Nadšení z rekonstrukce nebo stavby může snadno vystřídat zklamání, pokud výsledek nesplňuje vaše očekávání. Občanský zákoník uvádí, že „dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno“. Co ale dělat v případě, kdy rekonstrukce nebo stavba vykazuje značné nedostatky? Situaci dále komplikuje fakt, že „Objednavatel není oprávněn odmítnout převzetí, pokud dílo vykazuje pouze ojedinělé vady nebránící užívání.“ Jak takovou situaci vyřešit?
Ve smlouvě se tradičně zhotovitel zavazuje provést pro vás dílo a na vás leží závazek v podobě jeho převzetí a zaplacení domluvené ceny. Toto však není vždy dostačující. Klíčové je správné určení ceny a případných víceprací, na což je doporučeno se zaměřit.
Advokát radí: „Mnohé společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. To je sice pravda, ale vzhledem k tomu, že obzvláště rekonstrukce domu představuje komplikované dílo, doporučujeme na smlouvě trvat.“ V tomto případě platí, že čím detailnější smlouva o dílo bude, tím menší je riziko případných neshod a sporů.
Někdy je problém v detailech, kdy je pozemek stavební, ale nelze na něm například postavit dům. U rekonstrukce nebo stavby pro vás většinou nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architektem, kteří pro vás věc zajišťují. Ta bude totiž koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. Správně sepsaná smlouva o dílo vás tak bude stát daleko méně než náklady na dořešení vad.
I přes vhodně formulovanou smlouvu se ovšem může stát, že výsledné dílo bude vykazovat vady. Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad.
V momentě převzetí jde samozřejmě o zjevné vady. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to ve smlouvě jinak.
V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. Podstatnou vadou je v praxi např. užití špatného materiálu. Mohou to být i nepřesnosti v designu, pokud ve smlouvě není jasně specifikováno, že jsou to podstatné náležitosti. Podstatnou vadou jsou často i tzv. právní vady díla.
V zákoně nenajdete záruku na rekonstrukci či stavbu, a z toho důvodu je extrémně důležité mít vše stanovené ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Ovšem i v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla.
Vyřizování reklamace nesmí trvat déle než 30 kalendářních dnů, pokud se s vámi dodavatel nedohodne jinak. Lhůta pro vyřízení reklamace se může navýšit o dalších 30 dní, které představují období pro odborné posouzení a do doby reklamace se nezapočítávají. V praxi se často setkáváme s případy, kdy podnikatel reklamaci nevyřídí v zákonné 30denní lhůtě a ani se s vámi nijak nedohodne na jejím prodloužení.
Nejprve je ale nutné doručit zhotoviteli oznámení, které bude obsahovat informaci o uplatnění práva na slevu z ceny díla. Nezapomeňte uvést konkrétní částku. Může se ovšem stát, že náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu. V takovém případě můžete po dodavateli požadovat náhradu škody. Oprava by však měla odpovídat běžným postupům.
„Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace,“ radí advokát.
Kolaudace představuje jakousi pomyslnou tečku za stavbou či rekonstrukcí nemovitosti. Bez ní si nové bydlení nemůžete užívat, jde o nutnost, bez které se dům považuje stále za nedokončený.
Pro většinu lidí je kolaudace jen formalitou. Dodržíte-li termín stavby, kolaudace je navíc zcela zdarma. O kolaudaci zažádáte formulářem zaslaným na stavební úřad, ten vám následně stanoví termín závěrečné prohlídky. V den prohlídky přijde pracovník úřadu a překontroluje, zda se stav objektu shoduje s dokumentací. Shledá-li úřad jen drobné nedostatky, vydá kolaudační rozhodnutí. Budou-li závady velké, dá vám lhůtu na jejich opravení.
Sem tam se ale stává, že jsou shledané nedostatky opravdu nesmyslné či kontroverzní. Úředníci častokrát nejsou úplně objektivní, k různým lidem přistupují různým metrem, liší se taktéž tolerance na jednotlivých úřadech. Někde považují za problém například i navýšení rozměrů budovy kvůli polystyrénu použitém na zateplování, jinde naopak tohle bez problémů projde. Máte pocit, že vám byla způsobena křivda? Můžete zkusit diskutovat přímo s úředníkem, samozřejmě v rámci slušných mezí, kolikrát však tato diskuze nikam nevede. Pak je na čase obrátit se na vyšší instituce, respektive na někoho, kdo je dobře seznámený s tím, na co máte právo. Tím někým je například advokát.
„Pokud byla stavba uvedena do trvalého užívání v souladu s předchozí právní úpravou tj. zákonem č. 50/1976 Sb. "starý stavební zákon" /jedná se o stavby, jejichž stavební povolení nabylo právní moci do 31.12.2006/ projednává se kolaudace stavby ve správním /kolaudačním/ řízení. Jeho účastníci, s právem podat námitky ke kolaudaci stavby a s právem odvolání, jsou vymezeni v ustanovení § 78 tohoto zákona. Pokud tímto účastníkem nejste, máte možnost podat stížnost příslušnému stavebnímu úřadu nebo podat stížnost na postup tohoto stavebního úřadu k jeho nadřízenému orgánu Krajskému úřadu, případně záležitost řešit v mimoodvolacím řízení. Jestliže byla stavba uvedena do trvalého užívání v souladu se současnou právní úpravou, tj. zákonem č. 183/2006 Sb. "stavební zákon", neprojednává se kolaudace stavby ve správním řízení, ale stavebník stavby žádá podle charakteru stavby buď o kolaudační souhlas, nebo oznamuje užívání stavby. Jelikož se nejedná o správní řízení, nelze proti kolaudačnímu souhlasu či souhlasu s užíváním stavby podat námitky, ani se proti nim odvolat. I v tomto případě lze rovněž podat podnět příslušnému stavebnímu úřadu nebo podat stížnost k úřadu Krajskému,“ vysvětluje právní výklad.
V roce 2023 vešel v platnost nový stavební zákon, který přináší do procesu kolaudace zjednodušení. Už se nerozlišuje kolaudační souhlas a kolaudační rozhodnutí, jak tomu bylo v původní legislativě. Zůstal pouze druhý pojem. Kolaudační rozhodnutí vyžadují všechny stavby, které vyžadují také stavební povolení (nově povolení záměru).
Od 1. července 2023 platí, že kolaudace je vždy nutná u:
Dále platí, že kolaudace se týká všech staveb určených pro bydlení, případně pro rodinnou rekreaci, které mají maximálně 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Stejně tak kolaudaci podléhají i garáže nebo podzemní stavby do 300 metrů čtverečních.
Existují i stavby, které podle nového stavebního zákona kolaudaci nepotřebují. Můžete je tedy postavit a rovnou začít používat. Stavební úřad nebude ověřovat dodržení účelu stavby ani vám stavbu nebude dodatečně schvalovat. Týká se to například:
Žádost o kolaudaci není jednoduchá. Musíte si přichystat takzvanou žádost o kolaudační souhlas, k níž musíte přiložit:
Při kolaudaci do stavby dorazí inspektor ze stavebního úřadu a musí mu být přítomen i vlastník objektu. Spolu celou stavbu projdou a inspektor kontroluje, zda je správně provedena a nejsou v ní žádné závažné nebo život ohrožující chyby.
Pro samotnou kolaudaci domu si připravte složku s dokumenty, které bude chtít inspektor jistě vidět. Jde zejména o:
Dále po vás může být požadováno, abyste doložili například podklady k požární bezpečnosti.
I přes pečlivou přípravu se mohou při kolaudaci vyskytnout problémy:
Pokud při kolaudaci nejsou dokončeny některé prvky stavby, úřad může řízení přerušit. To se často týká fasády, chodníků nebo finálních úprav interiéru. Vše si zkontrolujte předem a dokončete i detaily, které by mohly inspektory zarazit.
Revize elektroinstalace, plynu, komínu nebo tlakových zkoušek vody jsou zásadní. Bez nich nemůže být kolaudace schválena. Revizní techniky oslovte včas, protože jejich kapacity bývají omezené a objednací lhůty dlouhé.
Pokud jste během stavby provedli změny oproti původní dokumentaci, může to být problém. Stavební úřad musí ověřit, zda dům odpovídá schváleným plánům. V případě drobných změn je nutné jejich zanesení do dokumentace, při větších úpravách může být potřeba dodatečné stavební povolení.
Stavební úřad bude vyžadovat geodetické zaměření dokončené stavby, které je nutné pro zapsání stavby do katastru nemovitostí. Objednejte si geodeta s předstihem.
Pokud dům nesplňuje požadavky na energetickou náročnost, může to být důvod k zamítnutí kolaudace. Moderní domy musí splňovat přísné normy na úsporu energie. Počítejte s tímto požadavkem již při plánování.
Společnost provádějící stavbu či rekonstrukci zkrachovala? Nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich.
V případě kolaudace bytu je postup podobný jako při kolaudaci domu. Bude vás čekat stejné kolečko po úřadech a musíte si pro kolaudační řízení připravit všechny podklady.
Pokud jste koupili byt v bytovém domě, který se teprve dostavuje a není zkolaudovaný, tak kolaudaci bytu vy sami řešit nemusíte - investor a stavař totiž musí zajistit jak kolaudaci bytového domu, tak i kolaudaci bytů a nebytových prostor.
Kolaudace je nutná, pokud jste potřebovali stavební povolení a zároveň šlo o stavební úpravu, přestavbu, přístavbu nebo nadstavbu.
Kolaudace je nutná, pokud jste potřebovali stavební povolení a zároveň šlo o stavební úpravu, přestavbu, přístavbu nebo nadstavbu. Pokud kupujete starší dům, kolaudaci na rodinný dům dělat nemusíte (pokud už byla provedena). Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci bytu, která zasahuje do nosných částí a k níž bylo nutné stavební povolení, bude poté nutná kolaudace bytu.
Cena kolaudace se liší podle velikosti stavby, lokality a konkrétního stavebního úřadu. Průměrně se pohybuje mezi 3 000 - 10 000 Kč, přičemž v některých případech mohou být poplatky i vyšší. Kromě samotného správního poplatku je nutné počítat s dalšími náklady, jako jsou revizní zprávy, geodetické zaměření stavby nebo případné opravy.
Důkladná příprava vám pomůže vyhnout se zbytečným zpožděním a získat kolaudační souhlas co nejrychleji.
tags: #co #delat #kdyz #ma #kolaudace #domu