Nový občanský zákoník (NOZ) zrušil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Právní úprava bytového spoluvlastnictví je tak nově upravena v ustanoveních § 1158 až § 1235 NOZ.
Bytové spoluvlastnictví je definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci (domu), které jsou vzájemně spojené a neoddělitelné.
Společné jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Vždy se jedná o pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo o věcné právo, které vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům.
Podle § 1158 odst. 1 OZ, bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty (nebo nebytovými prostory).
Jednotka je věc nemovitá. Zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci, které jsou vzájemně spojené a neoddělitelné (§ 1159 OZ).
Podle § 1163 OZ, jednotka vzniká výstavbou v momentě, kdy stavba dosáhne stavu rozestavěnosti do té míry, že je uzavřena obvodovými zdmi a střechou a jednotky jsou uzavřeny obvodovými zdmi. V tomto případě je zápis do veřejného seznamu pouze deklaratorní.
Dalšími způsoby vzniku jednotky jsou:
Vznik bytového spoluvlastnictví prohlášením je upraven v § 1166-1169 OZ. Vlastník práva k nemovité věci rozdělí své vlastnické právo na několik vlastnických práv k nově vzniklým věcem. Při prohlášení musí být dodrženy formální požadavky, včetně přiložení půdorysů všech podlaží.
Podíly na společných částech se mohou podle nové právní úpravy v NOZ vymezit různými způsoby. Mohou být určeny jako stejné, nebo se určí se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu.
Pokud jsou podíly na společných částech vymezeny jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě nebo jako stejné, má vlastník jednotky právo domáhat se změny tohoto určení.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části.
Povinnosti vlastníka jednotky zahrnují:
Vlastník jednotky má právo požádat osobu odpovědnou za správu domu o jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Dále má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje.
Správou domu a pozemku se rozumí vše, co nenáleží vlastníkovi jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.
Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (SVJ), nebo pokud SVJ nevzniklo, pak správce.
Společenství vlastníků je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, založí společenství vlastníků. Společenství vlastníků se zakládá nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Společenství vlastníků je založeno schválením stanov. Ke schválení stanov je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek.
Orgány společenství vlastníků:
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání nejméně jednou do roka, nebo z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů.
Rozhodování mimo zasedání (per rollam) je novinkou NOZ, kterou lze použít v případě, že svolané shromáždění není způsobilé se usnášet, nebo je upraveno ve stanovách.
Není-li založeno společenství vlastníků, určí se správce. Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů.
Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, ale nemůže rozhodovat o záležitostech, které náleží do působnosti shromáždění.
Bytové spoluvlastnictví může zaniknout absolutně (zánikem předmětu spoluvlastnictví) nebo relativně (např. při převodu vlastnického práva).
Vlastníci jednotek se mohou dohodnout o přeměně bytového vlastnictví na podílové spoluvlastnictví nemovité věci, tzn. domu. Tato změna se provádí zápisem do katastru nemovitostí.
Je-li vlastník všech jednotek v domě jediný, může svým prohlášením změnit své vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci jako celku.
Nový občanský zákoník prošel několika změnami v oblasti předkupního práva spoluvlastníků. Od 1. července 2020 je zákonné předkupní právo spoluvlastníků zrušeno až na určité výjimky.
Zákonné předkupní právo vzniká v případech:
Toto předkupní právo však trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví a neuplatní se za určitých podmínek (např. při převodu jinému spoluvlastníkovi nebo osobě blízké).
Spoluvlastníci si mohou předkupní právo sjednat smluvně. V případě nemovitých věcí lze toto předkupní právo sjednat i jako věcné právo, které se zapíše do katastru nemovitostí.
tags: #bytove #spoluvlastnictvi #dle #stareho #obcanskeho #zakoniku