Když chcete bydlet „ve svém“, máte v případě bytu dvě základní možnosti. Jednou z nich je pořízení bytu do osobního vlastnictví, druhou pak byt v družstevním vlastnictví. V případě družstevního bydlení se jedná o situaci, kdy je bytová jednotka ve vlastnictví bytového družstva a jeho člen užívá byt na základě nájemní smlouvy. Člen bytového družstva není přímým vlastníkem bytu - jednotky (ty zpravidla v družstevních domech nebývají vymezeny), ale z pozice svého členství může užívat konkrétní byt.
Zásadní rozdíl oproti vlastnictví bytu spočívá v tom, že bytový dům vlastní bytové družstvo, a to jediné má právo s bytem disponovat (uzavírat nájemní smlouvy, prodávat, zřizovat zástavní právo atd.). Hovoří-li se o „koupi“ družstevního bytu, myslí se tím koupě členství v bytovém družstvu, které vás opravňuje k nájmu bytu.
Jednou z výhod družstevního bydlení je možnost větší kontroly nad děním v bytovém domě. To zajišťuje bytové družstvo prostřednictvím svého statutárního orgánu - představenstva, které družstvo zastupuje a může vůči členům porušujícím stanovy zakročit. V případě porušení členských povinností může bytové družstvo v krajním případě člena i vyloučit, což vede ke ztrátě členství a práv k užívání bytu.
Rizikem, které je společné pro bytové družstvo i pro společenství vlastníků jednotek, je hospodaření s penězi. V bytových družstvech má správu na starosti statutární orgán, což může být několik členů nebo pouze předseda.
Družstvo se stará o celou správu domu, nutné rekonstrukce a hospodaří s rozpočtem. Pokud je to nutnost, bere na sebe úvěr například na opravu střechy nebo zateplení domu. Mnoho členů družstva zvažuje, zda vůbec přejít do osobního vlastnictví právě proto, že jim chod družstva plně vyhovuje.
Rozhodnutí o tom, zda si pořídíte byt, nejvíce ovlivňují vstupní náklady. Ceny bytů v družstevním vlastnictví jsou zpravidla až o 10 % levnější než ceny bytů v osobním vlastnictví. Můžete tak ušetřit stovky tisíc korun.
Navíc při koupi družstevního bytu je kupec osvobozen od placení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z prodejní ceny nemovitosti (platí i po zrušení daně, pokud si byt ponecháte alespoň 10 let nebo jej převedete do osobního vlastnictví). Ušetříte také poplatky za převod a zápis do katastru nemovitostí, protože se u družstevních bytů nehradí.
Koupě družstevního bytu je výrazně rychlejší než u bytu v osobním vlastnictví. Odpadá totiž nutnost zápisu vlastnictví na katastru nemovitostí. Kupní smlouvy se nejdou na katastr, ale rovnou na družstvo, které s vámi následně uzavře nájemní smlouvu. Převod podílu v bytovém družstvu trvá maximálně v řádech dní, zatímco zápis do katastru nemovitostí u bytů v osobním vlastnictví může trvat i několik měsíců.
Jste jen nájemníkem a o všem se hlasuje
Družstevní byt stále patří družstvu, které je v katastru zapsáno jako majitel celého domu, a nemáte k němu tak vlastnické právo (nemůžete ho tedy použít ani jako zástavu za úvěr). Vy si tak kupujete pouze podíl a stáváte se družstevníkem, na základě čehož vám patří poměrná část družstva. Z role družstevníka pak smíte v bytové jednotce bydlet jako nájemník.
Celkem pozitivní je pak hlasování o plánovaných opravách, zateplení apod. Zatímco v domě ve vlastnictví soukromníků může celou rekonstrukci zastavit i jediný soused, u družstevních bytů stačí k „protlačení návrhu“ demokratická většina.
Financování družstevního bytu je složitější než u bytu v osobním vlastnictví. Na družstevní podíl bohužel zpravidla nedostanete hypoteční úvěr, jelikož nejste na katastru nemovitostí zapsán jako majitel bytové jednotky. Jednou variantou je, že byste při zřizování hypotéky ručili jinou nemovitostí v osobním vlastnictví.
Další možností, jak financovat družstevní byt, je tzv. překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Výhodou je, že nemusíte ručit jinou nemovitostí. Pokud má produkt sjednáno více členů rodiny, je možné pro financování družstevního bytu využít i více úvěrů ze stavebního spoření.
Další možností je získání spotřebitelského úvěru. Je třeba ale počítat s vyšším úrokem a s kratší dobou splatnosti, což znamená vyšší měsíční splátky. Vzhledem k rostoucímu zájmu o družstevní bydlení se na trhu objevují i speciální bankovní produkty určené přímo pro pořízení družstevního bydlení, které nevyžadují zástavu nemovitostí a mají splatnost až 25 let.
V případě, že budete potřebovat pomoci s výběrem družstevního bytu, můžete se obrátit na odborníky. Pokud se rozhodujete, zda-li koupíte byt od soukromého majitele, či dáte přednost družstvu, je dobré znát pro a proti obou typů vlastnictví.
O družstevních bytech je obecně známo, že je lze pořídit levněji. To je sice pravda, ale obvykle se k nim váže také anuita, tedy dluh, který jako nový majitel přebíráte a musíte jej splácet. Ke splátkám hypotéky proto připočtěte dalších i pár tisíc korun, neboť družstevní byt přebíráte včetně tohoto dluhu (anuity).
Vlastník družstevního podílu není zapsán v katastru nemovitostí a tak zůstává v anonymitě. Veškerou správu domu a pozemku zařídí bytové družstvo, které se jednodušeji rozhodne než-li SVJ (společenství vlastníků jednotek).
Nevýhodou je, že může být vlastník družstevního podílu vyhozen z družstva z důvodu závažného či opakovaného porušování své členské povinnosti. V takovém případě může dojít ke ztrátě nároku na užívání bytu a nutnosti se vystěhovat. Družstvo pak byt odkoupí pod sebe nebo jej prodá zájemci za obvyklou tržní cenu, od níž odečte váš poměrný zbývající podíl na anuitě (dluhu) a rozdíl vám vyplatí. O peníze tedy nepřijdete, budete si však muset najít jiné bydlení.
Družstevní byt nelze zastavit a tím pádem nelze standardně financovat hypotečním úvěrem. Omezené právo pro nakládání s bytem, například pro větší rekonstrukce, je zapotřebí mít souhlas majitele - družstva.
Je také nutné si důkladně přečíst stanovy družstva, kde se dozvíte, zda půjde byt převést do osobního vlastnictví. Pokud se stanovami souhlasíte, lze promyslet financování.
tags: #vyhody #nakupu #druzstevniho #bytu