Od 1. ledna 2021 vstoupila v účinnost novela zákona o oceňování majetku a také novela oceňovací vyhlášky, které přinesly zásadní změny v oceňování věcných břemen. Věcná břemena jsou v současnosti definována a obecně upravena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně v ustanoveních §§ 1257-1308.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při určování této ceny se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění.
Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového.
Spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty se určí i cena zjištěná. Všechna ostatní ustanovení oceňovací vyhlášky se týkají určování ceny zjištěné nemovitých věcí, věcných práv k nemovitým věcem a jiných majetkových hodnot.
Dle definice v § 2 odst. 2 ZOM a podrobností jejího určení v § 1a OV se obvyklá cena určuje porovnáním ze sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění. Pro určení obvyklé ceny věcného břemene je tak třeba dohledat realizované případy stejných či obdobných věcných břemen na stejných či obdobných pozemcích ve stejné obci či v obcích obdobných. U nich je pak třeba přímo z textu smlouvy o zřízení věcného břemene ověřit druh věcného břemene, jeho rozsah a výši náhrady (cenu) za zřízení věcného břemene.
Při porovnávacím způsobu ocenění věcného břemene v rámci určení jeho tržní hodnoty je třeba postupovat obdobně jako při určení obvyklé ceny věcného břemene. Je tedy nutno dohledat relevantní realizované případy již uzavřených smluv o zřízení stejných či obdobných věcných břemen. Na rozdíl od definice a podrobností určení obvyklé ceny není oceňovacími předpisy pro určení tržní hodnoty stanoven minimální počet cenových vzorků.
Při výnosovém způsobu ocenění věcného břemene v rámci určení jeho tržní hodnoty je třeba nejprve určit roční užitek oprávněného z věcného břemene. Jeho výše bývá ztotožňována s výší obvyklého ročního nájemného (pachtovného) za užívání věcným břemenem zatěžované nemovité věci. Takto určená výše ročního užitku je pak kapitalizována pomocí příslušné míry kapitalizace.
U věcných břemen na dobu neurčitou (tzn. navždy) se kapitalizace provádí pomocí vzorce tzv. věčné renty, u věcných břemen na dobu určitou se kapitalizace provádí podle vzorce tzv. dočasné renty, na příslušný počet let trvání věcného břemene.
Míru kapitalizace lze v případě, kdy je známa tržní hodnota (příp. obvyklá cena) srovnatelných nemovitostí a obvyklé nájemné za jejich užívání, určit přímo pomocí vzorce pro určení míry kapitalizace jako poměr ročních výnosů (obvyklého nájemného) a tržní hodnoty (případně obvyklé ceny).
Nákladový způsob je s určitými úpravami využitelný i v případě věcných břemen (služebností). Zohledňují se náklady, které by musel oprávněný vynaložit, nedošlo-li by ke zřízení služebnosti (např. náklady na odstranění závady, kterou služebnost představuje), nebo náklady, které bude muset vynaložit povinný po zřízení služebnosti.
Věcná břemena vznikají na základě dohody nebo dobrovolného jednání vlastníka nemovitosti anebo na základě zákona. Úplatný vznik věcného břemene znamená, že oprávněný většinou za zřízení věcného břemene zaplatí povinnému jistou částku, aby se tak vyrovnalo jeho omezení vyplývající z věcného břemene.
U nemovitostí, které jsou zaneseny do veřejného katastru, je nutné, aby věcné břemeno bylo také zaneseno do katastru.
Je důležité rozlišovat mezi osobními a pozemkovými věcnými břemeny. Osobní věcné břemeno je vázáno na konkrétní osobu a zaniká nejčastěji smrtí dané osoby. Nový občanský zákoník rozdělil věcná břemena na dva typy: služebnost a reálné břemeno.
Pozemkové služebnosti se vztahují na konkrétní nemovitost (převážně pozemek), která je služebností zatížena (služebný pozemek) ve prospěch jiného pozemku (panující pozemek).
Na rozdíl od služebností, zde je vyžadován aktivní přístup vlastníka věci ve prospěch jiné osoby. Toto aktivní plnění může mít podobu odvodů (finanční nebo naturální) nebo podobu činnosti (většinou je stanovena konkrétní služba jako úklid, jisté druhy pomoci, apod.). Plnění lze poskytovat jednorázově nebo opakovaně, pravidelně nebo dle individuálních potřeb.
Reálná břemena se obvykle zřizují na omezený časový úsek. Stejně jako u služebnosti lze reálná břemena rozdělit na pozemková a osobní. Pokud povinný neplní vůči oprávněnému svoje povinnosti včas a řádně, má oprávněný nárok na kompenzaci. Do reálných břemen spadají i exekuční příkazy na nemovitost.
Při existenci jakéhokoli věcného břemene dochází k omezení vlastnického práva povinného. Z tohoto titulu lze říct, že existencí věcného břemene se snižuje hodnota dané nemovitosti. Významnou roli hrají dva faktory: typ a druh věcného břemene a jeho rozsah. Je rozdíl mezi omezením vlastnického práva například u služebnosti inženýrské sítě a služebnosti stezky nebo inženýrské sítě na stavebním a zemědělském pozemku. Rozsah služebnosti je také zásadní.
Pro orientační výpočet snížení hodnoty se může využít vynaložené náklady nebo pokles výnosů ze zatížené nemovitosti.
Zřízení věcného břemene se může a nemusí pojit s úplatou. Úplatné zřízení věcného břemene očekává, že se zúčastněné strany dohodnou na konkrétní výši. V případě finanční náhrady je ideální nechat si věcné břemeno ocenit příslušným znalcem. Znalec využívá několik metod ke stanovení ceny. Nejběžnější metodou je stanovení ceny za pomoci obvyklého nájemného.
Náhrada za zřízení věcného břemene může být i nároková a zaručuje ji i zákon. Týká se to služebností inženýrských sítí. Zde je zákonná povinnost věcné břemeno zřídit a vlastník nemovitosti má právo na náhradu. Existuje i případ, kdy je dle zákona stanovená i výše náhrady za zřízení služebnosti inženýrské sítě. Jedná se o případy vyvlastnění, kdy budoucí infrastruktura je zahrnuta do strategické sítě pro ČR.
V případě zřizování věcných břemen pro technickou infrastrukturu platí, že obec musí při vyjednávání o náhradě dodržovat pravidla hospodaření obce stanovená zákonem o obcích, především pak povinnost bezdůvodně nedisponovat se svým majetkem za cenu nižší než obvyklou. Zákon o obcích neobsahuje konkrétní postup pro určení ceny obvyklé, je nicméně možné (nikoliv však nutné) použít postup podle zákona o oceňování majetku.
Nepřiměřená aplikace speciálních ceníků obcí může být v některých případech (pokud je náhrada excesivně vysoká oproti výpočtu podle oceňovacího zákona) v rozporu se zákonem o cenách, který zakazuje zneužití hospodářského postavení.
Zřizovatel technické infrastruktury je při vyjednávání náhrady omezen tím, že se pohybuje na cenově regulovaném trhu. Případná náhrada výrazně vyšší než náhrada dle oceňovací vyhlášky tak musí být řádně zdůvodněna, typicky tím, že eliminuje jiné potenciální náklady (např. na vyvlastňovací řízení, na soudní řízení apod.).
Výpočet dle oceňovací vyhlášky lze v případě stanovení úhrady na základě dohody obou stran využít jako východisko pro stanovení přiměřené výše náhrady. Cenu lze v určitých mezích sjednat odlišně od oceňovací vyhlášky.
Česká legislativa se snaží postupně unifikovat oceňování věcných břemen, nicméně každý pozemek je jedinečný, což komplikuje plnou typizaci.
Pro určení smluvní ceny věcných břemen nejsou nastaveny obecné podmínky, jedná se o cenu tržní, která je ovlivněna celou řadou proměnlivých faktorů. Problematika určování ceny věcných břemen je z teoretického i praktického hlediska komplikovanější než cena nemovitostí.
V případě postupu podle zákona o vyvlastnění stanoví vyvlastňovací úřad ve svém rozhodnutí výši náhrady, která odpovídá ceně určené podle oceňovacího zákona, respektive oceňovací vyhlášky.
Jelikož neexistuje reálný trh s věcnými břemeny, oceňovací zákon nepoužívá ocenění cenou obvyklou, ale určení hodnoty výnosovým způsobem se zohledněním doby trvání věcného břemene (v tomto případě zásadně na dobu neurčitou) podle oceňovací vyhlášky. Relevantní vzorce obsahují § 39a a § 39b oceňovací vyhlášky.
§ 39b vyhlášky stanoví zjednodušený výpočet pro ocenění věcného břemene pro podzemní vedení technické infrastruktury umístěné do silničního nebo pomocného silničního pozemku. Pokud věcné břemeno nenaplní tuto charakteristiku (vede nad zemí), použije se pro jeho ocenění složitější výpočet podle § 39a vyhlášky.
Ministerstvo financí doporučuje využít pro zjištění ceny oceňovací vyhlášku jako východisko nalezení ceny věcného břemene, přičemž je třeba si uvědomit, že v případě vyvlastňovacího řízení se výše náhrady za zřízení věcného břemene bude právě touto vyhláškou řídit.
Věcná břemena vznikala již podle dřívějších právních norem, například podle zákona o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny, zákona o provozu podzemních potrubí, zákona o pozemních komunikacích a dalších.
Novodobou "popularitu" věcných břemen lze časově datovat po roce 1994 v souvislosti s novým zákonem o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích, zejména se jednalo o vztahy k vedením inženýrských sítí trasovaných pod nebo nad cizími pozemky. Vznikaly nejasnosti a první spory, převážně ohledně výše náhrad.
V západních společnostech není fenomén věcných břemen v takové míře prosazován jako v České republice, neboť zde již dlouhá léta existují ustálené vlastnické vztahy.
Ústava České republiky zaručuje vlastníkovi nemovitosti náhradu za vykupovanou nebo vyvlastňovanou nemovitost pojmem "přiměřená náhrada" (v současnosti přecházíme na pojem "spravedlivá náhrada"). Přiměřená náhrada má zajistit obstarání obdobné věci v obdobných technických, morálních a jiných parametrech (obvyklá hodnota v čase a místě, obvyklá cena).
Dle Listiny základních práv a svobod se přiměřená (nebo-li spravedlivá) náhrada chápe jako hodnotový ekvivalent vyjádřený v penězích, umožňující obstarání obdobné věci (tedy obvyklá cena).
Dle občanského zákoníku má náhrada zásadně vyvážit újmu, která vlastníkovi použitím jeho věci vznikla. Výše náhrady není stanovena, analogicky lze použít cenové předpisy.
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se v § 18 výslovně touto problematikou dotkl a řešení naznačil. Vychází se z principu, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě předpokládaného ročního užitku ve výši obvyklé ceny, tento roční užitek (výnos) se přiměřeně kapitalizuje.
Text § 18 zákona tento princip poněkud modifikuje a vychází v podstatě z tzv. "věčné renty" při úrokové míře 20 procent (věcné břemeno "in rem") nebo 10 procent (věcné břemeno "in personam").
Při zodpovědném a smysluplném ocenění je třeba rozlišit především účel ocenění, např. smluvní nebo daňový.
Pro účely smluvní nebo pro účely zákonů, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu se hovoří o hodnotě náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu. Jedná se o cenu nabídkovou nebo cenu sjednávanou, za kterou je možné realizovat náhradu mezi subjekty za vzniklou újmu na vlastnických právech.
Pro účely daňové a pro potřeby státních orgánů a institucí se hovoří o (zjištěné) ceně práva odpovídajícího věcnému břemenu podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Věcná břemena oceňuje znalec se specializací na nemovitosti, podnik, nehmotný majetek nebo přímo věcná břemena. K ocenění ke smluvním účelům může provádět ocenění i odhadce.
tags: #ceska #republika #ceny #za #vecna #bremena