Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) obdrželo dotaz týkající se výkladu pojmu „zastavěný stavební pozemek“ pro účely vymezení zastavěného území podle § 58 až 60 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
Podle § 58 odst. 2 písm. a) stavebního zákona se do zastavěného území zahrnují mimo jiné zastavěné stavební pozemky. Tento pojem je dále definován v § 2 odst. 1 písm. c) téhož zákona.
Dotaz se zaměřuje na situace, kdy jsou mimo zastavěné území (intravilán) evidovány stavby pro rodinnou rekreaci, ubytovací zařízení nebo objekty občanského vybavení. Klíčovou otázkou je, jak vymezit pozemky tvořící souvislý celek s těmito budovami, které nejsou obytné ani hospodářské.
Definice zastavěného stavebního pozemku využívá pojem „stavební parcela“, který je definován v § 2 písm. c) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), jako „pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří“. Stejnou definici používal i předchozí katastrální zákon č. 344/1992 Sb.
Jádrem zastavěného stavebního pozemku je tedy vždy parcela evidovaná v katastru nemovitostí jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pojmy „obytná budova“ a „hospodářská budova“ nejsou platnou legislativou definovány, ale jsou užity v řadě právních předpisů.
V bodě 1. přílohy k vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je druh pozemku „zahrada“ definován jako pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, nebo pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Pojem „obytné a hospodářské budovy“ byl používán i v předchozích prováděcích předpisech ke katastrálnímu zákonu.
Podle § 2 odst. 3 stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla vzniklá stavební nebo montážní technologií, bez ohledu na jejich provedení, použité materiály, účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje i výrobek plnící funkci stavby.
Pojem budova je definován v § 3 písm. a) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Jako příklady staveb, které nesplňují definici pojmu „budova“, jsou uvedeny stavby pro reklamu, většina staveb dopravní a technické infrastruktury (silnice, vedení inženýrských sítí) a různé přístřešky, pokud nejsou převážně uzavřeny obvodovými stěnami a střechou.
Stavební zákon definuje zastavěnou plochu pozemku jako součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby je plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají.
U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
Ačkoliv pojmy „obytná budova“ a „hospodářská budova“ nejsou v legislativě přímo definovány, pro potřeby výkladu stavebního zákona lze stavby pro rodinnou rekreaci, ubytovací zařízení či objekty občanského vybavení považovat za obytné budovy, pokud splňují definici pojmu „budova“ dle vyhlášky č. 268/2009 Sb.
Pro zahrnutí pozemkových parcel do zastavěného stavebního pozemku je postačující, tvoří-li souvislý celek s alespoň jednou obytnou nebo hospodářskou budovou. V tomto kontextu se drží zažitý výklad, že každá budova je buď obytná, nebo hospodářská, případně obě funkce spojuje.
Při rozlišení lze přihlédnout k definici obytné budovy dle technické normy ČSN 73 4301, avšak je nutné si uvědomit, že technické normy nejsou právně závazné.
Klíčovým kritériem pro zahrnutí pozemkových parcel do zastavěného stavebního pozemku je tvorba „souvislého celku s obytnými a hospodářskými budovami“. Pomocným kritériem pro určení tohoto celku může být existence společného oplocení.
Ve sporných případech je nutné přihlížet i k funkčnímu, resp. provoznímu hledisku a informacím uvedeným v katastru nemovitostí. Příkladem může být chata na stavební parcele obklopená pozemkovou parcelou s lesním porostem, kde se při nejasných vazbách přihlíží k údajům v katastru.
Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Tento údaj je regulován a ovlivňuje hustotu zástavby v dané lokalitě. Územní plán obce definuje koeficient zastavěnosti daného území a pozemků, který může být dále omezen regulačním plánem.
V současné době se maximální možná zastavěnost pozemků pohybuje mezi 25-40 % celkové plochy pozemku.
Zastavěná plocha se vypočítává promítnutím vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. V případě staveb bez obvodové konstrukce se zastavěná plocha vymezuje pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
Zastavěnost pozemku je poměrové vyjádření zastavěné plochy k celkové ploše pozemku (Zastavěnost pozemku = zastavěná plocha / plocha pozemku). Územní plán obce stanovuje maximální koeficient zastavitelnosti, který reguluje hustotu zástavby.
Je důležité si uvědomit, že výklad pojmu zastavěná plocha se může na různých stavebních úřadech lišit. Proto je doporučeno si tuto informaci ověřit ještě před koupí pozemku.
Informace o typu pozemku, včetně jeho zařazení jako „zastavěná plocha a nádvoří“, lze nalézt v katastru nemovitostí. Tento údaj definuje aktuální využití pozemku, nikoli však jeho budoucí stavební potenciál.
Možnosti využití pozemku a pravidla pro výstavbu jsou dány územním plánem obce. Ten stanovuje typy povolených staveb, výšková omezení, zastavěnou plochu a další podmínky.
Pojem zastavěná plocha byl v minulosti definován různě v různých právních předpisech. Od 1. ledna 2013, s účinností novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.), je definice zastavěné plochy stavby zakotvena přímo ve stavebním zákoně (§ 2 odst. 7), což má za cíl sjednotit její výklad.
V kontextu daně z nemovitých věcí došlo s účinností od 1. ledna 2024 k úpravám definic pojmů „garáž“ a „budova pro rodinnou rekreaci“, které se nově primárně odvíjejí od způsobu využití evidovaného v katastru nemovitostí.
tags: #pulk #parcely #zelen #a #pul #zastavena