V rámci stavebního řízení a žádostí o povolení změn dokončených staveb, zejména v bytovém spoluvlastnictví, je klíčovým krokem získání potřebných souhlasů. Tyto souhlasy zajišťují, že stavební záměry jsou v souladu s právními předpisy a zohledňují práva všech zúčastněných stran. V tomto článku se podrobně podíváme na proces udělování souhlasu společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a související legislativu.
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném od 1. ledna 2018, definuje požadavky na udělování souhlasu společenstvím vlastníků. Podle § 184a tohoto zákona je pro žádost o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví nezbytné doložit souhlas společenství vlastníků. Tento souhlas musí být udělen osobou, která je oprávněna jednat za společenství vlastníků.
V případě, kdy je žadatelem o stavební povolení přímo společenství vlastníků, není dle § 184a odst. 2 stavebního zákona nutné, aby současně vyznačovalo svůj souhlas se stavebním záměrem na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentaci. To vyplývá mimo jiné z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 11. května 2022, čj. 6 As 126/2020-47.
Judikatura, včetně zmíněného rozsudku Nejvyššího správního soudu, zdůrazňuje, že stavební úřady nemají pravomoc posuzovat vnitřní právní vztahy uvnitř společenství vlastníků ani platnost rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu, tedy shromáždění. Pokud společenství vlastníků předloží řádnou žádost o stavební povolení a souhlas udělený osobou oprávněnou jednat za tuto právnickou osobu (např. předsedou), stavební úřad by neměl zkoumat platnost rozhodnutí shromáždění. Tato otázka spadá výlučně do působnosti civilních soudů.
V případě sporu o platnost rozhodnutí shromáždění by měl stavební úřad, v souladu s § 64 správního řádu, zvážit přerušení řízení a vyčkat na pravomocné rozhodnutí civilních soudů. Nicméně, s novelizací stavebního zákona od 1. ledna 2018, kdy již není nutné k žádosti o stavební povolení přikládat rozhodnutí shromáždění jako doklad o právu, se tato situace zjednodušila. Ve stavebním řízení postačuje souhlas společenství vlastníků a spor o platnost rozhodnutí shromáždění se primárně omezuje na řízení před civilními soudy.
Příkladem může být situace, kdy společenství vlastníků žádalo o stavební povolení na instalaci šesti osobních výtahů. Navzdory námitkám některých vlastníků ohledně platnosti usnesení shromáždění o schválení výstavby, magistrát vydal stavební povolení s odůvodněním, že stavební úřady nemohou posuzovat platnost rozhodnutí shromáždění. Tento postup potvrdil i odvolací orgán.
Kasační stížnosti podané proti rozhodnutí krajského soudu argumentovaly tím, že správní orgány nemají povinnost posuzovat platnost rozhodnutí shromáždění, neboť tato otázka spadá do výlučné pravomoci civilních soudů. Souhlas společenství vlastníků je dle § 184a stavebního zákona chápán jako souhlas statutárního orgánu (předsedy), nikoliv jako přezkum rozhodnutí nejvyššího orgánu.
Stavební zákon obecně vyžaduje, aby žadatel, který není vlastníkem pozemku nebo stavby, a není k jejich užívání oprávněn z jiného právního titulu (např. služebnosti nebo práva stavby), doložil souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Toto ustanovení se týká i žádostí o povolení změny dokončené stavby, pokud žadatel není jejím vlastníkem.
Souhlas vlastníka se dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona. Forma tohoto souhlasu je specifikována v § 184a odst. 2 stavebního zákona jako podpis vlastníka na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentaci. Zákon nevyžaduje ověřený podpis, ale souhlas musí obsahovat identifikační údaje vlastníka. V případě zastoupení je nutné doložit plnou moc.
Je důležité rozlišovat mezi veřejnoprávním titulem (stavební povolení) a soukromoprávním titulem k realizaci stavby. Stavební povolení nezakládá automaticky soukromoprávní oprávněnost stavby. Stavebník si musí vedle stavebního povolení opatřit i potřebný soukromoprávní titul, kterým může být například rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek o opravě nebo údržbě společné části domu.
Novelizovaná právní úprava, zejména s účinností od 1. ledna 2018, klade větší důraz na oddělení těchto dvou rovin. Souhlas vlastníka dle § 184a stavebního zákona sám o sobě nemá soukromoprávní účinky a jeho účelem je primárně informovat vlastníka o stavebním záměru a zajistit jeho seznámení s ním. Stavební úřady se tak zbytečně nezatěžují složitými civilněprávními otázkami.
Ochrana vlastnického práva vlastníků jednotek, kteří by s realizací stavebního záměru nesouhlasili, je dostatečně zajištěna prostřednictvím civilního práva. Pokud stavebník přistoupí k realizaci stavby bez potřebného soukromoprávního titulu, mohou se vlastníci jednotek domáhat soudní ochrany proti zásahům do společných částí.
V případě bytového spoluvlastnictví se § 184a odst. 1 věta třetí stavebního zákona vztahuje na situace, kdy žadatelem o stavební povolení je vlastník jednotky. V takovém případě dokládá souhlas společenství vlastníků. Pokud společenství vlastníků nevzniklo, dokládá se souhlas správce.
Tato ustanovení se primárně týkají případů, kdy má dojít k zásahu do společných částí stavby. Vlastník jednotky má právo spravovat, užívat a stavebně upravovat svůj byt, ale nesmí tím ztížit výkon práv jiným vlastníkům ani ohrozit společné části domu.
Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. Rozhodování o opravě, údržbě nebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka, obvykle vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, pokud stanovy neurčují jinak. Změna prohlášení vlastníka je složitější proces.
Je důležité poznamenat, že stanovy SVJ nemohou generálně omezovat základní vlastnická práva nad rámec zákona. Například nemohou paušálně zakázat pronájem bytu, pokud tím nejsou porušena jiná pravidla.
Vlastníci mohou hlasovat i mimo shromáždění (per rollam), pokud to stanovy umožňují nebo pokud shromáždění nebylo usnášeníschopné. Nepřítomnost na shromáždění znamená chybějící hlas do kvóra i celkového počtu potřebného pro usnesení.
Přehlasovaný vlastník má právo podat soudu návrh na zrušení usnesení pro jeho nezákonnost. Vedení SVJ by nemělo manipulovat s hlasováním.
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) sjednocuje dřívější řízení do jednotného procesu povolení záměru. Od 1. července 2024 již neexistuje samostatný územní souhlas, který je nahrazen tímto jednotným řízením.
Proces povolení záměru se rozlišuje podle složitosti stavby. Důležitou součástí žádosti jsou přílohy, jako je projektová dokumentace, případné souhlasy sousedů a stanoviska dotčených orgánů. Lhůty pro vydání rozhodnutí se mohou prodloužit v závislosti na potřebě doplnění dokumentace či získání stanovisek.
Novelizovaná úprava v § 187 nového stavebního zákona zpřesňuje požadavky na souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Souhlas musí být doložen k žádosti o povolení záměru a musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (jméno, příjmení, adresu trvalého pobytu, případně datum narození). Souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti, nelze po podání žádosti vzít zpět.
Jednou z nejčastějších chyb při žádostech o stavební povolení je nesprávné určení typu stavby a s tím spojený chybný postup. Je nezbytné připravit kompletní a přesnou dokumentaci, včetně všech příloh, a ujistit se, že údaje jsou aktuální. Nepřesné podklady mohou vést k prodloužení celého procesu.
tags: #zadost #o #uzemni #souhlas #svj #pravnicka