Zákon o podpoře bydlení přináší systémové řešení pro lidi, kteří přišli o stabilní bydlení nebo jim jeho ztráta hrozí. Tento zákon, jehož vznik dlouhodobě podporovala veřejnost (86 %) a požadovaly ho i některé obce a Ústavní soud České republiky, má za cíl poskytnout potřebným dostupné bydlení po celé republice, aniž by bylo závislé na evropských výzvách.
V České republice je v bytové nouzi více než 161 000 lidí, z nichž 62 000 tvoří děti. Dalších 1,6 milionu lidí je bytovou nouzí ohroženo. Tato čísla pocházejí ze závěrečné zprávy z hodnocení dopadů regulace (RIA) zákona o podpoře bydlení. Ačkoliv projekty financované z Evropského sociálního fondu pomohly tisícům lidí, jejich omezená doba trvání (maximálně tři roky) vyžadovala neustálé hledání nových způsobů zajištění pomoci. Projekt Podpora sociálního bydlení, aktivní od roku 2016, již nyní pomáhá obcím a neziskovým organizacím.
Zákon o podpoře bydlení, na jehož tvorbě se podílelo Ministerstvo práce a sociálních věcí (MPSV) a Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), je součástí širších změn. MMR je hlavním gestorem zákona a dostupnosti bydlení, přičemž souhrnně představuje tyto změny na webu „Bydlení pro život“. Zákon se vyplatí celé společnosti i finančně. Riziko ztráty bydlení aktuálně ohrožuje 1,6 milionu lidí. Nadměrné náklady na bydlení dopadají na domácnosti ve městech i na venkově, v nájmu i ve vlastnictví. V posledních letech se k tomu přidala energetická krize, s níž se v roce 2023 potýkalo 1,3 milionu osob. Podle sčítání MPSV v roce 2022 bylo zcela bez střechy přes 12 tisíc osob, dalších desítky tisíc žily v ubytovnách, azylových domech nebo jiném nevhodném bydlení, včetně dětí a osamělých seniorů. 92 % veřejnosti považuje za důležité, aby každá domácnost měla možnost bydlet v adekvátním bytě. Neřešení bytové nouze stojí veřejné rozpočty přes 4 miliardy Kč ročně, zatímco náklady zákona v pátém roce jeho účinnosti činí jen 1,45 mld. Kč.
Stabilní a důstojné bydlení je považováno za základní pilíř života a 76 % lidí v Česku ho vnímá jako základní lidské právo. Ztráta bydlení zhoršuje psychické zdraví, vede k duševním onemocněním a zvyšuje náklady na zdravotnictví. Bytová nouze často znamená život v předražených ubytovnách nebo bytech „obchodníků s chudobou“. Řešením je zamezení obchodu s chudobou a podporované bydlení, které je levnější než financování nemorálního byznysu. Desítky tisíc dětí žijí v přelidněných bytech nebo s krátkodobými nájemními smlouvami, což zvyšuje riziko odebrání do ústavní péče, jejíž provoz stojí stát 60 tisíc Kč měsíčně na jedno lůžko. Mladí lidé z ústavů po dosažení plnoletosti často nemají kam jít.
Od 1. ledna 2026 bude po celé republice fungovat 154 kontaktních míst pro bydlení, kde se každý, kdo řeší problémy s bydlením, může obrátit pro pomoc. Tyto kontaktní místa budou poskytovat poradenství, které se týká i sociální oblasti, a mohou propojit žadatele se sociálními službami. Následující mapa ukazuje, kde se kontaktní místa již nyní nacházejí, a od 1. ledna 2026 se jejich počet výrazně navýší.
Zákon o podpoře bydlení zahrnuje několik klíčových podpůrných opatření:
Prvním krokem při problémech s bydlením bude vždy kontaktní místo pro bydlení. Jeho výhodou je centralizované poskytování informací a eliminace nutnosti obcházet jednotlivé úřady a organizace. Pracovníci KMB poskytnou poradenství, pomohou s vyřízením dávek na bydlení nebo nejpotřebnějším zajistí další podporu.
Pro řešení bytové nouze je zásadní pomoc lidem najít vhodné a cenově dostupné nájemní bydlení. Mezi podpůrná opatření v bydlení patří poskytování bydlení s garancemi a ručením soukromým pronajímatelům, poskytování podnájemního bydlení a zapojení do obecního podporovaného bydlení. Podle MMR je v Česku přibližně 200 000 volných bytů, z nichž část by mohla být nabídnuta do nového systému. Zákon zavede systém motivace pro majitele bytů (soukromníky i obce), aby je pronajali potřebným lidem, kteří by na komerčním trhu neměli šanci. Odhaduje se, že ročně by se do systému mělo dostávat 3 100 nájemních bytů (1 100 od obcí a 2 000 od soukromníků).
Centrální roli hraje kontaktní místo pro bydlení, které podle předem určených pravidel vyhodnotí domácnosti pro tzv. bydlení s ručením. Soukromí majitelé tak mohou poskytnout byt, kontaktní místo prověří zájemce a vhodnost bytu. Poskytovatel ručení zajistí servis se správou bytu, včetně výběru nájemníka, řešení plateb a úhrady škod. Spolupráce s majitelem při výběru nájemníka zajistí jeho lepší začlenění do sousedství. Pro domácnosti, u kterých KMB vyhodnotí potřebu, bude poskytována asistence sociálních pracovníků. Podobně to bude nastaveno u podporovaného obecního bydlení, kdy obce vyčlení část svých bytů do systému pro zvlášť zranitelné osoby.
Tento systém je navržen tak, aby motivoval majitele pronajímat byty rizikovějším domácnostem, zároveň jsou jasně nastavena pravidla a kontrola jejich dodržování. Vedle soukromníků budou do systému vkládat byty i obce jako tzv. poskytovatelé ručení. Bydlení s ručením a podnájemní bydlení u soukromých pronajímatelů již úspěšně funguje v desítkách českých měst a obcí, s projekty realizovanými napříč ČR v letech 2022-2026. V současné době existuje podobný systém servisu pro majitele bytů v komerčním sektoru, kde si však tyto služby musí hradit sami.
Obce a neziskové organizace v uplynulých letech testovaly přístupy Housing First a Housing Led, které umožňují lidem v nouzi získat cenově dostupné bydlení. Tyto projekty byly úspěšné i díky poskytované podpoře sociálních pracovníků. U domácností v bytové nouzi bude KMB posuzovat, zda potřebují asistenci. Pokud ano, nebude možné v rámci bydlení s ručením pronajmout byt bez uzavření smlouvy o asistenci. Klienti budou s pomocí pracovníků asistence pracovat na hospodaření domácnosti, dodržování podmínek nájmu a klidném soužití se sousedy. Cílem je, aby nájemníci stabilizovali svou sociální situaci a stali se běžnými nájemníky.
Asistence i zákonem zprostředkované bydlení jsou stanoveny maximálně na dva roky, s předpokladem, že poté bude domácnost stabilizovaná a schopná fungovat bez intenzivní podpory. Pokud nájemník poruší pravidla nájemní smlouvy a byt nevyklidí, může se majitel obrátit na soud s žalobou na vyklizení. Novela občanského soudního řádu umožní soudům vydat rozkaz na vyklizení, což zrychlí proces vystěhování neoprávněně užívajícího nájemníka. Zároveň zákon zajišťuje, že platící nájemníci mohou ve svém domově zůstat i po vyčerpání asistence nebo garancí, aby pronajímatelé nemohli účelově vystěhovávat nájemníky a opakovaně poskytovat byt do podporovaného bydlení.
Kromě zákona o podpoře bydlení připravuje vláda investice do výstavby dostupného nájemního bydlení, které umožní lidem, kteří nedosáhnou na hypotéku, získat nájemní bydlení za nižší cenu. Obce získají nástroj, jak motivovat mladé lidi a lidi pracující v určitých profesích, aby v lokalitě zůstali nebo se do ní nastěhovali. Revize dávek od 1. 10. 2025 zjednoduší a zpřístupní čerpání sociálních dávek sloučením čtyř pravidelně vyplácených dávek do jedné, což sníží administrativu.
Poskytování ubytovacích služeb, například prostřednictvím online platformy Airbnb, v bytech či rodinných domech, které slouží k bydlení, není v souladu s platnou právní úpravou. Pokud byste chtěli takové služby poskytovat, je nutné mít k tomu způsobilou provozovnu a stavby určené k poskytování ubytovacích služeb.
Platná soukromoprávní úprava definuje nájem bytu a ubytování jako dva odlišné instituty. Občanský zákoník (OZ) upravuje nájem bytu a domu v ustanovení § 2235 a násl. Podstata nájmu spočívá v závazku pronajímatele přenechat nájemci byt či dům k zajištění jeho bytových potřeb. Dle § 2236 OZ je byt definován jako „místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“. Stěžejní je zde uspokojení bytové potřeby nájemce. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu se dle § 2235 odst. 2 OZ nepoužijí, přenechává-li pronajímatel byt či dům k rekreaci či jinému zjevně krátkodobému účelu, což naznačuje, že nájem bytu/domu by měl být trvalejší povahy.
Ubytování je upraveno v ustanovení § 2326 a násl. OZ. Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném. Zde se nepracuje s pojmy „byt“ či „dům“, nýbrž s pojmem „zařízení k tomu určeném“, což činí rozdíl mezi bydlením a ubytováním ještě viditelnějším.
Poskytování ubytovacích služeb je dle živnostenského zákona (č. 455/1991 Sb.) živností volnou. K jeho poskytování je nezbytná provozovna, která musí být způsobilá pro provozování živnosti podle zvláštních předpisů (např. stavebního zákona). Provozovna musí být trvale a zvenčí viditelně označena nejen obchodní firmou, ale též kategorií a třídou ubytovacího zařízení.
Stavební zákon (např. zákon č. 183/2006 Sb. a novější zákon č. 283/2021 Sb.) zakotvuje, že stavbu lze užívat pouze k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, oznámení o užívání stavby či kolaudačním souhlasu, nebo v povolení stavby, pokud kolaudace není vyžadována. Nový stavební zákon v § 13 definuje některé pojmy a výrazně rozlišuje mezi bytem a stavbou ubytovacího zařízení. Stavbou ubytovacího zařízení není bytový dům, rodinný dům ani stavba pro rodinnou rekreaci. Z toho vyplývá, že byt či rodinný dům nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb, neboť tím vlastník stavby užívá stavbu v rozporu s jejím účelovým určením. Porušení tohoto ustanovení je přestupkem s možnou pokutou až do stovek tisíc korun.
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. srpna 2021, sp. zn. 6 Af 20/2020, se zabýval charakterem příjmů skrze online platformu Airbnb. Soud uvedl, že „ustanovení nájmu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce“. K tomu odkázal na nález Ústavního soudu ČR ze dne 12. 03. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, který definoval potřebu bydlení jako komplexní zajištění potřeb člověka v materiální i duševní rovině. Městský soud v Praze dále zdůvodnil, že „poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku.“
Počet osob žijících v bytě je důležitý nejen z hlediska pohodlí, ale také z hlediska právního rámce. Podle nového občanského zákoníku má pronajímatel právo vědět, kolik osob byt obývá, a nájemník má povinnost to ohlásit.
Podle občanského zákoníku (§ 2272, odst. 3) má pronajímatel právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Zákon nestanovuje konkrétní počet osob na byt, ale nájemní smlouva může obsahovat doporučení či požadavek na maximální počet osob s ohledem na velikost bytu.
Oznamovací povinnost nájemníka: Nájemník musí oznámit pronajímateli, pokud se počet obyvatel v bytě zvýší, a to do určité doby od změny. Pokud nájemník tuto povinnost nesplní a majitel se o dalších osobách dozví, může dojít k vážnému porušení smlouvy. Pronajímatel pak může požadovat nápravu a v případě nečinnosti nájemníka má právo k výpovědi nájemní smlouvy pro hrubé porušení.
Pokud nájemník plánuje přibrat nového spolubydlícího nebo přestěhovat rodinného příslušníka, potřebuje v určitých případech souhlas pronajímatele. Souhlas může být vyžadován přímo v nájemní smlouvě, nebo vychází ze zákonné povinnosti, kdy se změnou počtu osob mohou pojit i změny nákladů a další právní dopady.
Přestože zákon připouští i ústní souhlas, písemný souhlas je nejjistější formou. Měl by obsahovat datum, místo, údaje o dalších obyvatelích, podmínky a délku platnosti. Pronajímatel může specifikovat, že souhlas platí pouze po určitou dobu nebo je podmíněn splněním specifických pravidel, například zvýšením záloh na služby.
Pronajímatel má právo vědět, kdo byt obývá, nejen kvůli bezpečnosti, ale i pro nastavení správných záloh na služby. Právo na kontrolu a schválení dalších osob lze upravit v nájemní smlouvě. Většina pronajímatelů stanovuje, že dočasný podnájem třetím osobám vyžaduje jejich písemný souhlas. Bez něj je dočasný podnájem porušením smlouvy, což může vést až k výpovědi.
Ve většině bytových domů se rozúčtovávají náklady na služby podle počtu osob v domácnosti. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) často požaduje, aby majitel bytu nahlásil přesný počet osob. Obvykle je právě pronajímatel, kdo má vůči SVJ hlásit počet osob. Nájemníci by měli pronajímateli pravidelně a pravdivě oznamovat změny počtu obyvatel, aby se vyhnuli nepřesnostem v rozpočítání nákladů.
Podnájem přes platformy jako Airbnb může být pro dlouhodobě pronajatý byt problematický. Hlavní důvody jsou vyšší opotřebení a náklady, bezpečnostní rizika a nároky SVJ. Mnohá SVJ proto Airbnb výslovně zakazují a v případě porušení mohou udělit pokuty.
Pokud nájemník plánuje svůj byt dočasně nabídnout někomu dalšímu, měl by získat písemný souhlas pronajímatele, v němž budou specifikovány podmínky podnájmu. Podnájemník by měl dodržovat pravidla stanovená v původní nájemní smlouvě.
tags: #praavo #na #pohodlne #bydleni