V oblasti daně z přidané hodnoty (DPH) představuje pronájem nemovitostí komplexní problematiku s mnoha specifiky. Základní principy se odvíjejí od toho, zda je pronájem považován za plnění osvobozené od daně, nebo za zdanitelné plnění. Tato volba má zásadní dopady na možnost uplatnění odpočtu daně na vstupu.
Obecně platí, že nájem nemovitých věcí, včetně podnájmu, pachtu a podpachtu, je podle § 56a zákona o DPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Toto osvobození se vztahuje na:
Existují však situace, kdy se nájem nemovitostí osvobození od daně netýká:
Zákon o DPH umožňuje pronajímateli, který je plátcem DPH, rozhodnout se pro uplatnění daně na výstupu i v případech, kdy by byl nájem jinak osvobozen. Toto rozhodnutí je však podmíněno několika faktory:
Dobrovolné zdanění se může vyplatit v situacích, kdy náklady na vstupu (např. pořízení nemovitosti, rekonstrukce, provozní náklady) převyšují očekávaný zisk z nájmu, nebo pokud jsou plánovány významné investice do nemovitosti. V takovém případě si pronajímatel může uplatnit nárok na odpočet DPH z těchto nákladů.
Osoba povinná k dani, tedy fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti, se stává plátcem DPH z důvodu překročení obratu. Podle § 6 odst. 1 zákona o DPH činí obrat pro povinnou registraci 1 000 000 Kč za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Obrat z osvobozených nájmů se do tohoto obratu započítává, pokud poplatník uskutečňuje i jiná zdanitelná plnění nebo plnění osvobozená s nárokem na odpočet.
Je důležité rozlišovat, zda se jedná o ekonomickou činnost pro účely DPH, i když pro účely daně z příjmů jde o různé druhy příjmů. Například fyzická osoba, která pronajímá nemovitost nezahrnutou v obchodním majetku (příjmy dle § 9 zákona o daních z příjmů) a zároveň uskutečňuje maloobchodní prodej zboží (příjmy dle § 7 zákona o daních z příjmů), musí pro účely registrace k DPH sčítat obrat z obou činností.
Pokud je nájem nemovitosti osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, pronajímatel nemá možnost uplatňovat nárok na odpočet DPH z přijatých zdanitelných plnění souvisejících s tímto pronájmem. V případě, že plátce uskutečňuje jak plnění osvobozená bez nároku na odpočet, tak i zdanitelná plnění, dochází ke krácení nároku na odpočet daně koeficientem podle § 76 ZDPH.
Při pořízení nemovitosti, která bude následně pronajímána, je klíčové zvážit, zda bude nájem zdaněn, nebo zda bude osvobozen. Pokud se pronajímatel rozhodne pro zdanění nájmu, může si uplatnit odpočet DPH na vstupu. V případě osvobozeného nájmu však nárok na odpočet DPH vzniká pouze tehdy, pokud se jedná o zdanitelné plnění.
Datum uskutečnění zdanitelného plnění je zásadní pro správné vykazování DPH. U nájmu nemovitosti platí, že:
Daňový doklad je písemnost, která splňuje zákonné náležitosti a je podkladem pro uplatnění nároku na odpočet daně. V případě zdanitelného nájmu musí daňový doklad obsahovat všechny povinné náležitosti, včetně základu daně, sazby daně a výše daně. U plnění osvobozených od daně musí daňový doklad obsahovat odkaz na příslušné ustanovení zákona, které osvobození stanoví.
V rámci nájemních vztahů může dojít k situacím, kdy nájemce provádí technické zhodnocení pronajaté nemovitosti. V takovém případě je důležité správně posoudit, kdo nese náklady a jaký je daňový dopad. Obecně platí, že běžnou údržbu věci provádí nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu a nezbytné opravy provádí pronajímatel, pokud se k nim nájemce nezavázal.
Pro přesné vymezení odpovědností je doporučeno vše podrobně upravit přímo v nájemní smlouvě.
tags: #souhlas #najemce #s #uctovanim #dph