Katastr nemovitostí představuje základní veřejný registr, který stát vede a který obsahuje klíčové informace o všech nemovitostech v České republice. Jedná se především o pozemky, budovy a jednotky. V katastru lze nalézt jak popisné údaje o nemovitosti, jako je její rozloha či účelové určení, tak i informace o právech k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí slouží nejen soukromým osobám, ale i státní správě.
Každá nemovitost je v katastru evidována s uvedením jejího umístění. U pozemků se jedná o tzv. parcelní číslo, u budov pak o popisné nebo evidenční číslo. Stejně tak jsou očíslovány i jednotky u bytů či nebytových prostorů. Dále je u každé nemovitosti uveden její druh a v některých případech i způsob využití. Například druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ signalizuje, že na pozemku se nachází nebo může nacházet stavba.
Velmi důležitou součástí zápisu je informace o vlastníkovi nemovitosti. U fyzických osob jsou uvedeny identifikační údaje jako jméno, příjmení, adresa trvalého pobytu a rodné číslo. V případě společného jmění manželů (SJM) je tato skutečnost v zápisu zřetelně označena.
Neméně podstatné jsou informace o tom, zda nemovitost není zatížena právy třetích osob, což znamená, zda nejsou omezena nakládání s nemovitostí nebo její užívání. Nejčastějším zatížením bývá zástavní právo banky související s hypotéčním úvěrem, které často zahrnuje i zákaz zcizení či zatížení nemovitosti bez předchozího souhlasu banky. Často se také setkáváme s různými druhy věcných břemen.
Z katastru nemovitostí lze také zjistit, jaká práva svědčí nemovitosti v její prospěch, typicky se jedná o věcná břemena, jako je právo cesty nebo stezky.
Část informací z katastru nemovitostí je veřejně přístupná prostřednictvím portálu Nahlížení do katastru nemovitostí. Je však důležité poznamenat, že v roce 2021 došlo k omezení této bezplatné služby, kdy byla „vypnuta“ možnost zjistit vlastníka nemovitosti a některé další informace. Nicméně, každý si může na tomto portálu pořídit výpis z katastru nemovitostí ve formátu PDF, který obsahuje veškeré potřebné informace.
Hlavní změnou ve veřejném nahlížení je omezení zjištění vlastníka nemovitosti. Na první pohled také není patrné, zda na nemovitosti vázne nějaké zatížení a související zápisy (typicky zástavní práva a s ním spojený zákaz zcizení nebo věcná břemena). Dále nejsou „na první dobrou“ dostupné podrobnosti o řízení, které se o nemovitosti vede u příslušného katastrálního úřadu. Tato omezení byla zavedena z důvodu hromadného automatizovaného vytěžování osobních údajů vlastníků nemovitostí.
Placený výpis z katastru nemovitostí obsahuje kompletní informace o nemovitosti a je obecně akceptován úřady i jinými institucemi.
Katastrální úřady uchovávají také údaje z dřívějších pozemkových evidencí, jako jsou pozemkové knihy, železniční knihy a zemské desky. Tyto dokumenty však nejsou součástí katastru a nejsou veřejně přístupné.
Nahlížet na údaje katastru a pořizovat si z nich pro vlastní potřebu výpisy, opisy nebo kopie lze bezplatně. Nelze však nahlížet do sbírky listin, na přehled vlastnictví konkrétního vlastníka a na údaje o dosažených cenách nemovitostí.
Geometrický plán je technický podklad, který vzniká na základě zeměměřické činnosti a slouží k vyznačení změn, k nimž došlo při rozdělení pozemku. Vyhotovit jej smí pouze geodet nebo geodetická firma s příslušnými oprávněními.
Proces zahrnuje zaměření pozemku a následné vyhotovení geometrického plánu, který je následně schválen na katastrálním úřadě. Pro účely zápisu nových pozemků do katastru je geometrický plán vyhotovován v elektronické podobě, ale na vyžádání může geodet klientovi vydat i listinný stejnopis.
Geometrické určení je závazným údajem pro právní úkony týkající se nemovitostí. Předmětem převodu je vždy pozemek v hranicích evidovaných v katastru nemovitostí. Pokud se jedná o převod pouze části pozemku, řídí se hranicemi vyznačenými v geometrickém plánu.
Přesnost geometrického a polohového určení pozemků se může lišit v závislosti na době jeho pořízení a může se pohybovat i v řádu metrů. Zpřesnění geometrického a polohového určení je možné provést pouze v případě, že je doložen nesporný průběh hranice a všichni vlastníci dotčených pozemků se na ní shodnou. Zpřesněním nelze řešit spory o průběh hranice.
Digitální katastrální mapa, oproti analogové formě, nabízí řadu výhod, včetně přístupu přes internet, možnosti zobrazovat historické stavy mapy a propojení s popisnými informacemi. Kvalita digitálních údajů je však stále ovlivněna nepřesnostmi při původním sběru dat v terénu.
Proces rozdělení pozemku zahrnuje několik klíčových kroků:
Po obdržení návrhu na vklad katastr nemovitostí označí dotčený pozemek tzv. plombou, která signalizuje probíhající změny. V případě, že katastrální úřad narazí na neodstranitelné vady, může návrh zamítnout. V takovém případě je nejvhodnějším řešením podat žádost o zpětvzetí návrhu na vklad, podepsanou všemi účastníky.
Za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí v případě dělení pozemku se neplatí žádný správní poplatek.
Cena geometrického plánu pro rozdělení pozemku se odvíjí od jeho velikosti a vzdálenosti. Orientačně začíná na částce 5 000,- Kč bez DPH.
Především v souvislosti s novelou stavebního zákona, která je plánována na rok 2024, se doporučuje jednotkám provést důkladnou kontrolu užívaných nemovitostí. Všechny údaje o stavbách a pozemcích jsou dostupné v online aplikaci „Nahlížení do katastru nemovitostí“ a také na mapách.cz.
Doporučená kontrola zahrnuje:
Ideální stav zahrnuje kompletní dokumentaci ke stavbě, její užívání v souladu s kolaudačním rozhodnutím, správné zapsání vlastníka a soulad pozemku pod stavbou se stavbou. Důležitý je také soulad s územním plánem.
V případě zjištění nesouladu je nutné situaci řešit, ať už formou žádosti o opravu v katastrálním úřadě, dodatečným povolením stavby, nebo legalizací historické stavby.
Při koupi nemovitosti je zásadní provést osmibodovou kontrolu údajů, včetně ověření vlastnických práv, skutečného stavu staveb a přístupu k nemovitosti.
Za vydání povolení o dělení pozemků je stanoven poplatek ve výši 1 000,- Kč.
tags: #zakresleni #parcel #v #katastru #nemovitosti