Vlastníci jednotek v bytových domech, zejména v menších společenstvích vlastníků jednotek (SVJ), se často rozhodují pro svépomocné vedení účetnictví a vyúčtování záloh vlastníkům. Toto řešení může přinést značné úspory nákladů a zároveň umožnit téměř průběžnou kontrolu nad hospodařením společenství, včetně nakládání s finančními prostředky určenými na budoucí opravy.
Následující příspěvek představuje praktický příklad jednoduchého řešení ročního vyúčtování záloh přijatých na bankovní účet společenství od jednotlivých vlastníků. Navrhovaná řešení jsou administrativně nenáročná a v souladu s platnými právními předpisy.
Celkové náklady na provoz domu v tomto kontextu zahrnují náklady SVJ na vlastní správu domu dle Občanského zákoníku (NOZ) a náklady na zajišťování plnění (služeb) spojených s užíváním bytů dle zákona č. 67/2013 Sb. (dále jen ZOS).
V domě, který byl původním vlastníkem rozdělen na šest bytových jednotek, vzniklo společenství vlastníků. Vyúčtování nákladů jednotlivým vlastníkům provádí z pověření výboru SVJ jeden z členů společenství jednou ročně, nejpozději do 30. dubna následujícího roku za rok minulý, v souladu s § 7 ZOS.
Pokud SVJ nemá žádné zdanitelné příjmy a není registrováno jako poplatník daně z příjmů, sestavuje účetní závěrku k 31. prosinci daného roku. Účetnictví se uzavírá až po obdržení vyúčtování všech záloh na dodávané služby od dodavatelů za příslušné účetní období. Tímto postupem odpadá komplikované a nepřesné stanovování dohadných položek a jejich následné korekce.
Díky tomuto postupu vlastník obdrží vyúčtování skutečných nákladů na odebrané služby za celých dvanáct kalendářních měsíců příslušného roku. Účtování dohadných položek však nelze zcela vyloučit v případě, kdy dodavatel služeb zvolí jiné zúčtovací období než kalendářní rok (např. dodavatelé pitné vody nebo elektřiny).
Za příslušné zúčtovací období (kalendářní rok) vynaložilo SVJ na správu domu s šesti jednotkami následující náklady, které jsou účtovány v účtové třídě 5 - Náklady:
Způsob rozúčtování příspěvků na správu domu s byty ve spoluvlastnictví je řešen v § 1180 odst. 2 NOZ a prováděcím předpisem k tomuto zákonu, nařízením vlády č. 366/2013 Sb.
V zúčtovacím období dodavatelé vyúčtovali SVJ za plnění spojená s užíváním bytů následující částky, které byly zaúčtovány jako zúčtovací vztah (MD 315 AU, D 321):
| Položka | Částka (Kč) | Způsob rozúčtování |
|---|---|---|
| Dodávka tepla | 170 000,- | Indikátory |
| Voda pro ohřev | 60 000,- | Bytové vodoměry |
| Teplo pro ohřev vody | 150 000,- | Vyhl. č. 372/2001 Sb. |
| Dodávka pitné vody | 30 000,- | Bytové vodoměry |
Společenství vlastníků má povinnost předložit vyúčtování jednotlivým vlastníkům bytů a nebytových prostor v domě, jehož správu zajišťuje. Stejně tak bytové družstvo předává vyúčtování svým členům. Vlastník bytu pak předává vyúčtování svým nájemníkům.
Pokud jste například členem společenství vlastníků a byt pronajímáte, máte právo obdržet vyúčtování od SVJ, ale také povinnost předložit vyúčtování svému nájemci. Vyúčtování od SVJ je třeba přepracovat tak, aby odpovídalo ujednáním s nájemcem a obsahovalo správného adresáta.
Ve vyúčtování se uvádějí služby definované zákonem č. 67/2013 Sb., mezi které patří zejména:
Konkrétní vymezení služeb SVJ najdete ve stanovách společenství vlastníků jednotek nebo v nájemní smlouvě.
Způsob rozúčtování služeb určuje společenství vlastníků jednotek nebo družstvo, měl by být uveden ve stanovách SVJ nebo v nájemní smlouvě. Pokud k určení nedojde, užijí se pravidla obsažená v § 5 ZOS.
Vyúčtování musí být rozčleněno podle jednotlivých poskytovaných služeb a vždy musí být uvedena skutečná výše nákladů a celková výše přijatých měsíčních záloh, aby rozdíly ve vyúčtování byly zřejmé a kontrolovatelné.
Vyúčtování musí být doručeno adresátům nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Pro vyúčtování za rok 2023 je nejzazším termínem 30. duben 2024. Tuto lhůtu nelze prodloužit.
Vyrovnání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb, pokud se strany nedohodnou jinak.
Členové společenství vlastníků mají právo po předložení písemné žádosti nahlédnout do podkladů vztahujících se k nákladům za služby SVJ a způsobu jejich rozúčtování, a to do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období.
Dále mají právo nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování vznést námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování. Tyto námitky musí být společenstvím vyřízeny nejpozději do 30 dnů od jejich doručení.
Pokud vyúčtování není správně sestaveno nebo neobsahuje všechny zákonné náležitosti, je neplatné. V takovém případě nelze vymáhat dluhy z těchto služeb u soudu a hrozí poskytovateli služeb pokuta až 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Spolehlivá správa nemovitostí dokáže celý proces vyúčtování zajistit efektivně, přehledně a v souladu se zákonem. Moderní správcovské firmy používají digitální platformy, kde si vlastník může své vyúčtování zkontrolovat online, stáhnout si přehledy nebo komunikovat s odpovědnou osobou.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem správy domu a jeho pozemku. Členství ve společenství je podmíněno vlastnictvím jednotky. SVJ nesmí podnikat.
Předchůdcem SVJ byl Okresní podnik bytového hospodářství. V současné době upravuje podmínky bytového spoluvlastnictví zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
SVJ se zakládá schválením stanov ve formě veřejné listiny, buď na ustavující schůzi, nebo odhlasováním mimo schůzi. Ke vzniku společenství dochází zápisem do rejstříku.
Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění SVJ, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Shromáždění volí statutární orgán (předsedu nebo výbor), který je odpovědný za vedení účetnictví.
Pro účetnictví SVJ platí specifická pravidla, jelikož se účtuje jako nezisková organizace. Všechny náklady se účtují jako čerpání záloh na správu.
Shromáždění vlastníků se svolává minimálně jednou ročně k projednání vyúčtování služeb a dalších důležitých záležitostí týkajících se správy domu. K usnášeníschopnosti je potřeba přítomnost členů s nadpoloviční většinou hlasů.
Rozúčtování nákladů v bytovém domě upravuje zákon č. 67/2013 Sb. a občanský zákoník. Náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody se rozúčtují podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., novelizované vyhláškou č. 274/2023 Sb.
V případě, že jste členem společenství vlastníků a byt pronajímáte, máte povinnost předložit nájemci vyúčtování, které je třeba přepracovat tak, aby odpovídalo ujednáním v nájemní smlouvě.
| Náklad | Způsob rozúčtování | Možnost jiného způsobu |
|---|---|---|
| Dodávka vody a odvádění odpadních vod | poměr naměřených hodnot na podružných vodoměrech, příp. podle směrných čísel roční potřeby vody | Ano |
| Provoz a čištění komínů | podle počtu využívaných vyústění do komínů | Ano |
| Provoz výtahu | podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Osvětlení společných prostor v domě | podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Úklid společných prostor v domě | podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Odvoz komunálního odpadu | podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí domu | podle podílu na společných částech | Ne |
| Revize technických zařízení | podle podílu na společných částech | Ano |
| Údržba pozemku a přístupových cest | podle podílu na společných částech | Ne |
| Zajišťování správní, administrativní a operativně technické činnosti | na každou jednotku stejně | Ne |
| Vytápění - základní složka | 40 % až 60 % ± 10 % (určí poskytovatel služeb) dle velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru | dle velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru (stejná cena na 1 m2 ve všech jednotkách) |
| Vytápění - spotřební složka | dle náměrů měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod | dle náměrů měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod |
| Teplo spotřebované na poskytování teplé vody - základní složka | 30 % dle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru | dle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru |
| Teplo spotřebované na poskytování teplé vody - spotřební složka | 70 % dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb | dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb |
| Voda spotřebovaná pro ohřev - spotřební složka | 100 % dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb | dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb |
Příjemce služeb je povinen oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování, pokud tyto osoby žijí s uživatelem bytu po dobu delší než 2 měsíce ve zúčtovacím období.
Příjemce služeb má ze zákona právo nahlédnout do podkladů pro vyúčtování, zkontrolovat je, pořizovat si jejich kopie a podávat k nim námitky. Poskytovatel musí této žádosti vyhovět do 30 dnů od jejího doručení.
Námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování je třeba podat ve lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování. Poskytovatel služeb musí námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů od jejich doručení.
Pokud jedna strana nesplní svou zákonnou povinnost vůči druhé straně, vzniká jí povinnost platit pokutu z prodlení. Například pokud poskytovatel služeb nedoručí včas vyúčtování nebo neumožní příjemci nahlížet do podkladů, může být uložena pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Neoznámí-li příjemce služeb poskytovateli změnu počtu osob žijících v bytě, poruší sice svou povinnost, ale na povinnost poskytovatele vyúčtovat skutečnou výši nákladů to nemá vliv. Pokud by však vyúčtování nebylo řádné kvůli chybnému počtu osob, nevznikne poskytovateli povinnost zaplatit pokutu z prodlení.
Pokud v bytě nikdo nebydlí, rozúčtování služeb se provede podle počtu 1 osoby, pokud se služby rozúčtovávají podle počtu osob. Toto pravidlo platí i v případě, že vlastník byt neužívá ani jej nepronajímá.
tags: #vyuctovani #sluzeb #svj #pred #zalozenim