Prodej nemovitosti na Slovensku českými občany, kteří jsou daňovými rezidenty České republiky, zahrnuje specifické daňové povinnosti. Vzhledem k tomu, že Slovensko je geograficky i kulturně blízkým sousedem a oba státy jsou členy Evropské unie, je nákup a prodej nemovitostí mezi občany obou zemí relativně snadný. Nicméně je důležité porozumět daňovým aspektům, aby nedošlo k nepříjemným překvapením.
Příjem z prodeje nemovitosti na Slovensku, pokud jste českým daňovým rezidentem, podléhá dani z příjmů v České republice. V souladu s dohodou o zamezení dvojího zdanění mezi Českou republikou a Slovenskem může být tento příjem zdaněn i na Slovensku, ale daň zaplacená na Slovensku bude zohledněna při výpočtu daně v ČR. Zdaňuje se zisk, tedy příjem z prodeje snížený o výdaje, za které byla nemovitost původně nabytá.
V České republice platí, že příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, pokud jste tuto nemovitost vlastnili po dobu delší než 5 let. Tato lhůta se počítá od data nabytí nemovitosti. V případě dědictví se lhůta zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil předchozí majitel v přímé linii (prarodiče, rodiče, děti) nebo manžel. Pro nemovitosti určené k bydlení platí pěti-letá lhůta, i když jste v nich neměli trvalé bydliště.
Důležité poznámky k osvobození:
Na Slovensku platí podobná pravidla pro osvobození od daně z příjmů z prodeje nemovitosti. Příjem z prodeje je osvobozen od daně, pokud:
Výdaje, které lze uplatnit při zdanění příjmu z prodeje nemovitosti, zahrnují:
V České republice se daň z nabytí nemovitosti již neplatí. Na Slovensku však platí odlišná pravidla. Důležitou zprávou je, že na Slovensku neexistuje klasická daň z převodu nemovitosti jako jednorázová daň při koupi. Nicméně, mohou vznikat jiné daně a poplatky spojené s vlastnictvím nemovitosti.
Po nabytí nemovitých věcí dědictvím vzniká na Slovensku daňová povinnost podat přiznání k dani ze staveb do 30 dnů od vzniku této povinnosti. Daňová povinnost vzniká prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém jste nemovitost nabyli.
Jako český rezident podáváte daňové přiznání v České republice a uvádíte své celosvětové příjmy. Pokud na Slovensku nežijete a nemáte zde žádný příjem, nevzniká vám povinnost podat slovenské daňové přiznání. Pokud však na Slovensku pracujete, zdaňujete zde pouze příjem ze zdrojů na území SR.
Nabytí nemovitosti formou dědictví je na Slovensku zpravidla osvobozeno od daně z příjmů. Pokud hodnota zděděného podílu přesáhne 5 milionů korun (cca 200 000 EUR), je dědic povinen tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu. Stejná oznamovací povinnost platí i pro nemovitosti nabyté darem s hodnotou vyšší než 5 milionů korun.
Příjem z prodeje nemovitosti zděděné v přímé linii (např. po otci) je v ČR osvobozen od daně po 10 letech od nabytí vlastnického práva, tato doba se zkracuje o dobu vlastnictví zůstavitele. Na Slovensku je příjem z prodeje nemovitosti nabyté dědictvím v přímé linii osvobozen po 5 letech od nabytí.
Pokud je nemovitost zahrnuta do obchodního majetku, příjem z jejího prodeje podléhá zdanění. V tomto případě se uplatňují specifická pravidla pro zdanění příjmů z podnikání.
Při koupi nemovitosti na Slovensku je nutné počítat nejen s kupní cenou, ale i s dalšími náklady:
Jako občan EU můžete na Slovensku požádat o hypotéku přímo ve slovenské bance. Hodnota LTV (poměr úvěru k ceně nemovitosti) se obvykle pohybuje mezi 70 % a 80 %. Úrokové sazby pro cizince v roce 2026 se pohybují zhruba mezi 3,8 % a 4,6 % p.a. Klasickou českou hypotéku na slovenskou nemovitost nelze běžně použít.
Pro snadné placení v eurech při koupi nemovitosti na Slovensku lze využít multiměnový účet Wise. Umožňuje držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz bez bankovních přirážek.
tags: #prodej #nemovitosti #na #slovensku #dane