První realitní obchod je pro investora vždy nejtěžší. Většinou nemáte dostatek zkušeností ani jasnou představu o návratnosti investice a neznáte dobře trh. Investováním do nemovitostí spustíte proces sebevzdělávání a s každou další investicí se budete zlepšovat. Pokud byste však s první investicí měli čekat, až budete stoprocentně připraveni a budete všechno znát, pak nezačnete nikdy.
Většina lidí, kteří se pustí do investování do nemovitostí, utratí při svém prvním realitním obchodu veškeré vlastní prostředky. Zákonitě pak právě u této první nemovitosti skončí a dál své realitní portfolio nerozšiřují. Vyhraďte si proto před nákupem své první nemovitosti dostatek času na studium procesu investování a získejte potřebné znalosti. Teprve až budete mít dostatek informací, pusťte se do své první investice, ale nevydejte za ni veškeré své prostředky. Již od počátku investování se snažte maximalizovat podíl cizích peněz, tedy peněz banky nebo investorů, a minimalizujte svůj vlastní vklad.
Zajištění financování není snadné a je extrémně důležité, abyste si vše vždy správně propočítali a pečlivě se věnovali výběru banky nebo investora, který vám pomůže nákup investice financovat. I když se nabídky bank mohou zdát na první pohled stejné, není tomu tak. Pro vaše první obchody doporučuji využít služeb finančního poradce. Je třeba najít dobrého finančního poradce, který má dlouholeté zkušenosti s hypotečními úvěry a má v bankách správné kontakty. Pokud máte dostatek času, pak si můžete nabídky bank srovnat sami. Ideální je, když máte vlastní účty ve více bankách a využíváte nějakou formu privátního bankovnictví, dostanete se tak k lepším nabídkám úvěrů.
V realitním businessu platí tři základní pravidla, jimiž se musíte řídit, abyste byli úspěšní: Místo, místo a tím třetím je místo… Jedná se samozřejmě o určitou míru nadsázky, ale pravda je, že místo je u nemovitosti velmi důležité. Termín nemovitost znamená, že daný objekt nemůžete přestěhovat. Výběr lokace je tak dalším z klíčových elementů dobré investice. Abyste skutečně porozuměli trhu, tedy vaší lokaci, je nutné ji důkladně prostudovat. Musíte zjistit, jaká je v daném místě infrastruktura, jaká je občanská vybavenost, za kolik se zde nemovitosti kupují, prodávají a pronajímají. Zároveň si musíte uvědomit, že každá lokace/trh se dělí na menší celky s odlišnými charakteristikami. Tak například trh Praha 1 a Praha 13 nebo jednotlivé čtvrti v Ústí nad Labem nejsou stejné.
Většinou se soustředíme na kupní cenu nemovitosti, protože peníze se při realitní investici vydělávají v okamžiku koupě. Správným vyhodnocením ceny kupované nemovitosti si tak zaděláváte na budoucí úspěch. Ale aby byl úspěch dokonalý, je potřeba dobře odhadnout i budoucí cenu pronájmu nemovitosti nebo případného prodeje. Ve vaší kalkulaci v závislosti na zvolené strategii musí být obě veličiny, tedy jak správně odhadnutá kupní cena, tak i cena následného pronájmu/prodeje.
Pokud se budete soustředit na nemovitosti typu „B“ a „C“, budete muset vždy počítat s menší či větší rekonstrukcí. Právě u těchto nemovitostí bývá nejlepší následný výnos, pokud ovšem správně odhadnete cenu rekonstrukce… V kalkulacích při nákupu bytů jsem již dnes schopen odhadnout, kolik mě bude stát rekonstrukce podlah, stěn, oken, kuchyňské linky atd. U větších obchodů, tedy domů a bytových domů, si vždy zvu stavebního experta, který mi dokáže s přesností ± 10 % odhadnout nákladnost rekonstrukce. Pokud stojíte před svým prvním nemovitostním obchodem, doporučuji pozvat si experta i na malou rekonstrukci.
Až 40 % kupujících později lituje, že podcenili technický stav nemovitosti. Někdy se až po koupi ukáže, že jsou potřebné zásadní opravy, jako je výměna střechy nebo oprava elektroinstalace. Tyto dodatečné výdaje mohou představovat velkou finanční zátěž. Vždy si pozvěte odborníka, který zkontroluje technický stav nemovitosti před koupí. Výdaje na tento krok jsou malé ve srovnání s náklady na rozsáhlé opravy, které by vás mohly čekat.
Při nákupu investičních nemovitostí musíte upřednostnit kalkulaci. Čísla vám ukážou, jestli je vaše potenciální investiční nemovitost správnou volbou, nebo není. U prvních investic do svých obchodů emoce netahejte, nechte je raději doma. Ve chvíli, kdy již budete mít zkušenosti, budete umět velmi rychle vyhodnotit, jestli je vaše investice správná. Studie ukazují, že až 30 % kupujících se rozhodne pod vlivem emocí, zejména pokud kupují svou první nemovitost. S tím souvisí i přehnaná očekávání, která se podle expertů vyplatí nejdříve zpracovat a nad vším uvažovat racionálně.
Podle nedávného průzkumu se až 35 % kupujících dopustí chyby, že nemají dostatečný přehled o místním trhu, což může vést k nevýhodné koupi. Průzkum trhu zahrnuje nejen zjištění cenové hladiny v dané lokalitě, ale i porovnání různých nemovitostí a sledování trendů. Sledujte vývoj cen v lokalitě, kde chcete nemovitost koupit. Vyplatí se investovat čas do návštěvy několika prohlídek, porovnání cen a konzultace s odborníky na trh.
Až 50 % kupujících udělá chybu v odhadu své finanční situace. Podcenění nákladů vede k tomu, že se kupující ocitnou ve finanční tísni, ať už jde o pravidelné splátky hypotéky, nebo o nenadálé výdaje na opravy či rekonstrukce. Navíc až 20 % kupujících nebere v úvahu dlouhodobé výdaje spojené s nemovitostí, jako jsou daně z nemovitostí a další poplatky. Udělejte si důkladný přehled svých financí a zohledněte nejen cenu nemovitosti, ale i vedlejší náklady. Doporučuje se mít alespoň 10 % celkové hodnoty nemovitosti jako finanční rezervu.
Právní problémy mohou způsobit komplikace u 25 % kupujících. Některé nemovitosti mají složité majetkové vztahy, právní spory nebo jiné závazky, které kupující objeví až příliš pozdě. Kromě toho mohou být právní dokumenty často nesrozumitelné, a pokud nejsou řádně ověřené, mohou způsobit potíže v budoucnu. Nechte si prověřit právní dokumentaci nemovitosti zkušeným právníkem nebo notářem. Tímto způsobem se můžete vyhnout riziku, že se stanete majiteli nemovitosti se skrytými právními závazky.
Co velmi často na trhu vidím, jsou drahé nové byty v krásných projektech, avšak zařízených směsicí použitého nábytku, pravděpodobně něčeho, co již investor vyřadil ve svém domově anebo u babičky, zkrátka bez jakéhokoliv stylu. A hádejte, co se s takovými byty děje, zůstávají na trhu dlouhodobě prázdné. Taktéž velmi výrazně barevné interiéry a zejména zdi, velmi zužují velikost cílové skupiny zájemců. Na vysvětlenou, bílý či světle šedý interiér přijme 10 z 10 lidí, zatímco oranžové či fialové zdi zaujmou maximálně 3 lidi z 10. Využijte služeb profesionálního fotografa anebo kameramana, který má prezentační cit. Ve 21. století jsou přitažlivé fotky a videa právě to, co prodává Váš produkt na trhu.
Investor koupí byt na maximální hypotéku, nemá žádnou rezervu. Po 6 měsících přijde o zaměstnání nebo hlavní zdroj příjmu. Nájemník odejde. Před koupí mějte finanční rezervu minimálně 6 měsíčních splátek hypotéky + fondu oprav. Ideálně 12 měsíců.
Toto je nejčastější a nejdražší chyba. Investor vidí byt na portálu za nabídkovou cenu a koupí za nabídkovou cenu nebo s minimální slevou. Problém? Vždy porovnejte nabídkovou cenu s mediánem prodejních cen z katastru. Spekuluj.cz tuto odchylku počítá automaticky u každého inzerátu.
Investor koupil byt v panelovém domě za atraktivní cenu. Po nějaké době zjistil, že SVJ schválilo kompletní zateplení a výměnu výtahu s vysokým rozpočtem. Jeho podíl byl značný. Před koupí si vyžádejte: zápisy z posledních 3 schůzí SVJ, stav fondu oprav, plánované investice, seznam dlužníků, a pojištění domu.
Investoři často počítají s maximálním možným nájmem, plnou obsazeností po celý rok a minimálními náklady. Zjistěte reálné nájmy v okolí (inzerované nájmy jsou také nadhodnocené). Počítejte s 10 % neobsazeností. Od hrubého nájmu odečtěte: daň z příjmu, pojištění, fond oprav, správu, drobné opravy a amortizaci vybavení.
Lokalita je nejdůležitější faktor hodnoty nemovitosti - a nemůžete ji změnit. Nájem sice může dosahovat vysokého hrubého výnosu, ale realita může být jiná: časté střídání nájemníků, opravy po problematických nájemnících, a nakonec neprodejnost bytu v lokalitě s převisem nabídky nad poptávkou. Investujte do lokalit s prokázanou poptávkou - jak nájemní, tak prodejní. Zkontrolujte: počet prodejů v katastru za rok, míru neobsazenosti, demografický vývoj, občanskou vybavenost a dopravní dostupnost.
„Ten byt se mi líbí." „Má krásný výhled." „Cítím, že to je dobrý deal." Tohle jsou věty, které investory stojí peníze. Před zahájením hledání si definujte jasná investiční kritéria: maximální cena za m², minimální výnos z pronájmu, preferované lokality, maximální stáří budovy. Každý byt hodnoťte výhradně podle těchto kritérií.
Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu. Při prodeji do 5 let (u bytu pro jiné než vlastní bydlení do 10 let) platíte daň z kapitálového zisku. Konzultujte s daňovým poradcem ještě před koupí. Rozhodněte se mezi paušálem a skutečnými výdaji. Plánujte dobu držení s ohledem na daňový test (osvobození od daně při prodeji).
Pronajímání rezidenčních nemovitostí (bytů či domků) je byznys jakýkoliv jiný. Jako pronajímatel vstupujete na realitní trh na straně nabídky. Musíte se chovat jako jakýkoliv jiný podnikatel či firma na trhu. Nejprve je dobré si vyjasnit cílovou skupinu pro vaši nemovitost (např. student, důchodce, mladý manažer, mladá rodina s dětmi apod.). Na některém z velkých realitních serverů je vhodné se podívat na konkurenci pro danou cílovou skupinu a lokalitu tak, abyste svou nemovitost uvedli na trh úspěšně.
U nájmů delších jak 6 měsíců je vhodné si také prověřit bonitu uchazečů o nájem, abyste se vyhnuli případným finančním problémům do budoucna. V některých zemích si za pár korun můžete nechat udělat detailní kontrolu finanční stability budoucího nájemce. V zemích EU jsme v tomto ohledu trošku limitováni (GDPR), avšak centrální registr dlužníků České republiky je dostupný on-line a zdarma k dispozici fyzickým osobám. Využívejte služeb profesionální realitní agentury, která pro vás vždy případné zájemce o nájem prověřuje a na prohlídky nemovitostí již zve jen kvalifikované zájemce.
Drahé nové byty v krásných projektech, avšak zařízené směsicí použitého nábytku, pravděpodobně něčeho, co již investor vyřadil ve svém domově anebo u babičky, zkrátka bez jakéhokoliv stylu. Taktéž velmi výrazně barevné interiéry a zejména zdi, velmi zužují velikost cílové skupiny zájemců. Využijte služeb profesionálního interiérového designéra, který vám vždy pro každou cílovou skupinu poradí „nekonfliktní“ typ designu. U nájemních bytů rozhodně nemusíte utratit jmění na designu a vybavení. Ikea, a to včetně jejich bezplatných designérských služeb, Vám perfektně poslouží, pokud není Vaší cílovou skupinou luxusní trh s prémiovými nemovitostmi.
Jednoznačně platí, že každá nemovitost určená na pronájem anebo prodej musí být v perfektně čistém stavu. U krátkodobých pronájmů je toto pravidlo dvojnásob platné, neboť jakýkoliv nedostatek ve formě prachu na nočním stolku či pavoučí sítě v rohu místnosti anebo upatlané kuchyňské skříňky, bude okamžitě uveřejněn na internetu a potrestán nižším hodnocením. U dlouhodobých pronájmů pak nájemci začnou velmi brzy brouzdat po internetu a hledat jinou nemovitost a nájem u vás pak vypoví, což vám způsobí další finanční náklady.
Každý člověk se chce cítit v pronajaté nemovitosti „jako doma“ a ne jako v nemocničním pokoji. Ať už pronajímáte krátkodobě či dlouhodobě, pocit domova musí být na první dojem pro klienta citelný. Hledejte inspiraci u profesionálů, například u úspěšných hotelových řetězců. Když se podíváte na jejich prezentaci spací části resp. postele, vše je naaranžováno tak, že se vám chce do té postele skočit a zůstat tam celou zimu! Ubytujte se ve své nemovitosti na pár dní sám, abyste zažili kompletně celý pocit z vaší nemovitosti. Toto je užitečný návyk, který jsem si osvojila na základě své vlastní praxe pronajímatele. Pouze tímto způsobem jste schopni poznat, které zařizovací předměty vám chybí pro spokojenost nájemce.
Investování do nemovitostí je proces, při kterém se budete neustále učit a poučovat se z chyb. S každým novým obchodem budete zkušenější a transakce budete zvládat snáze. Koronavirová krize proměnila pohled na některé typy investic, nemovitosti nevyjímaje. Pořád je možné pořídit dobrý investiční byt a vydělat. Nemovitosti jsou stále vnímané jako rozumné uložení finančních prostředků. Zejména v Praze a v dalších velkých městech je poptávka po nemovitostech (jak na prodej, tak na pronájem) stále silná. Likvidita dobrých nemovitostí v metropolích je téměř okamžitá, což snižuje rizikovost takové investice. Investice do nemovitosti je stabilní a tím pádem dlouhodobá záležitost, která si v prvních letech vyžádá celou řadu dalších investic. Návratnost pokrývaná nejčastěji z nájmů zároveň nemusí být v prvních letech tak vysoká, jak si leckteří vlastníci představují. Koupě nemovitosti však zůstává přes všechny investiční trendy dlouhodobě nejbezpečnějším a téměř bezrizikovým způsobem zhodnocení peněz. Pořídit si nemovitost není jen tak - její koupě skýtá nemálo nástrah a potenciálních rizik. Chybným rozhodnutím můžete prodělat až stovky tisíc korun. Ke kvalifikovanému posouzení investiční nabídky je třeba znalost aktuální situace a vývoje na trhu s realitami, maximální časová flexibilita při vyhledávání na inzertních portálech a v aukcích, spolehlivá orientace v právních záležitostech a schopnost důkladně posoudit technický stav nemovitosti, stejně jako při prohlídce odborně porovnat udanou hodnotu s cenou skutečnou.
tags: #5 #chyb #pri #vyhledavani #investicni #nemovitosti