Předkupní právo je právní institut, který budí mezi kupujícími i prodávajícími spoustu otázek a zmatků. Kdo ho má? Kdy platí? A co se stane, když se poruší? V současném právním prostředí stále existují situace, kdy se bez něj žádný prodej nemovitosti neobejde.
Předkupní právo znamená, že pokud se vlastník rozhodne prodat svůj podíl na věci, musí ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, za jakých by ho prodal jiné osobě. Předkupníci jsou tak oprávněni koupit nemovitost dříve, než je nabídnuta (nebo prodána) někomu jinému. Hlavním smyslem předkupního práva je snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího počtu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.
V novém občanském zákoníku (§ 2140) je předkupní právo upraveno následovně:
Předkupní právo může vznikat na základě zákona nebo na základě smlouvy. Smluvní předkupní právo se dále dělí na dva druhy:
Od 1. července 2020 se v platnost vrátil starší zákon o předkupním právu. Zákonné předkupní právo se momentálně vztahuje například na spoluvlastnictví vzniklé děděním. V takovém případě spoluvlastníci nemohou svá práva a povinnosti ovlivnit. Toto zákonné předkupní právo platí pouze v prvních 6 měsících od vzniku spoluvlastnictví a pouze v případě, že jsou spoluvlastníci v dané situaci.
Pokud jste nezískali spoluvlastnický podíl děděním, máte při prodeji volné ruce - je jen na vás, jestli spoluvlastníky oslovíte, nebo ne.
Ačkoliv všechna předkupní práva vycházejí ze smlouvy, smluvním se zde myslí takové právo, které je uzavřeno mezi dvěma stranami smluvně bez nutnosti zákona. V občanském zákoníku se řadí mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě, přesto je možné jej sjednat i ve smlouvě o zcizení nemovitosti, do této kategorie patří například darovací smlouva či smlouva o směně. Můžete ji tak sjednat i mimo napojení na kupní smlouvu.
Pokud hovoříme o předkupním právu věcném, hovoříme o právu předkupníka požadovat po právním nástupci dlužníka, aby na něj nemovitost převedl, pokud tak neučinil dříve. Toto právo se vztahuje na samotnou nemovitost, nikoliv na osoby, kterých se týká. Standardní lhůta trvání tohoto práva jsou 3 roky od momentu, kdy se předkupník o změně majitele nemovitosti dozvěděl. Věcné předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí, lze ho tedy zjistit z veřejných rejstříků. Právo nefunguje jen při prodeji nemovitosti, platí i při jiném nabytí (darovací smlouva, dědictví).
Oproti věcnému právu se obligační předkupní právo vztahuje na osoby dlužníka, předkupníka a koupěchtivého. Právo pak zaniká s převedením nebo vzdáním se. Jelikož je smlouva jen mezi osobami, oproti věcnému právu se nikam nezapisuje. Je dobré tedy nějakým způsobem zajistit, aby došlo k naplnění, třeba sjednáním smluvní pokuty. Kupující tak vlastně nemůže z veřejně dostupných rejstříků zjistit, zda se na nemovitost takové předkupní právo vztahuje, a je odkázán pouze na prohlášení aktuálního vlastníka.
V současném právním řádu se s předkupním právem setkáváme i v případech, které nejsou automaticky spojeny se spoluvlastnictvím:
Zákonné předkupní právo nájemců je tradičním nástrojem ochrany nájemců nemovitostí. Jednotka je určitá funkční část budovy (typicky byt, případně nebytový prostor), s níž lze separátně nakládat. Po rozdělení nemovitosti na jednotky má nájemce při prvním prodeji bytu, který je nově definován jako jednotka, k této jednotce předkupní právo. Vlastník nemovitosti tedy jednotku musí nejdříve nabídnout ke koupi nájemci. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců, předkupní právo zaniká. Toto právo se aktivuje okamžikem, kdy vlastník uzavře kupní smlouvu ohledně nově vzniklé jednotky s třetí osobou. Předkupní právo vzniká pouze nájemci - fyzické osobě. Pokud bytový dům není rozdělen na jednotky, může jeho vlastník tuto nemovitost prodat, aniž by byl povinen ji nejdříve nabídnout ke koupi nájemcům.
Další z příkladů uplatnění předkupního práva je situace, kdy se vlastník pozemku liší od vlastníka stavby na pozemku. Nový občanský zákoník v roce 2014 zavedl zásadu, že stavba je součástí pozemku. Nicméně, pokud historicky vznikla situace, kdy jsou vlastníci dvě odlišné osoby, nastupuje ustanovení, které má pomoci tuto nejasnou situaci vyřešit. Podle občanského zákoníku má vlastník pozemku, na němž stojí stavba, která není jeho součástí a má jiného vlastníka, zákonné předkupní právo ke stavbě. V případě, že pozemek v takovém režimu vlastní více osob, musí vlastník stavby nabídnout stavbu v rámci předkupního práva všem vlastníkům pozemku.
K porušení předkupního práva může dojít několika způsoby:
V momentě, kdy se o porušení předkupního práva spoluvlastníci dozví, mohou požadovat náhradu. V případě nenabídnutí podílů s již uskutečněným převodem mohou po novém vlastníkovi podíl odkoupit. Pokud nevyhoví, je třeba soudní cestou řešit s původním spolumajitelem (dlužníkem) a žádat o náhradu škody. V případě nabídnutí vyšší ceny lze soudní cestou vymáhat náhradu škody a snížení ceny na příslušnou cenu.
Před každou koupí nemovitosti je naprosto zásadní si dopředu zjistit současný stav předkupního práva, jaké jsou podmínky, na koho a jak je vázané, a zda existují nějaká smluvní ujednání navíc. V případě, že v katastru není zapsáno věcné předkupní právo, může být vhodné do kupní smlouvy zakotvit prohlášení prodávajícího o neexistenci jakéhokoli předkupního práva.
Zásadní je správná forma. Nabídka by měla být písemná, ideálně s doručenkou. Pokud prodávající neinformuje oprávněné spoluvlastníky, může být kupní smlouva zpochybněna - a nový vlastník se může dostat do vleklého právního sporu.
Předkupní právo je nástroj, který má své opodstatnění, ale často bývá i zdrojem zbytečných komplikací. V současnosti se týká hlavně specifických smluvních případů, spoluvlastnictví vzniklého děděním a situací týkajících se nájemců či vlastníků pozemků a staveb.
Doporučení: I když máte pocit, že se předkupní právo netýká vaší situace, ověřte si to u odborníka nebo zkušeného makléře. Nejvíce problémů dnes vzniká u garáží v novostavbách, které jsou často prodávány jako podíl na společné garáži, nikoliv jako samostatná jednotka.
tags: #predkupni #pravo #nemovitych #veci