Rekonstrukce domu je běh na dlouhou trať, přesto se dá realizovat v klidu a pohodě. Přečtěte si našeho malého průvodce a vyvarujte se chyb, které by vás stály čas i peníze. Plánování je prvním a nejdůležitějším krokem k pohodové rekonstrukci.
V první fázi rekonstrukce si určete místnosti, které v bytě potřebujete. Mimo předsíně, kuchyně, koupelny, záchodu a dalších musíte myslet také na svoje záliby a záliby svých dětí (samostatné místnosti, je-li to možné). Snažte si také představit, jak bude vypadat Váš život a Vaše rodina během doby po kterou uvažujete zrekonstruovaný byt užívat, tedy za 10 - 15 let i déle, a podle toho definovat své potřeby. Pokuste se potom místnosti srovnat na půdorysu bytu tak, aby odpovídaly předpokládanému provozu.
Rozhodnutím, že začnete s rekonstrukcí, se spustí tisíce otázek a následných rozhodnutí. Vyhovuje mi dispozice? Co by se dalo vylepšit? Zpracuji si návrh sám, nebo si přizvu na pomoc profesionála? V jakém stylu bude výsledný prostor? Bude to dohromady ladit? Jaký dřez zvolím? Co stěny, budou bílé? Se stěrkou? Baterie v koupelně? Kterou značku vybrat? A co podlaha, dřevěná nebo dlažba? Postupně s dolaďováním návrhu se rozhodnutí z obecnějších přesunou k těm detailnějším. Je dobré mít jasnou představu, kam bychom chtěli ve výsledku dojít. Postupnými kroky se k tomu přiblížíme. S více zkušenostmi jsme si jistější a máme větší důvěru v sebe, že k sobě budou ve výsledku prvky ladit v ucelený celek.
Myslete na budoucí údržbu. Opět si představte, jak na tom budete za 15 let a zda budete moci např. sám natřít okapy. Snažte se použít řešení a materiály, které Vám budoucí údržbu domu co nejvíce usnadní.
Máte-li jasno v tom, jaké místnosti v bytě potřebujete, bude s Vámi náš architekt konzultovat Vaše představy, pomůže s ujasněním vašich potřeb, upozorní na technická omezení a různá úskalí projektu, doporučí vhodná řešení a na základě poznatků a závěrů zpracuje výkresy všech smysluplných variant dispozičních řešení bytu, které slouží jako podnět pro další diskusi. Po konzultacích a volbě nejvhodnějších variant koncepčně dopracuje řešení dispozic. Jejich připomínky zapracuje po konzultacích s Vámi do studie.
Architekt zhodnotí možnosti domu a posoudí, jestli je pro vás jeho užitná plocha dostačující a případně doporučí změnu dispozice. Poradí, jak konkrétní prostory nejlépe využít, co by bylo dobré propojit, přemístit nebo přistavět.
Součástí plánování musí být samozřejmě i finanční rozpočet a zajištění financování. K danému rozpočtu je ideální si hned v začátku přidat rezervu 10 % a počítat s touto částkou za rekonstrukci. V průběhu samotné rekonstrukce se mohou objevit neočekávané stavební poruchy, především ve starších domech. Často po odkrytí mohou vyvstat problémy s instalacemi, skryté konstrukční problémy a s tím související možné změny a úpravy. Dále se cena může zvýšit i kvůli změně v zadání.
Je velmi důležité před započetím přípravy rekonstrukce vůbec zjistit své finanční možnosti. Mějte za bernou minci, že se rekonstrukce staršího domu ve většině případů nevejde do rozpočtu projektu. Je tedy potřeba opravdu myslet na vícenáklady, které mohou při rekonstrukci vzniknout a počítat v rozpočtu s dostatečnou finanční rezervou.
Nastává období zpracování projektu rekonstrukce pro stavební povolení a pro výběr dodavatelské firmy. Tato část nemusí být vždy požadována, záleží na rozsahu rekonstrukce bytu.
Jak pro ohlášení stavby, tak pro stavební povolení potřebujete projekt rekonstrukce. Je nutné zakreslit stávající stav a připravit kompletní projektovou dokumentaci. Využijete ji nejen pro stavební úřad, ale také pro realizaci rekonstrukce.
Žádost o stavební povolení se všemi náležitostmi se podává místně příslušnému stavebnímu úřadu. Jednání s úřady se nevyhnete, pokud budete během rekonstrukce zasahovat do nosných konstrukcí či měnit vzhled domu, ať už povrch fasády, nebo její barvu. Pokud takové úpravy domu máte v plánu, nechte si vypracovat studii od architekta. Tu ostatně potřebujete také v případě, že budete žádat o stavební povolení nebo ohlašovat rekonstrukci příslušnému stavebnímu úřadu.
Kontrola na místním stavebním úřadě (za jakých podmínek mi bude rekonstrukce povolena či ne). Veškeré informace si nechte na úřadě potvrdit písemně!!! Může se během stavby změnit úředník, který si místní vyhlášku může vyložit jinak a mohl by Vám stavbu znepříjemnit nebo nakonec úplně znemožnit. Vždy je nutné zeptat se přímo na místně příslušném stavebním úřadě. Stavebnímu úřadu záleží na typu rekonstrukce, na kterou se chystáte a řídí se nejen stavebním zákonem, ale také místními vyhláškami. Nechte si vždy vše zaslat písemně, tzv.
Dobu, po kterou stavební úřad schvaluje projekt rekonstrukce, vhodně využijte k výběru dodavatelské stavební firmy.
Nevyplatí se ušetřit na zpracování výkazu výměr. Nespoléhejte na stavební firmu, která Vám prostřednictvím vlastního výkazu výměr nabídne realizaci. Ne vždy je nejlevnější firma ta nejserióznější a nejkvalitnější a pro nás tedy nejvýhodnější.
Ať už jde o výměnu oken, bourací práce, nebo položení podlahy, sehnat zručné a spolehlivé řemeslníky je zkrátka základ všeho. Sjednávejte konkrétní termíny, domluvte jak dodávku materiálu, tak řemeslníky. Nezapomeňte ani na uzavření smlouvy o dílo. Tady si pohlídejte hlavně popis práce, termíny i penále za jejich nedodržení.
Rekonstrukce domu je komplexní proces, který zásadně ovlivní kvalitu bydlení, hodnotu nemovitosti i budoucí provozní náklady.
Každá rekonstrukce domu začíná prohlídkou objektu. Na základě zaměření následuje návrh rekonstrukce domu.
U celkových rekonstrukcí přichází na řadu nejdřív hrubé práce, které často nejsou zvenku vidět. Samozřejmě, že při celkové rekonstrukci probíhají i další stavební práce: předělává se koupelna, pokládá se nová podlaha, montuje se nábytek a zvenku se dělá fasáda.
Zpočátku rekonstrukce domu vás čekají spíš “destruktivní práce”. Škrábání starých omítek, vytrhání podlahy nebo bourání zdí. Můžete jít samozřejmě i mírumilovnější cestou a co je potřeba, to opravit. Dopředu si ale rozmyslete, co se vám vyplatí víc. Záleží jak na stavu jednotlivých částí domu, tak na vaší představě o nových dispozicích bydlení.
Pohled do bytu, který je právě pod demoličními pracemi či ve fázi vyklízení, může být někdy frustrující. Fáze stavebních úprav s sebou nese velkou míru prachu a hluku. Zároveň odkryté stavební konstrukce, roztahané rozvody instalací a neupravené otvory nepůsobí moc pěkně. Místnosti plné stavebních materiálů, nástrojů, produktů v jeden moment rekonstrukce vypadají jako nereálné k dokončení. Vše se začne „klubat“, jakmile prostor dostane nové povrchové úpravy - začistění stěn, omítky, podlahy, dveře atd.
Konečně přichází na řadu zednické práce, které budou po dokončení vidět. Zvažte, jestli staré omítky úplně odstraníte, nebo jenom opravíte. Před nanesením nové omítky by měl být podklad čistý, rovný, bez prachu. Nezapomeňte ani na penetraci, která sjednotí přilnavost povrchu a celkově jej zpevní.
Změníme dispozici. Odstraníme, co je potřeba. Vybouráme příčky, podlahy, vysekáme obklady. Prvorepublikový styl bydlení už vám nemusí vyhovovat, a tak dojde na přerozdělování místností.
Pokud šly příčky dolů a čeká vás výstavba nových, máte na výběr z celé řady materiálů. Tradičně se nabízí cihla, která se přirozeně hodí hlavně do zděných domů. Cihlová zeď je sice náročnější na výstavbu, ale patří k jedněm z nejpevnějších materiálů s dlouhou životností. Jestliže se nechcete tolik nadřít, sáhněte po pórobetonu neboli ytongu. Vsadit můžete i na sádrokarton. Ten se hodí hlavně do dřevostaveb, protože k jeho instalaci nepotřebujete žádné mokré procesy. Sádrokartonové desky využijete pro stavbu příček, podhledů, ale i na podlahy, a montáž zvládnete klidně svépomocí.
Další ze stavebních prací, které nejsou vidět, ale o to větší význam mají. Zvlášť při rekonstrukci starého domu, kdy vlastně nevíte, jestli jsou rozvody v dobrém stavu a provedené správně. Myslete přitom hlavně na to, jak budete dům využívat: chcete vypínač světla hned vedle postele, abyste nemuseli vstávat? Jaký typ ohřevu vody zvolíte? Zvažte jestli elektroinstalaci a rozvody zvládnete položit svépomocí, nebo oslovíte odborníky. Ať tak či tak, konečné zapojení elektroinstalace, volbu jističů a umístění rozvaděče musí provést elektrikář.
Většinou je třeba vyměnit všechny rozvody. Vodovodní trubky bývají zarostlé, elektřina je vedena ve starých slabých drátech. Topení teče.
Zvažte jestli elektroinstalaci a rozvody zvládnete položit svépomocí, nebo oslovíte odborníky. Ať tak či tak, konečné zapojení elektroinstalace, volbu jističů a umístění rozvaděče musí provést elektrikář.
Provedeme renovaci nebo výměnu topení. V případě, že zůstane zdroj tepla stejný, vyměníme jenom radiátory. Také je můžeme nahradit podlahovým topením.
Opravíme stávající nebo zhotovíme novou střechu. V případě, že nedochází v rámci rekonstrukce domu k přístavbě, zachováme tvar i velikost střechy. Pokud bude potřeba, vyměníme krov nebo jeho poškozené části a zajistíme pojistnou hydroizolaci, která odvádí vlhkost. Pokud je součástí rekonstrukce také vybudování půdní vestavby, postaráme se také o tepelnou izolaci. Položíme nové latě a novou střešní krytinu.
Poškozená krytina nebo špatný sklon střechy jsou častou příčinou toho, že do rodinného domu zatéká. Takové závady by se měly opravit co nejdřív, ideálně jako první.
Zrenovujeme nebo opravíme fasádu. Jestli není fasáda poškozená, dá se očistit tlakovou vodou a opatřit novým nátěrem fasádní barvou. V případě, že se už renovovat nedá, odstraníme ji a zajistíme nový omítkový systém, který se skládá z podhozu, jádrové omítky a štukové omítky. Na sokl aplikujeme hydrofobní nátěr. Jestli je součástí rekonstrukce také zateplení domu, postaráme se o kompletní realizaci. Tepelnou izolaci volíme podle projektu. Obvykle používáme polystyren, minerální vatu nebo desky z fenolické pěny.
Vyměníme okna a vstupní dveře. Vybouráme původní okna a dveře a zajistíme dodávku a montáž nových. Samozřejmě těch, které si vyberete.
Nejvíce energie uteče okny a s jejich výměnou byste měli počítat. Druhá v pořadí úniků energií je střecha, tu zaizolujete při její výměně. Doporučuji zaizolovat také podlahu v přízemí.
Jakmile máte hotové rozvody, můžete se vrhnout na podlahy. Často bývá potřeba je nejdřív srovnat. Čím? Většinou se používá tzv. nivelační stěrka nebo beton. Můžete jít ale i cestou suché podlahy. Ta se hodí hlavně do dřevostaveb nebo k rekonstrukcím na dřevěném trámovém stropě, protože nezanese do objektu vlhkost a je mnohem lehčí než beton. K vyrovnání se v tomto případě používá např. Jako další materiál pak můžete vsadit na SDK desky. Sádrokartonové podlahy přináší totiž celou řadu výhod: jsou lehké, zrají jen 24 hodin a dobře izolují hluk. Na trhu dnes navíc najdete speciální SDK dílce, které se svou pevností vyrovnají sádrovláknitým deskám.
Dokončovací práce: Vyspravíme omítky a vyrovnáme podlahy, obložíme koupelnu, WC a položíme dlažbu. Osadíme vanu, umyvadlo a toaletu. Namontujeme nové zásuvky a vypínače. Vymalujeme všechny prostory interiéru a pustíme se do montáže obložek a dveřních křídel.
Nastává čas vybrat barvy a začít s opravdovou viditelnou proměnou. Než se ale pustíte do samotného malování, nezapomeňte na důkladnou přípravu. Pokud jste totiž dávali novou omítku nebo vyspravovali tu původní, bude potřeba stěny nejdřív přetřít penetrací.
Když jsou všechny práce hotové, domluvíme si termín předání zrekonstruovaného domu, kde obdržíte předávací protokol a veškerou další dokumentaci. Dům společně projdeme a co vás bude zajímat, vysvětlíme. Poté je možné požádat o souhlas s užíváním stavby na stavebním úřadě. Ve sjednaném termínu proběhne přímo na místě místní šetření, na které se kromě vás dostaví pracovníci stavebního úřadu, architekt, projektant.
Rekonstrukce domu je náročná v mnoha aspektech. Celý proces je plný nečekaných výzev, náročných okamžiků, velkých rozhodnutí i finančních toků.
Prodlení je na stavbách bohužel časté, i když máte spolehlivou stavební firmu a postupujete podle návrhu, ve kterém nic neměníte. Je lepší počítat s delší dobou realizace než je domluveno. Někdy je na vině technologie materiálu, například, když něco schne pomaleji než by mělo, případně dojde ke zdržení, když se zpozdí objednávka nebo je nutné přesunout termín řemeslníka na další dny atd. Obvykle je to důsledek na sebe navazujícího řetězce událostí.
Stavba je velmi limitovaná technologickou návazností. Menší stavební firmy či jednotliví řemeslníci mají více paralelních zakázek. Tedy pokud dojde k prodlení na stavbě z jakéhokoli důvodu, jejich rezervovaný termín pro vaši rekonstrukci padá a je třeba čekat, než se mu uvolní další. Někdy dochází ke zvratům z nenadálého stavebního problému, který se musí operativně řešit. Případně špatné či zpožděné dodávky.
Ve finále nemusíte po rekonstrukci dostat vše přesně tak, jak jste si vysnili na jejím začátku. S tímto se setkáte především, pokud vás láká neotřelý design a technicky náročnější detaily. Nebojte se však snít, posouvat hranice možností nebo dělat cokoli rozdílně. Při dnešních materiálových a technických možnostech je možné téměř vše, jen je potřeba zajistit firmu, která bude schopná a ochotná realizace.
I když stavební firmy mají mnoho zkušeností, pracují s celou škálou materiálů a jejich stavební vědomosti jsou nadprůměrné, je dobré vzít v úvahu, že nemusí mít dovednosti, jak interiér vizuálně propojit a vyladit. Doporučujeme si jejich názor vyslechnout a přetavit jej ve vaši vizi. Jejich doporučení například jiného materiálu, se kterým jste se doposud nesetkali, může udát nový směr vašemu návrhu.
Je dobré se při komunikaci s řemeslníky a stavební firmou vybavit inspiračními obrázky, přesnými nákresy a detailním návrhem. Nebojte se svoji představu několikrát zopakovat a s jednotlivými řemeslníky si projít přesné zadání. Zde se vyplatí mít zpracovaný projekt včetně spárořezu obkladů, směru kladení podlahy, přesných vývodů instalací atd. Čím přesněji vše představíme, tím spíše se vyhneme nečekaným chybám.
Řemeslníci jsou tu pro vás a pokud požadujete něco netradičního, je důležité váš požadavek s nimi komunikovat. Zvlášť pokud chceme něco, co není úplně obvyklé, speciální detaily nebo jen přizpůsobit se inspiračnímu obrázku. Nechte si klidně od nich doporučit nějakou jinou firmu s většími zkušenostmi. Z naší praxe víme, že je potřeba také setrvat ve svých nárocích a uvědomit si, že my jsme ti, kdo je platí. Mnozí jednoduše neradi vystupují ze zajetých kolejí, neradi si přidávají práci.
Chcete rekonstruovat starší dům a nevíte, jak začít? Připravili jsme pro vás návod krok za krokem. V první fázi je dobré povolat odborníky, statika a architekta, kteří zjistí, v jakém je dům stavu.
Statik si váš dům důkladně prohlédne a zjistí případné vady. Nejčastěji je to vlhkost a statické poruchy. Druhým problémem bývá statika, může to být velká prasklina ve zdi, nebo naklánějící se stěna. Nejprve je třeba odstranit příčinu. Ta bývá často velmi prozaická, třeba díra v okapu, kterou několik desítek let stékala voda pod zeď, až se zeď naklonila. Hodně problémů je skrytých, a dokud nezačnete stavbu rozebírat, nedozvíte se o nich.
Rozlišujeme aktivní a pasivní trhliny. Zatímco pasivní trhlina statiku neovlivňuje, aktivní může napáchat velké škody, protože se pořád zvětšuje. O jakou trhlinu se jedná, zjistíte snadno jednoduchým testem. Do trhliny se umístí sádrová destička a pozoruje se, jestli po nějaké době praskne nebo ne. Aktivní trhlinu je nutné opravit. Většinou se sešívá ocelovými skobami nebo tahovými výztužemi ve zdivu. Statik doporučí nejvhodnější způsob. Oprava ale nestačí. Je potřeba zjistit, proč k vzniku trhlin dochází a příčinu odstranit.
Na praskliny ve zdi naneste sádru, vytvořte několik sádrových terčů a pár měsíců sledujte, zda terče prasknou. Pokud neprasknou, není trhlina nebezpečná. Často praská zeď mezi domem a přístavbou, která byla postavena později než dům.
Staré domy mívají původní dřevěné trámové stropy a krov. Když střechou zatéká, bývají shnilé. Také mohou být napadené houbami, jako je dřevomorka domácí nebo koniofora sklepní. Tyto dřevokazné houby trámy, krokve a vaznice poškodí tak, že se začnou rozpadat a nemají už potřebnou nosnost.
Vypadá to jednoduše, sundají se tašky a naskládají nové. Dříve neobývané podkroví se ale v moderním domě snažíte co nejvíc využít.
Starším budovám často chybí hydroizolace základů nebo může být poškozená. Projeví se to vlhkými zdmi v přízemí, mapami nebo dokonce plísněmi. Možností, jak se zbavit vlhkosti, je několik. Nejefektivnější sanační metodou je podřezání zdiva a vložení hydroizolačního asfaltového pásu nebo polyethylenové fólie. Podřezání se provádí lanovou a řetězovou pilou. Také je možné použít vlnitý nerezový plech. Další možností jsou chemické injektáže nebo drenážní potrubí kolem základů domu.
Vlhkosti se zbavíte drenážemi a hydroizolačním nátěrem zvenčí kolem podzemní části domu. Nosné zdi domu také můžete podříznout, nebo použít některé z dalších opatření.
Pokud chybí hydroizolace, může se v domě kromě vlhkosti objevit také zvýšený výskyt radonu. Prostupuje přes podlaží a koncentruje se v ovzduší. Přestože jeho obsah ve dne a v noci kolísá, je velmi škodlivý a způsobuje rakovinu. Důležité je pravidelně větrat, také je možné instalovat systém nuceného větrání.
Rekonstrukce domu není nic jednoduchého, pokud se na ni ale důsledně připravíte, výrazně snížíte riziko nenadálých výdajů, hledání řemeslníků na poslední chvíli nebo uzavření nevýhodných smluv.
Koupit rodinný dům starý 30 - 80 let, rovnou se do něj nastěhovat a pak teprve rekonstruovat, je to nejlepší cesta? Osobně jsem názoru rodinný dům nejprve zrekonstruovat, abyste se nastěhovali do nových obytných místností.
Část prací během rekonstrukce možná zvládnete svépomocí, něco však přece jen budete muset svěřit do rukou odborníků. I když budete chtít rekonstruovat dům svépomocí, neobejdete se bez odborníka z praxe. Člověku samotnému možná v první chvíli nedojde, co vše je třeba zjistit před samotnou rekonstrukcí. Od toho jsou tu odborníci, nejlépe prověření odborníci, kteří nám se vším pomohou.
Myslete na to, že dům se vyvíjí spolu s potřebami rodiny. Přemýšlejte do budoucna. Přemýšlejte na desítky let dopředu. Děti porostou, vy budete starší. Za pomoci projektanta si proti sobě postavte svou představu a realitu.
Je velmi důležité, projít si projekční část opakovaně, dát si čas ji navnímat a opět se k projektu několikrát vrátit. Věřte, že se to velmi vyplatí. To, o čem jste přesvědčeni a pro co jste v jednu chvíli nadchnuti, se za pár dní může ukázat jako nedomyšlené.
tags: #postup #rekonstrukce #domu #v #bodech