Vlastníte byt a potřebujete jej co nejrychleji pronajmout. Možná vás tlačí hypotéka, a také nechcete přijít o jeden až dva nájmy kvůli neobsazenosti bytu. Pokud nájemné přestřelíte, o byt nebude zájem. Pokud bude cena příliš nízká, zbytečně se obíráte o zisk.
Při stanovení výše nájemného je důležité zohlednit několik klíčových faktorů:
Čím lépe bude byt vypadat, tím výhodněji jej pronajmete. A také budete chtít, aby vám byt ve stejném stavu nájemník za pár let opět vrátil. V jakém stavu je váš byt? Nestálo by za to vymalovat na bílo, utáhnout uvolněná dvířka na kuchyňské lince, opravit kapající kohoutek nebo odstranit koberce?
Doporučujeme pořídit alespoň základní vybavení a spotřebiče, které bude každý nájemník potřebovat - lednice, pračka, myčka a skříně. Zvažte i pořízení stínící techniky (garnýže, žaluzie), předejde tak neodborným zásahům nájemníků. Další vybavení můžete pořídit po domluvě s nájemníky.
Rozdíl ve výši nájmu za stejně velký byt v suterénu a byt v 5. patře s výhledem na město se může dle lokality pohybovat i v jednotkách stokorun. Rodina s malými dětmi dá přednost většímu bytu v blízkosti mateřské či základní školy, bezdětný pár využije cyklostezku nebo fitness centrum.
Cena nemovitosti se v průběhu roku mění. Cenu zvyšují zejména studenti vysokých škol, kteří začínají hledat bydlení v průběhu prázdnin až do konce září. Obecně lze také říci, že v prosinci a lednu je poptávka po ubytování nejnižší.
Výše nájemného se skládá z platby čistého nájmu a platby za služby spojené s užíváním nájemního bytu. Služby se většinou uvádějí zvlášť. Ale pozor, fond oprav a správa domu se započítává do nájmu, nikoliv do služeb.
Pokud majitel svěří byt do péče služby GarantovanyNajem.cz, veškeré energie a služby vždy přepíšeme na sebe. Pokud se byt nachází ve Společenství vlastníků jednotek, hradíme za majitele zálohy do SVJ.
Existuje pár online nástrojů, které vám pomohou udělat rychlý průzkum cen na trhu dlouhodobých pronájmů. Určení správné výše nájmu není raketová věda, ale chce to čas a trochu cviku.
Postup je velmi jednoduchý. Má to však jeden háček. Netušíte, jak dlouho jsou zde byty inzerovány. Ceny mohou být nadhodnocené a vám může trvat dlouho, než za podobnou cenu váš byt nakonec pronajmete. Navíc Sreality.cz nezohledňují dlouhodobý vývoj cen.
Při srovnávání s vaším bytem dbejte také na stavební materiál, stav a vybavení budovy. Určitě není vhodné určovat cenu podle bytu v cihlovém domě s výtahem, když máte byt v panelovém domě bez výtahu.
V případě různorodých cen doporučujeme vyloučit nejnižší a nejvyšší částky. Dávejte pozor, jaké částky jsou v inzerátech sečtené - někdo např. započítává i poplatky za internet. Důležitý je také údaj, pro kolik osob jsou náklady na služby počítané.
Cemap je oblíbený nástroj, který sleduje ceny všech inzerovaných bytů v dlouhodobém horizontu. S jeho pomocí lze odhadnout cenu dlouhodobě udržitelnou. Cemap také ukáže, jak dlouho byl byt za danou cenu v nabídce a spočítá cenu za metr čtvereční. Mnoho realitních kanceláří a správcovských firem využívá služby Cemap.
V grafu Porovnávané nemovitosti najdete přehledné znázornění nabídkových cen za měsíc i na metr čtvereční v dlouhodobém časovém horizontu. Cemap počítá s tím, že rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou bývá 10-15 %.
Zkušenosti ukazují, že inzerované ceny na veřejných serverech jsou zpravidla nadhodnocené o cca 10 %.
Pojištění odpovědnosti je pomocnou rukou v případě, že svým pochybením způsobíte škody na majetku nebo újmu na zdraví třetí osobě. Ne nadarmo se tomuto pojištění lidově říká „pojistka na blbost“. Chrání vás v situacích, kdy například nešťastnou náhodou nebo z nedbalosti způsobíte škodu někomu jinému.
Pojištění odpovědnosti by si měl sjednat jak nájemník, tak pronajímatel - každý ho totiž může využít v jiných situacích.
Kryje škody, které nájemce způsobí na pronajatém majetku, jenž je zahrnut do nájemní smlouvy. Vztahuje se ale také na škody způsobené sousedům nebo ve společných prostorách domu. Nejčastěji se řeší vytopení sousedova bytu nebo rozbití dveří od výtahu.
Jakožto nájemce uplatníte pojištění odpovědnosti při:
Jako majitel, a tedy pronajímatel nemovitosti můžete pojištění odpovědnosti využít v případě, že vzniknou škody na majetku nájemníka nebo třetích stran ve spojitosti s provozem pronajatého bytu.
Pojistka tudíž kryje:
Při výběru pojištění odpovědnosti je důležité zohlednit:
Pojištění odpovědnosti není povinné, ale jeho sjednání vám může ušetřit mnoho starostí. Kryje situace, které by jinak mohly způsobit značné finanční ztráty.
Kauce neboli jistota u nájemní smlouvy představuje pro pronajímatele pojistku pro řadu nechtěných situací, jako jsou nedoplatky na službách či na nájemném, případně pro uhrazení náhrady škody, která mohla vzniknout na vybavení bytu.
Kauce není ze zákona povinná, a proto je možné sehnat i nájem bez kauce. Pokud ale kauce stanovena je, pak smí její výše činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Ten zahrnuje pouze samotné nájemné.
Pronajímatel musí po skončení nájmu vrátit nájemci kauci (jistotu) včetně úroků. Pokud výše úroků není sjednána v nájemní smlouvě, použijí se obvyklé úroky požadované bankami v místě dlužníka. Ty mohou být v praxi několik procent ročně.
Častou chybou pronajímatelů je, že kauci považují za „bezúročnou jistotu“. V případě sporu je nutné všechny požadavky na náhradu škody doložit důkazy, aby byla prokázána existence škody a mohla být určena výše náhrady.
Je praktické sepsat na začátku nájmu protokol o předání bytu a připojit k němu fotografie či videonahrávku pořízené mobilním telefonem, které prokážou, jaký byl stav bytu na začátku nájmu.
Pokud dohoda o vrácení kauce či úrocích nezabere, vždy je tu možnost soudního řešení. U soudu ale uspějete jen tehdy, když podání žaloby bude neprůstřelné.
Vzájemná práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců stanovuje občanský zákoník, zejména § 2235 a další.
Mezi škodu se nepočítá běžné opotřebení nábytku a bytového zařízení. Jestliže tedy začne kapat vodovodní kohoutek, porouchá se zámek u dveří, porouchá se sporák, považuje se to podle vládního nařízení za drobné opravy, které je povinen hradit a zajistit nájemce.
Pokud se na úpravách bytu dohodnou nájemce a pronajímatel, může nájemce vynaložené náklady „odbydlit“ po dohodnutou dobu neplacením nájemného nebo jeho hrazením ve snížené výši.
tags: #vypocet #skody #najemne