Věcná břemena představují důležité právní omezení, které může zásadně ovlivnit hodnotu i prodej nemovitosti. Ať už plánujete zřízení, zápis, nebo zrušení věcného břemene, je důležité znát právní postupy a pravidla. Poradíme, jak se s touto problematikou vypořádat, aby vše proběhlo hladce a legálně.
Pod pojmem věcné právo si většina lidí představí vlastnictví, resp. jeho výkon. Věcná práva je však možné mít i k věci cizí, tedy je možné být oprávněn k výkonu určitých práv ve vztahu k věci, která vůbec není ve vašem vlastnictví. Nejčastěji se tato práva zřizují k nemovitým věcem jako tzv. věcná břemena.
Věcná břemena označujeme jako práva k věcem cizím a jelikož se jedná o věcná práva, jsou věcná břemena obecně spjata s věcí a nikoli toliko (až na výjimečné případy) s konkrétní osobou. Nutno dodat, že se v žádném případě nejedná dle dikce zákona o závazkový vztah a z důvodu jejich věcněprávní povahy (jsou zapsány do katastru nemovitostí), nepůsobí pouze inter partes (mezi stranami), nýbrž tzv. erga omnes (vůči všem).
Věcná břemena spadají do úpravy věcných práv, kterou nalezneme v části třetí hlavě II. občanského zákoníku. S příchodem „nového“ občanského zákoníku se úprava věcných břemen značně rozšířila a této problematice byla při jeho tvorbě věnována náležitá pozornost.
Podle zákona se věcná břemena dělí na služebnosti a reálná břemena.
Služebností se rozumí věcněprávní vztah, při kterém je vlastník služebné věci povinen strpět určité jednání vlastníka věci panující (nebo v případě osobní služebnosti oprávněné osoby), nebo se v jeho prospěch svého jednání zdržet (opomíjet výkon vlastního práva). Služebnosti většinou obnášejí pasivní přístup, zpravidla něco musíte tolerovat (například to, že po vaší cestě jezdí i soused).
Služebnosti se dále rozlišují na pozemkové a osobní.
Služebnosti se obecně zřizují smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. V případech stanovených zákonem je lze ovšem zřídit i ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.
Praktické využití služebnosti spočívá například ve zřízení osobní služebnosti užívání bytu, a to právě pro příklad, kdy rodič daruje nemovitost svému potomkovi, ačkoli jej má v plánu i nadále užívat, a to na základě právního titulu. Dalším často velmi využívaným věcným břemenem v praxi je služebnost stezky či cesty přes cizí pozemek, která může snadno vyřešit problém s pozemkem bez přístupu.
Na rozdíl od služebností, kdy povinná osoba musí strpět jednání druhého či se svého jednání zdržet, platí, že u reálných břemen má povinná osoba povinnost poskytnout určité plnění (dát, konat). Reálná břemena vyžadují aktivnější přístup, konání nebo dávání.
Zároveň platí, že na rozdíl od služebnosti, kdy se může služebnost vázat jak na věci zapsané ve veřejném seznamu i mimo něj, platí, že reálné břemeno lze zřídit pouze k věcem zapsaným ve veřejném seznamu (tato věc může být i movitá).
Vznik reálného břemene je vázán na právní jednání, které jej zřizuje. Zároveň je třeba myslet i na to, že jej lze zřídit jako časově neomezené, ale musí být sjednáno jako vykupitelné.
Příkladem reálného břemene je výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také výživu nebo osobní péči. Jako reálně břemeno lze sjednat například i stavební plat jako odměnu v případě sjednaného práva stavby.
V praxi se při prodeji a nákupu realit nejčastěji setkáváme se třemi druhy věcného břemene.
Tato forma věcného břemene není ničím neobvyklým. Pokud se s ní setkáte při nákupu nemovitosti, není se čeho bát. Pravděpodobně jde o dohodu s provozovatelem energetické, vodovodní nebo kanalizační sítě, který je vede přes pozemek. Jedinou nevýhodou je nutnost umožnit pracovníkům společnosti v případě potřeby vstup na pozemek, případně nutnost dodržovat ochranné pásmo při výstavbě (to mimochodem platí i pro výsadbu stromů).
Často se v praxi setkáváme i se služebností cesty. To vzniká ve chvíli, kdy se vlastník nemovitosti nedostane k veřejné cestě jinak než po pozemku svého souseda. Výhodné je, že nemovitosti s tímto věcným břemenem jsou často levnější. Na druhou stranu musíte umožňovat průchod přes vlastní pozemek sousedovi.
Se služebností stezky je spojeno právo chodit přes cizí pozemek za účelem přístupu k vlastnímu, panujícímu pozemku. Služebnost cesty je pak velmi podobná, jen s sebou nese právo jezdit přes cizí pozemek jakýmikoliv vozidly.
Ve vztahu k těmto věcným břemenům je třeba zmínit, že výkon práv z nich plynoucích omezuje vlastnické právo vlastníka povinných pozemků. Proto se nesmí věcných břemen zneužívat a práva z nich plynoucí je třeba využívat jen v mezích jejich určení.
Tip: Pro služebnosti cesty a stezky platí, stejně jako pro služebnosti jiné, že musí co nejméně omezovat vlastníka povinných pozemků. Aby nedocházelo ke sporům o rozsah, ve kterém mohou oprávnění z věcného břemene užívat cizí pozemek, je nejlepší ujednat si věcné břemeno v rozsahu geometrického plánu, ve kterém se jasně vytyčí plocha určená pro takové užívání.
Služebnost bytu nebo výměnek se většinou zřizuje v rámci rodiny. Prarodiče nebo rodiče darují za určitých podmínek svoji nemovitost dětem či vnoučatům, právně si ale ošetří, aby je nemohli potomci do smrti vystěhovat nebo jim bránit v užívání nemovitosti. Toto břemeno zaniká úmrtím darujícího.
Jako právo na dožití je to jedna z nejtypičtějších praktických příkladů služebností. Jedná se o osobní služebnost, jejímž obsahem je možnost konkrétních osob užívat nemovitost za účelem zajištění svých bytových potřeb. Vlastník nemovitosti přitom musí strpět takové užívání a nečinit nic, co by mu mohlo zamezit. Vzniká v drtivé většině případů na základě smlouvy, kdy původní vlastníci nemovitosti prodají svůj dům nebo byt s tím, že v něm však chtějí dožít. Pak se stávají oprávněnými z osobní služebnosti, která vázne na nemovitosti a jako taková zaniká až smrtí těchto osob, nebylo-li ujednáno jinak.
Věcné břemeno k nemovitosti vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Zápis provede příslušný katastrální úřad na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí, přičemž pro jednotlivé návrhy jsou předpřipraveny formuláře, které je třeba vyplnit. Podle toho, jak byla služebnost zřízena, je potom k takovému návrhu na vklad třeba přiložit i konkrétní právní titul, přičemž tím může být nejčastěji smlouva, ale též rozhodnutí soudu nebo třeba závěť.
Zřízení věcného břemene je proces, který stanovuje právní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (tzv. povinným) a oprávněnou osobou. Tento vztah umožňuje oprávněné osobě určitá práva užívat nemovitost nebo naopak omezuje vlastníka v jeho právech.
Věcné břemeno může zřídit pouze osoba, která má k nemovitosti odpovídající vlastnická práva, tedy vlastník nemovitosti. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, je nezbytné, aby se na zřízení věcného břemene shodli všichni spoluvlastníci. Výjimkou je situace, kdy má některý ze spoluvlastníků výhradní právo nakládat s konkrétní částí nemovitosti, například na základě dohody o užívání.
Prvním krokem, na který byste se měli zaměřit, je jasné vymezení účelu a rozsahu věcného břemene. Ujasněte si, co přesně má břemeno zahrnovat. Může jít například o právo chůze a jízdy přes váš pozemek, doživotní užívání bytu jinou osobou, nebo o umístění inženýrských sítí. Vždy je důležité vědět, zda břemeno bude úplatné, nebo bezúplatné, a zda má být časově omezené, nebo trvalé.
Pokud má břemeno zahrnovat fyzicky vymezený prostor, například cestu, budete potřebovat geometrický plán, který jasně určí její rozsah. Tento plán si nechte zpracovat autorizovaným geodetem. Jasné vymezení práva je klíčem k tomu, aby později nedocházelo k nedorozuměním.
Dalším krokem je uzavření písemné smlouvy o zřízení věcného břemene. Tuto smlouvu byste měli připravit s maximální pečlivostí, protože právě ona je základem celého procesu. Ve smlouvě by měla být uvedena přesná identifikace vaší nemovitosti podle údajů z katastru nemovitostí, identifikace oprávněné osoby, a především podrobný popis práva, které břemeno zajišťuje.
Například u služebnosti cesty je nutné přesně popsat trasu, kterou oprávněná osoba bude využívat, a určit, zda je cesta určena pouze pro pěší, nebo i pro vozidla. U služebnosti bytu by měla smlouva obsahovat informace o tom, jaké prostory oprávněný bude užívat, na jak dlouho a za jakých podmínek.
Když máte smlouvu hotovou, musíte podat návrh na zápis věcného břemene do katastru nemovitostí. Bez tohoto zápisu nemá břemeno právní účinky vůči třetím osobám, a tedy není formálně platné. Návrh na zápis podáváte na příslušném katastrálním úřadě. K němu přiložíte originál nebo úředně ověřenou kopii smlouvy o věcném břemeni, vyplněný formulář návrhu na vklad a případně další dokumenty, například geometrický plán. Za podání návrhu zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 Kč.
Katastrální úřad má na vyřízení vaší žádosti obvykle 30 dnů. Pokud jste dodali všechny dokumenty správně, úřad břemeno zapíše. Jestliže ale návrh obsahuje chyby nebo je neúplný, budete vyzváni k jejich odstranění. Tím se celý proces může prodloužit, proto doporučujeme pečlivou kontrolu všech podkladů ještě před jejich podáním.
Platnost věcného břemene se liší podle typu, účelu a podmínek, za kterých bylo zřízeno. Doba trvání může být stanovena smluvně, vyplývat ze zákona, nebo být omezena rozhodnutím soudu. Věcná břemena se obecně dělí na dočasná a trvalá, přičemž každá varianta má svá specifika, která byste měli předem zvážit.
Pokud zřizujete věcné břemeno, můžete jeho trvání omezit na konkrétní časový úsek. Tato možnost je výhodná v situacích, kdy je břemeno potřeba pouze dočasně, například při výstavbě infrastruktury, opravách nemovitosti, nebo při řešení krátkodobého přístupu přes sousední pozemek.
Ve smlouvě o zřízení věcného břemene byste měli přesně uvést, do kdy bude právo platit. Můžete také stanovit podmínky, za kterých břemeno zanikne, například dokončením určité činnosti nebo splněním konkrétního závazku. V praxi je však nutné mít na paměti, že i u břemen na dobu určitou je třeba jejich zánik nahlásit katastrálnímu úřadu. Pokud tak neučiníte, může věcné břemeno zůstat zapsané a vyvolávat nejasnosti při budoucím nakládání s nemovitostí.
Trvalé věcné břemeno je nejčastějším typem. Toto břemeno zůstává v platnosti, dokud nezaniknou okolnosti, které vedly k jeho zřízení, nebo dokud se strany nedohodnou na jeho zrušení. Typickým příkladem je doživotní užívání bytu, které obvykle končí úmrtím oprávněné osoby.
Věcné břemeno na dobu neurčitou může být ukončeno také tehdy, pokud právo ztrácí svůj účel. Tento princip vychází z § 1299 občanského zákoníku, který stanoví, že pokud věcné břemeno není vykonáváno po dobu deseti let, nebo pokud je zjevné, že jej není možné vykonávat, může být zrušeno na návrh vlastníka nemovitosti.
Existují situace, kdy věcné břemeno zaniká automaticky. Nejčastěji k tomu dochází, když oprávněná osoba zemře (u břemen osobní povahy) nebo když přestane existovat nemovitost, na kterou se břemeno vztahuje (například při její demolici). Dalším případem automatického zániku je situace, kdy vlastník zatížené nemovitosti a oprávněná osoba splynou v jednu osobu. Pokud například koupíte sousední pozemek, na který jste měli právo cesty, věcné břemeno zaniká, protože jej již není třeba vykonávat.
Pokud chcete věcné břemeno ukončit dříve, než automaticky zanikne, je nutné jej zrušit dohodou nebo soudně.
Nejjednodušší a nejrychlejší způsob, jak zrušit věcné břemeno, je dohoda mezi vlastníkem zatížené nemovitosti a oprávněnou osobou. Tato dohoda musí být uzavřena písemně a měla by obsahovat:
Uzavřenou dohodu je nutné podat na katastrální úřad spolu s návrhem na výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. Správní poplatek za výmaz činí 2 000 Kč. Pokud je dokumentace v pořádku, úřad záznam odstraní obvykle do 30 dnů.
Pokud se nedokážete s oprávněnou osobou dohodnout na zrušení břemene, můžete se obrátit na soud. Soudní zrušení je možné, pokud věcné břemeno přestalo plnit svůj účel, například pokud oprávněná osoba již právo nevyužívá nebo pokud není možné právo vykonávat.
Podle § 1299 občanského zákoníku lze věcné břemeno zrušit, pokud:
Soud zvažuje nejen důvody pro zrušení, ale také to, zda ukončení věcného břemene nepoškodí oprávněnou osobu více, než prospěje vlastníkovi nemovitosti. Soudní rozhodnutí je závazné a nezbytné jako podklad pro podání žádosti o výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. Katastrální úřad zápis odstraní až po předložení tohoto rozhodnutí spolu s návrhem na výmaz.
Pokud se na podmínkách věcného břemene nemůžete s druhou stranou dohodnout, máte možnost obrátit se na soud. Typickým příkladem je situace, kdy potřebujete zřídit cestu přes sousední pozemek, protože jinak nemáte přístup ke své nemovitosti. Soud může na základě § 1029 občanského zákoníku rozhodnout o zřízení věcného břemene, pokud je to nezbytné a přiměřené. Současně ale musí zajistit, že vlastník zatížené nemovitosti dostane odpovídající náhradu.
Před koupí nemovitosti je důležité pečlivě prozkoumat všechna věcná břemena, která s ní mohou být spojena, protože mohou mít vliv na užívání a požívání nemovitosti. Prodávající je povinen o existenci věcného břemene kupujícího informovat předem. Pro jistotu je ale dobré si (ne)existenci věcných břemen ověřit v katastru nemovitostí.
Věcná břemena mají vliv na hodnotu nemovitosti. Kupující často vnímají břemeno jako riziko nebo komplikaci, což snižuje tržní cenu. Proto je nutné stanovit adekvátní cenu, která bude lákavá a současně pokryje omezení spojená s břemenem.
Nechte si zpracovat online odhad odhad kupní ceny na Bezrealitky. Zdarma, nezávazně a do pár minut zjistíte, za kolik můžete nemovitost s věcným břemenem prodat.
Pokud věcné břemeno představuje pro kupujícího zásadní problém, měli byste zvážit jeho zrušení ještě před prodejem. Nejjednodušší způsob je dohoda mezi vámi a oprávněnou osobou, která břemeno užívá.
Pokud se vám nepodaří dohodnout, je možné postupovat podle ustanovení § 1299 občanského zákoníku a žádat o zrušení věcného břemene soudem, pokud došlo k zásadní změně okolností, nebo břemeno nepřiměřeně zatěžuje vlastníka nemovitosti.
Při prodeji nemovitosti, na kterou je vázané věcné břemeno, je nutné dodržet několik klíčových kroků:
Nejprve se ujistěte, že je věcné břemeno zapsané v katastru nemovitostí. Kupující potřebuje mít kompletní informace o všech omezeních, která se na nemovitost vztahují. Pokud břemeno není zapsané, hrozí nejasnosti nebo dokonce právní komplikace při převodu vlastnických práv.
Jak postupovat? Vyhledejte aktuální list vlastnictví na katastrálním úřadě. Pokud zjistíte, že je věcné břemeno nezapsané v katastru, budete potřebovat jeho zápis. K tomu je třeba mít řádně uzavřenou smlouvu o věcném břemeni, která obsahuje podrobnosti o povaze břemene, právech a povinnostech oprávněného i povinného.
Kupující má právo znát veškeré podmínky spojené s věcným břemenem. Transparentnost posiluje důvěru a zamezuje nedorozuměním v budoucnu. Co přesně byste měli sdělit? Základními informacemi jsou:
Mohlo by vás zajímat: Rozdíl mezi věcným břemenem a služebností. Právo cesty, užívání bytu nebo vedení sítí - pochopte tyto pojmy a vyhněte se problémům, abyste si zajistili klidné vlastnictví. Vše jsme vysvětlili v tomto článku.
Věcná břemena mají vliv na hodnotu nemovitosti. Proto je nutné stanovit adekvátní cenu, která bude lákavá a současně pokryje omezení spojená s břemenem.
Pokud se chystáte uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti na dobu neurčitou, měli byste zbystřit. Ten se projevuje zejména tehdy, kdy jste služebnost zřídili na dobu neurčitou a následně ji chcete po určité době zrušit proti vůli druhé strany. Zákon totiž umožňuje podat výpověď jen pro smlouvy, a nikoliv pro věcná práva.
Chcete se zbavit nepotřebné služebnosti a nedaří se vám dohodnout s protistranou? Pokud se potýkáte s problémy ohledně služebností nebo věcných břemen, neváhejte se na nás obrátit.
tags: #problematika #vecne #bremeno