Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem, ať už se jedná o byt, dům nebo garáž, jsou upraveny občanským zákoníkem. Klíčovým aspektem při ukončení nájemní smlouvy je dodržení správné výpovědní lhůty, která se liší v závislosti na typu nemovitosti a délce trvání smlouvy.
Nový občanský zákoník (§ 2237) sice nadále preferuje písemnou formu nájemní smlouvy, nicméně uznává i ústní dohody nebo konkludentní jednání jako dostatečný titul pro vznik nájemního vztahu. V případě, kdy je z chování smluvních stran zřejmé, že došlo k dohodě o nájmu, nelze platnost smlouvy zpochybňovat jen kvůli absenci písemné formy.
Obecně platí, že výpovědní lhůta u nájmu nemovité věci na dobu neurčitou činí tři měsíce. Tato lhůta začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena. Pokud je tedy výpověď doručena například 15. března, začíná výpovědní lhůta běžet 1. dubna a skončí 30. června.
V případě, kdy je nájem sjednán na dobu určitou, může být vypovězen pouze v případě, že jsou ve smlouvě výslovně ujednány důvody výpovědi a samotná výpovědní lhůta. Existují však i výjimky, kdy nájemce může vypovědět smlouvu na dobu určitou i bez předchozího ujednání, například pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat pokračování v nájmu (§ 2287).
V případě ústně sjednané nájemní smlouvy na garáž, která trvá 10 let a kde nájemci vznikla škoda vykradením, je situace následující: I když nebyla smlouva uzavřena písemně, její existence je patrná z chování stran. V takovém případě obvykle platí standardní výpovědní lhůta tři měsíce, pokud není ve smlouvě nebo v novém občanském zákoníku stanoveno jinak. Nájemce se může bránit zejména tím, že po pronajímateli bude požadovat náhradu škody, případně může využít právo na výpověď z důvodu změny okolností, pokud by tato situace splňovala zákonné podmínky.
Občanský zákoník definuje situace, kdy může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu. Mezi tyto důvody patří:
Je důležité zdůraznit, že výpověď nájemní smlouvy nemůže být podána libovolně, například jen z důvodu touhy majitele obměnit nájemníky. Vždy musí existovat zákonný důvod.
Nájemce má obecně silnější ochranu a jeho možnosti ukončení nájmu jsou často jednodušší:
Výpověď z nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Prokazatelnost doručení je klíčová, proto se doporučuje zaslat výpověď doporučeně s dodejkou, případně jiným způsobem, který umožňuje ověření doručení. Výpovědní lhůta začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. V případě, že si adresát zásilku odmítne převzít, považuje se za doručenou.
Při ukončení nájemního vztahu je rovněž důležité sepsat předávací protokol, který zaznamená stav měřidel, movité vybavení a počet klíčů. Tento protokol by měly podepsat obě strany.
tags: #vypovedni #lhuta #najem #garaze