Připravili jsme pro vás sérii článků zaměřených na vývoj cen nemovitostí v České republice a Praze, vycházející z dat "Valuo Indexu" společnosti Valuo. Použitá data pocházejí z údajů katastru nemovitostí, což zajišťuje jejich založení na reálných prodejních cenách, nikoliv na zavádějících cenách nabídkových.
Analýza pokrývá období od ledna 2020 do dubna 2025, přičemž je třeba počítat s určitým časovým zpožděním daným sběrem dat z katastru nemovitostí. Obecně lze vývoj cen nemovitostí během tohoto období charakterizovat následovně:
Od začátku sledovaného období až do druhé poloviny roku 2022 jsme zaznamenávali neustálý a silný růst cen nemovitostí. Následně, do přelomu let 2023 a 2024, došlo spíše k poklesu cen nebo jejich stabilizaci. Hlavním důvodem tohoto vývoje bylo podstatné zvýšení sazeb hypotečních úvěrů od poloviny roku 2022, které vedlo k výraznému poklesu poptávky.
V období od druhé poloviny roku 2025 lze sledovat opětovný růst cen nemovitostí. Rok 2025 byl po roce 2024 dalším rekordním rokem z hlediska růstu cen nemovitostí. Podle statistik České bankovní asociace vzrostly ceny bytů ve třetím čtvrtletí meziročně o 16 %, zatímco podle Hypoindexu ceny rodinných domů vzrostly meziročně o 12 %.
Růst cen se samozřejmě výrazně lišil podle jednotlivých regionů i velikosti nemovitostí. Podle dat serveru Sreality vzrostly v minulém roce inzertní ceny bytů o velikosti 40-60 m² nejvíce v Kraji Vysočina (30,95 %), následovaném Ústeckým (22,59 %), Moravskoslezským (19,23 %) a Zlínským krajem (18,89 %). Pomalejší růst byl naopak patrný v Jihomoravském kraji (13,95 %), Praze (13,03 %), Olomouckém (12,91 %) a Karlovarském kraji (12,77 %).
V Praze zažívaly byty rekordní růst. Podle dat ČSÚ vzrostly ve 3. čtvrtletí 2025 realizované ceny nových bytů v průměru o 16,6 % ročně a ceny starších bytů o 13,4 %.
V porovnání s vývojem cen bytů v rámci celé České republiky došlo v Praze k relativně nižšímu nárůstu cen bytů vůči základně (v celé ČR to bylo 74 %). Dosud se nepodařilo dohnat nejvyšší cenový bod podzimu 2022. U bytů v Praze jsme již nad tímto vrcholem. Lze také konstatovat, že ceny bytů v současné době rostou výrazně rychleji než ceny domů. To je dáno mj. tím, že ceny bytů, resp. poptávka po nich, jsou výrazně více ovlivněny boomem na hypotečním trhu, kde mnoho zájemců pořizuje byty jako investici za pomoci hypotéky.
V minulosti, například v září 2022, dosahoval "peak" cen bytů v Praze 76 %, zatímco v celé ČR to bylo 74 %. Následný pokles v roce 2023/2024 byl v Praze o něco mírnější (cca 10 %) oproti celorepublikovému poklesu (15 %).
Klíčový vliv na vývoj cen nemovitostí má nadále trojice faktorů: poptávka, nabídka a stav ekonomiky.
Ekonomiku České republiky stále ovlivňuje geopolitická situace, zejména pokračující válka na Ukrajině a napětí na Blízkém východě, stejně jako nová obchodní cla a vztahy s USA. Inflace klesla k cílové hranici 2 % a reálné mzdy po dlouhé době rostly, což lidem vrátilo kupní sílu a odvahu investovat. Právě růst reálných mezd v kombinaci s poklesem inflace byl hlavním motorem, který v roce 2025 opět nastartoval růst cen nemovitostí.
Pandemie koronaviru, která se během prvních měsíců roku 2020 rozšířila do celého světa, odstartovala ekonomickou krizi. Přestože se Česká republika jeví jako lépe připravená než v roce 2008, důsledky této krize jsou předmětem pozornosti. Poslední ekonomická krize, kterou jsme zažili, naplno odstartovala v září 2008, s kořeny v americké hypoteční krizi z roku 2007.
V roce 2008, v souvislosti s hypoteční krizí, vysokou cenou ropy a poklesem reálného HDP, došlo k celosvětové finanční krizi, která se nevyhnula ani trhu s nemovitostmi. V České republice byly ceny nemovitostí v září 2008 na rekordních úrovních. První rok krize se na cenách projevil méně, ale druhý rok přinesl značný pokles, zejména u menších bytů. Koncem roku 2010 dosáhly ceny nemovitostí minima. Dle Českého statistického úřadu poklesly ceny nemovitostí v průběhu prvních čtyř let od vypuknutí krize průměrně o 9,1 %, s rozdíly mezi jednotlivými regiony.
Situace na straně nabídky je nadále charakterizována jako zoufalá nedostatečnost. Demografické trendy ukazují na stěhování lidí do center. Praha ročně nabere přibližně 14 tisíc nových obyvatel, přičemž by potřebovala postavit minimálně 9-10 tisíc bytů ročně. Realita v letech 2023-2025 se však podle dat ČSÚ pohybovala pouze kolem 6-7 tisíc dokončených bytů ročně.
V roce 2020 se v Praze prodalo téměř 18 tisíc bytů, což představuje návrat na úroveň roku 2019 po tříletém poklesu v letech 2017-2019. Nárůst nových developerských projektů, které tvoří již třetinu celkového počtu prodaných bytů, přispěl k této stagnaci.
Na začátku roku 2025 byly podle Hypoindexu sazby hypoték nad 5 %, ale v průběhu roku postupně klesaly až k průměrným 4,91 % v prosinci. Zrušení přísných limitů DSTI a DTI (zůstalo pouze LTV - poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) umožnilo získat hypotéku širšímu okruhu žadatelů.
Nájem vs. Hypotéka: Ceny nájmů v posledních letech vzrostly, čímž se smazal rozdíl mezi měsíčním nájmem a splátkou hypotéky. V současné situaci se investice do vlastní hypotéky, i přes vysoké pořizovací ceny nemovitostí, často vyplatí více než dlouhodobé placení nájmu.
V roce 2026 se podle analytiků očekává další zvyšování cen nemovitostí, ale jeho tempo by mělo znatelně zpomalit na jednociferný růst mezi 5-8 %. Trh již nemá prostor pro skokové změny, ceny narazily na strop kupní síly a pro mnoho zájemců jsou na hranici finanční únosnosti. Navíc se do značné míry vyčerpala odložená poptávka z minulých let a banky již provedly nejvýraznější škrty úrokových sazeb hypoték.
Výraznější pokles hypoték, který by znovu nastartoval nákupy, se zatím neočekává. Po silném roce 2025, kdy inzertní ceny bytů v Praze vzrostly o 13 % a v Jihomoravském kraji o téměř 14 %, lze i v následujícím období očekávat pokračující, i když mírnější růst. Zájem o koupi v metropolích je nadále silně motivován vysokými cenami nájmů.
Čekat na výrazný propad cen nedává smysl, protože plošné zlevňování se nekoná. Pokud si můžete dovolit hypotéku se zvládnutelnou měsíční splátkou nebo disponujete hotovostí, investice do vlastního bydlení se stále vyplatí jako obrana proti vysokým nájmům.
Rok 2026 přináší klidnější a předvídatelnější trh. Pokud narazíte na nemovitost odpovídající vašim potřebám, není důvod k váhání. Prodej nemovitosti je také stále možný, i když očekávaný růst bude pozvolnější. Při prodeji je klíčový aktuální odhad ceny, home staging a dokonalá propagace.
V roce 2020 bylo v Praze prodáno téměř 18 tisíc bytů v celkové hodnotě přes 100 miliard Kč. Dvě třetiny prodaných bytů tvořily starší byty, zbytek nové developerské projekty.
Průměrné realizované ceny bytů v Praze v roce 2020:
V roce 2012 se starší byty v Praze prodávaly za cenu cca 43 tis. Kč za metr čtvereční.
Celorepublikové statistiky prodejů bytů v roce 2020:
Ceny starších bytů v Praze konstantně rostou od roku 2012. V prvním čtvrtletí roku 2021, na základě uzavřených obchodních případů a rezervovaných zakázek, došlo k nárůstu cen o 2 %.
V segmentu cihlových bytů v Praze přesáhly ceny v průměru 103 tis. Kč za metr čtvereční. Ceny bytů v panelových domech také lámou rekordy a překonaly hranici 80 tis. Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů v cenových mapách jsou vyjádřeny se zpožděním, které je dáno několika měsíční délkou realitní transakce. Rezervační smlouvy uzavřené v létě a na podzim se typicky zobrazí ve statistikách až po provedení převodu vlastnictví, obvykle v zimě.
Pokud chcete znát aktuální cenu vašeho bytu, doporučuje se nechat si ji zdarma odhadnout.
tags: #rust #cen #nemovitosti #graf #remax