Převod bytů z bytového družstva do osobního vlastnictví a následné zakládání společenství vlastníků jednotek (SVJ) má nejen právní, ale i účetní rovinu. V praxi se často převádí jen několik bytů, zatímco většina zůstává dál družstevní. Vzniká tak složitější situace - vedle sebe funguje nové SVJ a původní bytové družstvo. Účetně je důležité vše správně rozdělit - majetek, náklady i příjmy. Jak tedy postupovat, aby bylo účetnictví v pořádku na obou stranách?
Z pohledu společenství vlastníků není z účetního hlediska rozhodné, zda bytové družstvo převedlo všechny své jednotky do vlastnictví svých členů - fyzických osob či pouze některé z nich. V prvním případě budou členy SVJ pouze fyzické osoby - členové družstva, zatímco ve druhém případě budou členy jak fyzické osoby - členové družstva, tak i osoba právnická, tj. bytové družstvo jako vlastník nepřevedených jednotek v domě.
Samotný postupný převod jednotek z majetku bytového družstva (BD) do majetku jeho členů není na straně společenství obecně spojen s žádnými speciálními účetními operacemi. Jediné, co přichází v úvahu, je např. změna analytické evidence - počtu vlastníků v rámci měsíčních předpisů plateb vlastníkům a jejich úhrad z jejich strany atp.
V případě převodů jednotek z majetku bytového družstva do majetku jeho členů musíme z finančně-právního hlediska brát v úvahu vedle legislativní úpravy takovýchto převodů i ekonomickou realitu.
Převody jednotek z majetku stavebních bytových družstev s úvěrovou pomocí od státu vzniklých před 1. lednem 1992 upravuje zákon č. 311/2013 Sb., s tím, že se tyto převody považují za převody bezúplatné. Jelikož se v současné době již nejedná o příliš častý případ převodů jednotek, nebude se jimi tento text zabývat.
Ostatní typy převodů, tj. převody z ostatních typů bytových družstev (tzn. vzniklých po 1. lednu 1992), se řídí pouze obecnými ustanoveními občanského zákoníku, a to zejména §§ 1186-1188. Tato úprava však nestanovuje tyto převody za bezúplatné.
Z tohoto důvodu musíme při jejich finančním posouzení vycházet z reálného stavu. Pokud dochází v rámci těchto převodů k určité formě "zápočtu" členských vkladů nebo jejich částí členů družstva, díky kterému se těmito převody fakticky snižuje jejich majetková účast v družstvu (tj. že daný družstevník převodem jím obývaného bytu do jeho vlastnictví ztratí možnost "vrácení" jím nebo jeho právním předchůdcem uhrazeného dalšího členského vkladu nebo jeho části), jedná se bezpochyby o převody úplatné, které tak musejí být z finančního (tj. zejména účetního a daňového) hlediska i posuzovány.
V takovém případě bude daný převod jednotky z účetního i daňového hlediska považován za standardní prodej dlouhodobého majetku, a to za kupní cenu obecně právě ve výši splaceného dalšího členského vkladu nebo jeho části. Kupní cena je totiž i v případě převodu jednotky členovi družstva považována za smluvní, jelikož její výši žádný právní předpis nestanovuje - z logiky věci však bývá právě ve výši splaceného členského vkladu daného člena nebo jeho části. Vždy však musejí být dodrženy stanovy daného bytového družstva.
Pro správné uchopení účetních případů a jejich zdaňování je nutné znát základní právní rámec a rozdíl mezi bytovým družstvem (BD) a společenstvím vlastníků (SVJ).
V případě, že v § 1194 až 1216 občanského zákoníku, stanovách nebo navazujících právních předpisech nenajdeme odpovědi na otázky, lze se podpůrně podívat do částí občanského zákoníku upravujících spolky. Nicméně, společenství vlastníků není spolkem, a tato úprava se používá jen zřídka.
V drtivé většině případů najdeme odpovědi v § 1194 až 1216 občanského zákoníku, případně ve stanovách. Dále lze využít nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které upravuje některé otázky týkající se bytových společenství, mimo jiné i SVJ.
Zákon o obchodních korporacích (ZOK) obsahuje základní ustanovení společná všem obchodním korporacím, pasáže týkající se družstev obecně a speciální ustanovení pro bytová družstva (§ 727 až 757).
SVJ lze zjednodušeně popsat jako "lepší domovník s právní subjektivitou", který se stará o část majetku jeho členů - společné části domu.
U bytového družstva je situace tradičnější: družstvo vlastní dům a pronajímá jej svým členům (družstevníkům) za družstevní nájemné.
Problematika účtování a daní u bytových družstev a SVJ je komplexní a zahrnuje řadu specifických případů:
Při převodu bytu z BD do osobního vlastnictví je třeba zohlednit, zda je převod úplatný či bezúplatný, a to má vliv na daňové posouzení. U úplatných převodů se postupuje jako při prodeji dlouhodobého majetku.
V případě prodeje družstevního podílu je třeba posoudit, zda příjem z prodeje podléhá dani z příjmů a jaké jsou možnosti osvobození (např. časový test dle § 4 odst. 1 písm. q) zákona o daních z příjmů).
Technické zhodnocení budovy financované z dalších členských vkladů může být složité. Je třeba rozlišovat mezi úhradou nákladů na úvěr a samotným členským vkladem. Navýšení dalšího členského vkladu by nemělo být spojeno s platbami úroků z úvěru.
Ztráty v BD vzniklé například náklady na právní úkony lze pokrýt z fondů, ale je třeba postupovat v souladu se stanovami a právními předpisy. Prostředky fondu oprav nelze jednoduše převést na SVJ.
Při pronájmu nebytových prostor může nastat situace, kdy nájemce neplatí nájemné. V takovém případě je třeba postupovat dle smlouvy a zákona, včetně možného ukončení nájmu.
Existují různé metodiky účtování příspěvků členů na náklady, které mohou být účtovány jako nájemné, dlouhodobá záloha nebo jiným způsobem. Je důležité zvolit postup v souladu s odbornou literaturou a stanovami.
V případě, že bytové družstvo nashromáždilo nevyčerpané prostředky z plateb členů, je možné je po rozhodnutí členské schůze vrátit. Je však nutné dodržet pravidla pro výplatu prostředků z vlastních zdrojů a případné zdanění.
Nepeněžní plnění ze strany člena BD (např. vybudování výtahu) může být osvobozeno od daně z příjmů, ale je třeba posoudit konkrétní podmínky.
Při prodeji družstevního bytu je důležité správně stanovit kupní cenu a zohlednit případné daňové dopady, včetně možnosti uplatnění výdajů.
Při pronájmu bytových a nebytových prostor fyzickými osobami (členy BD) je třeba posoudit režim DPH pro jednotlivé typy pronájmů.
Odměny členů orgánů BD, zejména pokud souběžně vykonávají hlavní pracovní poměr, podléhají specifickým pravidlům pro sociální a zdravotní pojištění.
tags: #uctovani #bytoveho #druzstva