V České republice se problematika bezúplatného nájmu pozemků dotýká jak obcí, tak soukromých subjektů. V praxi se často objevují situace, kdy je nutné posoudit platnost a zákonnost smluvních ujednání, zejména pokud jde o bezúplatné užívání pozemků.
V případě, kdy Pozemkový fond převede na obec bezúplatně pozemek, na který je již uzavřena nájemní smlouva, a stávající nájemce si přeje v nájmu pokračovat, vyvstává otázka, zda obec musí vypisovat nový záměr na pronájem, nebo může jednoduše navázat na stávající smlouvu.
Podle § 680 Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů) platí, že při změně vlastnictví k pronajaté věci vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Nájemce má právo zprostit se závazků vůči původnímu vlastníkovi od okamžiku, kdy mu byla změna oznámena nebo prokázána nabyvatelem.
Z toho vyplývá, že pokud se obec stane vlastníkem pozemku, který byl předchozím vlastníkem platně pronajat, přebírá obec ze zákona všechna práva a povinnosti pronajímatele. Samotná změna vlastníka nemá vliv na trvání nájemního vztahu. Proto není z pohledu právního názoru důvod pro zveřejňování záměru pronájmu ze strany obce.
Další složitou situací je případ, kdy Dobrovolný svazek obcí (DSO), jako vlastník pozemku, chce uzavřít nájemní smlouvu s vlastníky stavby umístěné na tomto pozemku. V tomto případě jsou vlastníky stavby mobilní operátoři (2/3) a členské obce DSO (1/3).
Nájemní smlouva obsahuje ustanovení o platbě za užívání pozemku ve výši 20 000 Kč v prvním roce užívání (pouze pro operátory), přičemž v dalších letech je nájem pozemku bezúplatný pro všechny spoluvlastníky stavby. Toto ujednání vyvolává otázky:
Občanský zákoník (§ 2189 a násl.) upravuje několik smluvních typů pro přenechání věci k užívání. Podle § 2201 a násl. se v nájemní smlouvě pronajímatel zavazuje přenechat věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to nájemné. Úplatnost je tedy jedním z obligatorních znaků nájemní smlouvy.
Smlouvou o výpůjčce se půjčitel zavazuje umožnit vypůjčiteli bezplatné dočasné užívání nezuživatelné věci. Výprosa pak vzniká bezplatným přenecháním věci k užívání bez ujednání doby a účelu.
V daném případě je nájemné pro mobilní operátory sjednáno pouze v prvním roce. Ačkoli by roční nájemné nebylo v rozporu se zákonem, úplata je sjednána pouze pro některé subjekty. Jelikož je úplatnost klíčovým znakem nájmu, smlouvu s bezúplatným užíváním nelze jednoznačně považovat za nájemní.
Smluvní volnost však nevylučuje ujednání, kde je nájemné sjednáno jen pro určité subjekty. V předložené smlouvě je účelem užívání umístění stavby na pozemku. Dočasnost znamená, že vlastník nepřenechává věc k užívání trvale.
Doba nájmu je sjednána na "dobu životnosti stavby", což může být považováno za neurčitou rozvazovací podmínku, nikoliv za dobu určitou. V takovém případě je nadbytečné sjednávat zánik budovy jako výpovědní důvod.
Smlouva obsahuje prvky nájmu (první rok pro operátory) i prvky výpůjčky či výprosy (další roky a pro obce). Vzhledem k neurčitosti doby trvání smlouvy a nejasnosti ohledně způsobu jejího ukončení se přikláníme k názoru, že smlouva není sjednána na dobu určitou, ale je patrná vůle stran o dočasnosti vztahu. V takovém případě by se aplikovala ustanovení o výpůjčce a smlouvu by bylo možné ukončit výpovědí.
Podle § 574 Občanského zákoníku je třeba na právní jednání spíše hledět jako na platné. Smlouva je tedy platná, avšak obsahuje nepřesná a nejasná ustanovení ohledně doby trvání a způsobu ukončení. Z těchto důvodů se doporučuje uzavřít novou smlouvu s jednoznačně definovanými podmínkami.
V nedávné době došlo k významné události týkající se bezúplatného užívání pozemků v České republice. Vláda zrušila devět usnesení z dob socialismu, která umožňovala ruské diplomacii bezplatně užívat pozemky.
Důvodem pro zrušení bylo podezření, že Rusko pozemky nevyužívá k diplomatickým účelům. V důsledku toho bude Rusko za tyto pozemky nadále platit nájemné. Zrušení usnesení z let 1970 až 1982 reaguje na současné diplomatické vztahy a nízký počet ruských diplomatů v ČR.
Ministr zahraničí Jan Lipavský uvedl, že Rusko v ČR využívá 42 budov označených za budovy mise podle vídeňské úmluvy, přičemž revize ukázala, že řada z nich nesloužila diplomatickým účelům. Premiér Petr Fiala dodal, že Rusko nereagovalo na upozornění Ministerstva zahraničí, a proto bylo přistoupeno ke zrušení usnesení a narovnání vztahů.
Krok vlády neznamená nutnost vyklizení nemovitostí, ale budou muset být placeny nájemné ve výši obvyklé na daném místě. Česká strana také vyzve Rusko k vrácení bezdůvodného obohacení za poslední tři roky.
V kontextu bydlení je důležité zmínit snahy o řešení bytové krize prostřednictvím dostupného nájemního bydlení. Tento model je v mnoha evropských zemích klíčovým krokem k zajištění dostupnějšího bydlení.
Cílem je, aby obce měly vlastní byty, které by mohly nabídnout jako dlouhodobou alternativu ke komerčním nájmům. Dostupné nájemní bydlení je dlouhodobě levnější než komerční nájem, s možností ročního nárůstu omezeného inflací (maximálně 4 %).
Tento sektor přináší výhody nejen nájemníkům, ale i obcím, které si mohou udržet nebo přilákat mladé rodiny a potřebné profese (učitele, zdravotníky).
Programy na podporu dostupného bydlení jsou zaměřeny na:
Cílem není nahradit vlastnické bydlení, ale nabídnout důstojnou alternativu pro ty, kteří si nemohou dovolit hypotéku.
Nájemní smlouva se obvykle uzavírá na dobu určitou (často dva roky) s možností prodloužení, pokud nájemce splňuje kritéria. Splnění podmínek se ověřuje půl roku před vypršením smlouvy.
Poskytovateli dostupného nájemního bydlení mohou být obce, stát, ale i privátní subjekty, neziskové organizace či církve, které musí splňovat určité podmínky, včetně uzavření plánovací smlouvy s obcí.
V souvislosti s cenotvorbou nájemného je důležité rozlišovat mezi komerčním a nekomerčním účelem.
Ministerstvo dopravy, jakožto správce majetku státu, postupuje primárně podle zákona o majetku ČR a příslušných vyhlášek. Stát obvykle prodává či pronajímá majetek za cenu v místě a čase obvyklou (komerční cena), zatímco nabývá majetek za cenu administrativní.
Ministerstvo dopravy se při stanovování cen řídí zákonem o cenách a v případě potřeby si nechává zhotovit znalecký posudek na cenu v místě a čase obvyklou a cenu administrativní.
Bezúplatné užívání je možné sjednat pouze s osobami, jejichž hlavním účelem není podnikání, a to k zajištění výkonu státní správy nebo pro účely sociální, humanitární, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní, ochrany přírody a životního prostředí a práce s dětmi a mládeží.
tags: #bezplatny #najem #pozemku