Při procházení okolo bytových domů si nelze nevšimnout rozdílného přístupu v péči o jeho okolí. Setkat se lze s upravenými předzahrádkami osázenými květinami až po zcela zanedbané plochy bez jakéhokoliv lidského zásahu.
Patří zahrádka do společných částí domu? Kdo je majitelem, lze jednoduše ověřit na katastrálním úřadě nebo v prohlášení vlastníka, které je i základním dokumentem pro vklad údajů do katastru nemovitostí. Pokud je majitelem vlastník bytu nebo více vlastníků, případně obec, musí se veškeré záležitosti řešit s tímto vlastníkem či vlastníky. Pokud chybějící péče zasahuje do vašich soukromých práv a vlastníkem je jiná osoba nebo více osob, budete postupovat jako v případě jiného sousedského sporu.
Pokud je zahrada vlastněna SVJ, patří do společných částí domu. Občanský zákoník definuje společné části takto:
„Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.“
Dále se uvádí:
„Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.“
Nařízení dále konkrétně vyjmenovává, co do společných částí domu patří. Protože výčet v tomto nařízení je uvozen slovem „zejména“, má se za to, že představuje jakési doporučení pro výklad společných částí. Přestože tedy v nařízení zahrady nejsou přímo uvedeny, je zřejmé, že i přes nezahrnutí do výčtu je lze za společné části považovat.
Když dojde k jakémukoliv sporu o péči nebo užívání společné zahrady (nebezpečné pobíhání psa, přerůstající zeleň apod.), pak bez souhlasu statutárního orgánu SVJ či rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ (shromáždění vlastníků) nelze dělat na takovém pozemku jakékoliv zásahy z vůle jen jednoho vlastníka. A to ani v případě, že mu byla určitá společná část přenechána k výlučnému užívání.
Každý vlastník bytu má ale právo navrhnout statutárnímu orgánu (výboru nebo předsedovi) úpravu zahrady nebo okolí domu.
V majetku všech vlastníků našeho SVJ je dům a přilehlé pozemky, které jsou ohraničeny plotem, mají sem neomezený přístup všichni vlastníci, kteří na těchto pozemcích mají své vlastnické podíly ve formě ideálních podílů. Všichni vlastníci jsou členy SVJ a jsou zapsáni na LV. Pozemky v jejich vlastnictví zahrnují:
V poslední době vyslovili vlastníci, kteří pozemky nevyužívají k parkování, pochybnosti o hrazení nákladů na údržbu těchto pozemků z fondu oprav a údržby. Doposud se tak činilo po dobu 15 let. Tito vlastníci odmítají přispívat na údržbu těchto pozemků a vyžadují zřízení zvláštního účtu na údržbu a opravy na těchto pozemcích.
Domnívají se, že je takový postup v rozporu s právem, a argumentují i tím, že když pozemky nevyužívají k parkování, nemusí přispívat na údržbu těchto pozemků vůbec, i když jsou jejich vlastníky. Argumentují také tím, že tyto pozemky nejsou zahrnuty v „prohlášení vlastníka“.
Pokud tyto plochy nejsou určeny výhradně k parkování a k příjezdu parkujících vozidel, je taková úvaha mylná z výše vyjmenovaných funkcí a charakteru pozemků. Není to jen parkoviště! Plocha parkovacích míst zahrnuje cca 25 % celkové plochy.
Znění „prohlášení vlastníka“ může být klíčové. Pokud předseda ústně tvrdí, že žádný z pozemků patřících do vlastnictví všech vlastníků není zahrnutý v tomto „prohlášení“, je nutné tuto informaci ověřit.
Může člen SVJ vyvolat hlasování mezi ostatními členy SVJ s tím, že výsledek tohoto hlasování rozhodne o jeho účelu a bude uveden do praxe chodu SVJ?
Předně je nutno posoudit, jakému režimu předmětné pozemky podléhají. V úvahu připadá jednak to, že se jedná o společné části nemovité věci ve smyslu občanského zákoníku a nařízení vlády.
Pro určení, zdali pozemky společnými částmi jsou či nikoliv, je však zásadní obsah prohlášení vlastníka. Z dotazu vyplývá, že předmětné pozemky dost možná nejsou v prohlášení uvedeny. Z toho důvodu je nutno počítat s faktem, že by pozemky společnou částí vůbec být nemusely.
Do 30. 6. 2020 mohla změnu poměru příspěvků na správu domu schválit shromáždění. Po tomto datu již o této záležitosti na shromáždění rozhodnout nelze, pokud tato záležitost není svěřena do jeho působnosti. V tomto směru, i bez znalosti stanov, lze odkázat na přechodná ustanovení zákona, která stanoví, že pokud se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od občanského zákoníku, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení vlastníka.
V návaznosti na to je pak SVJ povinno připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku.
Orgánem oprávněným svolávat shromáždění je primárně výbor. V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. Občanský zákoník obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, svolat shromáždění k zasedání, a to na náklady SVJ.
V případě obtěžování hlukem a zápachem z automobilu, který je parkován před garáží a pravidelně spouštěn, je možné situaci řešit:
Před řešením přes úřady je vhodné majitele garáže písemně informovat a dát mu možnost situaci vyřešit.
tags: #problematika #parkovani #na #spolecnem #pozemku #svj