V areálu Smíchovského nádraží se rozvíjí jeden z nejrozsáhlejších developerských projektů v Praze za poslední roky - Smíchov City. Tento ambiciózní projekt je dílem společnosti miliardáře Luďka Sekyry, jehož Sekyra Group postupně vykupuje stamilionové pozemky od státních Českých drah. Již před necelým rokem upozornili reportéři České televize na podezřele nízkou cenu, za kterou dráhy své pozemky prodávají. V současné době se transakcí se státními pozemky zabývá policie, neboť dráhy je prodaly bez řádné soutěže na základě sporných znaleckých posudků. Podle stejného klíče se nyní chystá prodej dalších částí rozsáhlého areálu.
Senátor Václav Láska vyjádřil své znepokojení nad tím, že České dráhy prodávají svůj majetek „výrazně pod cenou v době, kdy mají dluhy a potřebují každou korunu“. Ministr dopravy Martin Kupka potvrdil, že jeho zadání pro České dráhy je jednoznačné: „Pokusit se vyjednat co nejvýhodnější podmínky do budoucna.“
Nová čtvrť o rozloze dvaceti hektarů, jejíž výstavba si vyžádá dvacet miliard korun, vyrůstá v Praze na Smíchově a její dokončení se plánuje za deset let. Developer pozemky postupně nakupuje od státních Českých drah, přičemž dosud jich pořídil čtvrtinu. Již v minulém roce upozornili Reportéři ČT na podmínky, za kterých společnost pozemky získala.
Realitní makléř Otakar Schuma odhadl, že České dráhy mohly na prodeji pozemků ztratit až 600 milionů korun. Petr Leyer, šéf české pobočky organizace Transparency International, označil situaci za „vážné podezření z porušení povinnosti při správě cizího majetku“. Zástupce Sekyra Group, pan Anderle, však oponoval, že firma pozemky kupuje za tržní cenu.
Po odvysílání reportáže se Transparency International obrátila na orgány činné v trestním řízení s trestním oznámením. „České dráhy už podle mých informací policie kontaktovala,“ potvrdil ministr Kupka.
Smlouva o společném podniku mezi Sekyra Group a Českými dráhami byla podepsána za éry ředitele Josefa Bazaly, který musel následně odejít z funkcí kvůli špatným ekonomickým výsledkům. Jednou ze smluv, které po něm zůstaly, je právě tato s developerem Luďkem Sekyrou.
„Už od počátku bylo možné, že všechny pozemky v dané lokalitě může koupit pouze Sekyra Group,“ přiblížil ředitel TI Leyer. Společný podnik tak umožnil Českým drahám vyhnout se veřejné soutěži na prodej pozemků, čímž Sekyra Group získala pozemky bez nutnosti soupeřit s konkurencí o jejich cenu.
Podmínky, za jakých soukromá firma získala pozemky od státních drah, jsou skutečně pozoruhodné. Cena byla určena znaleckým posudkem, který byl následně verifikován znaleckým ústavem. Cena za čtvereční metr činí sedm a půl tisíce korun. Jak k ní znalec dospěl, však není možné zjistit, neboť všechny klíčové pasáže dokumentu jsou začerněné s odůvodněním zachování obchodního tajemství.
Realitní makléř David Pátek se domnívá, že cena za metr čtvereční je „značně podhodnocená, minimálně o dvě třetiny nižší, než by měla být“. Další developeři ve stejné oblasti nakupovali pozemky například za 16 tisíc korun za metr čtvereční.
Po loňské reportáži ČT zadaly České dráhy interní audit, který měl obchod prověřit. Audit dospěl k závěru, že obchod není pro státní dráhy výhodný a práva a povinnosti obou stran jsou nevyvážené. Developer má právo kdykoliv koupit pozemky, zatímco dráhy mají pouze povinnost je prodat. Developer pozemky nekupuje najednou, ale postupně, a v každém případě musí České dráhy prodat další část za cenu dle posudku.
Auditoři také zhodnotili stanovení ceny pozemků jako nevýhodné, nejednoznačné a komplikované pro České dráhy.
„Byl realizován interní audit a proběhne také nezávislé expertní posouzení způsobu ocenění pozemků. Závěry budou sloužit jako interní podklad k dalšímu rozhodování orgánů akciové společnosti,“ uvedla mluvčí ČD Vanda Rajnochová.
Prodej pozemků Českých drah developeru Luďku Sekyrovi probíhá na základě dvou smluv z konce roku 2019, podepsaných tehdejším předsedou představenstva Václavem Nebeským. Ten však věří, že se podařilo vyjednat vylepšené podmínky pro České dráhy.
Je již jisté, že prodej prověřuje policie. Ztráta, kterou České dráhy utrpěly, nemusí být konečná, neboť zbývají ještě tři čtvrtiny pozemků, které developer potřebuje pro dokončení projektu. Klíčová bude cena, za niž se zbývající pozemky prodají.
Pokud by se dráhám nepodařilo prodat zbývající pozemky výhodněji, mohly by nakonec tratit i celé miliardy korun. Ceny pozemků se navíc za poslední dva a půl roku zvýšily až o čtvrtinu.
Sekyra Group na otázky ohledně budoucích nákupů neodpověděla. Zástupce společnosti Anderle uvedl, že rozhodnutí nevystupovat v reportáži je reakcí na údajné nepřesnosti a věcně nesprávné prezentování skutečností v předchozí reportáži.
České dráhy, které se potýkají s finančními problémy, potřebují vyjednat výhodnější podmínky obchodu, neboť jejich hospodaření skončilo předloni se ztrátou čtyř miliard korun a loni byly ovlivněny pandemií a drahými energiemi.
V kontextu diskuzí o prodeji státních pozemků je zajímavé zvážit i alternativu pronájmu. České dráhy, a.s., jako vlastník rozsáhlého nemovitostního portfolia nabízejí široký výběr nemovitostí k pronájmu, včetně pozemků. Pronájem pozemku je flexibilní a finančně dostupná možnost pro ty, kteří nechtějí investovat do koupě, ale potřebují pozemek pro krátkodobé užívání.
Výhodou pronájmu je nižší počáteční kapitál, absence daňových povinností spojených s vlastnictvím a možnost kratšího závazku. Klíčová je správná nájemní smlouva, která by měla obsahovat identifikaci stran a pozemku, výši nájemného a dobu trvání. Důležitý je také předávací protokol pozemku, který dokumentuje jeho stav při předání.
Je třeba rozlišovat mezi nájmem a pachtem. Zatímco nájem umožňuje pozemek užívat, pacht umožňuje i požívat jeho plody (např. z úrody). V případě pachtu se podepisuje jiná smlouva s odlišnými pravidly.
Mezi dvěma největšími drážními organizacemi pod kontrolou státu, Českými drahami a Správou železnic, se rozhořel obchodní spor týkající se nájemného za využití pozemků. České dráhy poslaly Správě železnic faktury ve výši 3,2 miliardy korun za nájem od roku 2017 za pozemky, na kterých jsou koleje Správy železnic.
Správa železnic faktury neuznává a rozporuje je. České dráhy považují tuto částku za kompenzaci za užívání svých pozemků. Vypořádání tohoto nároku bylo předmětem jednání stran v rámci přípravy prodeje pozemků pod kolejemi Správě železnic.
O převodu pozemků pod kolejemi (cca čtyřicet milionů metrů čtverečních) se mluví již několik let. Ministerstvo dopravy požádalo Evropskou komisi o konzultaci, zda transakce nebude považována za nedovolenou veřejnou podporu.
Tento případ navazuje na předchozí přesuny majetku Českých drah pod Správu železnic, včetně prodeje části infrastruktury v roce 2008 a většiny nádražních budov v roce 2016.
tags: #ceske #drahy #najemni #smlouva #pozemky #pod