Rozhodli jste se pronajímat byt na vlastní pěst, bez pomoci realitního makléře či profesionálního správce nemovitostí? Pak se Vám jistě bude hodit přehled, jak na to. Mnoho majitelů se snaží vyhnout službám realitních kanceláří, aby ušetřili na poplatcích, a přejí si pronajmout byt bez zbytečných služeb, které nepotřebují. Je ale důležité vědět, jak postupovat správně, abyste předešli případným problémům.
Nejlepší jsou ty problémy, které nikdy nevzniknou. Je obecně známo, že jakmile si člověk pustí nájemníka do svého bytu nebo domu, je velmi složité jej v případě potřeby vystěhovat. Podle českých zákonů má totiž nájemník výrazně větší práva než majitel nemovitosti, čímž se spousta věcí komplikuje. Je proto dobré snažit se předejít takovýmto problémům již na samém začátku - při výběru nájemníka. Důležité je si nájemníka důkladně prověřit. Zjistit, zda dotyčný není v exekuci, v insolvenci, zda není hledán policií, zda nemá někde nějaký dluh, nemá bydliště na obecním úřadě apod.
Když jste vybrali toho pravého nájemce, je čas připravit kvalitní smlouvu. Řada lidí dělá chybu a stáhne první vzor, který na internetu najde. Občanský zákoník věnuje nájmu 124 paragrafů, a nájemce v nich automaticky vystupuje jako „slabší strana“ - tedy výrazně chráněná. Například pro neplacení nelze nájem ukončit dřív, než nájemník dluží tři měsíční nájemné. Mnoho povinností lze do smlouvy doplnit jen správnou formulací - jinak neplatí. Nelze krátit práva, které zákon nájemci dává, a jistota musí být úročená. Dobře připravená smlouva je Vaše nejlepší ochrana v případě problémů. Doporučujeme proto oslovit advokáta a nechat si sepsat opravdu kvalitní nájemní smlouvu, která zajistí, že Váš byt bude v bezpečí.
Majitel bytu může do nájemní smlouvy uvést zákaz jakýchkoliv konstrukčních zásahů a stavebních úprav v pronajaté nemovitosti. Dále lze uvést, že drobné opravy hradí nájemník. Rozsah činností, které spadají do drobných oprav, je poměrně široký, přičemž nájemník hradí maximálně 100 Kč na metr podlahové plochy a jedna oprava by neměla přesáhnout 1000 Kč.
Přestože jde o váš majetek, existují věci, které si nelze v nájemní smlouvě nárokovat. Mezi ně patří například zákaz kouření v prostoru bytu, zákaz chování domácích mazlíčků, bránění v přepisu trvalého bydliště či zakazování návštěv. Naopak nelze nárokovat vstup majitele do objektu kdykoliv se mu zlíbí.
V momentě, kdy byt pronajmeme, je dobré nechat nájemníka sjednat si pojištění odpovědnosti, tj. pojištění pro případ újmy na zdraví či škod na cizím majetku. Tento požadavek můžeme zahrnout i do nájemní smlouvy. Pro samotného nájemníka je to ujištění, že v případě, že by v bytě způsobil škodu, pokryje ji pojišťovna. Výhodné je to i v případě pronájmu bytu nájemníkovi s domácím mazlíčkem. Spousta pronajímatelů má totiž obavy pustit do bytu zvířata, bojí se, že byt se jim vrátí zničený. Bohužel, v nájemní smlouvě nelze domácí mazlíčky zakázat, avšak pojištění odpovědnosti lze uplatnit i v případě škod způsobených zvířaty. Proto, pokud si nájemník sjedná pojištění odpovědnosti, není se čeho bát.
Jedna z nejdůležitějších částí celého pronájmu. Musí obsahovat kompletní seznam vybavení, přesnou identifikaci (značka, model, stav), ideálně i fotodokumentaci a stavy měřidel. Co není v protokolu, jako by neexistovalo. Profesionální makléř tuto část nikdy neodbude - ví, že právě tady vzniká většina sporů, zejména na téma běžné údržby.
Často diskutované téma. Řada lidí neví, že je možné zakázat kouření v bytě za předpokladu, že je kouření zakázáno v celém domě. V praxi tedy nejčastěji v případě, že jste vlastníky celého bytového domu. Pokud kouření není omezeno v celém domě, nelze jej omezit ani ve Vašem bytě.
Domácí mazlíčky není v nájemní smlouvě možné omezit. Je však možné uložit nájemci pokutovanou povinnost mazlíčky hlásit. V tomto ohledu však ještě jednou vřele doporučujeme sjednání pojištění odpovědnosti na straně nájemce. Případné škody způsobené psem či kočkou pak bude možné zpravidla uplatnit na pojišťovně.
Pohlídejte si stav bytu a především jeho výmalby a požadujte vrácení bytu ve stejném stavu i zpět. Abyste takový požadavek mohli vznést, je nutné si povinnost výmalby ujednat v nájemní smlouvě. Nad to doporučujeme byt při předání pečlivě dokumentovat, např. videem či fotografiemi, aby nájemce nemohl při ukončení nájmu vznášet námitky týkající se kvality výmalby v době převzetí bytu.
Při hledání nemovitosti, ať už k bydlení nebo k pronájmu, existuje několik způsobů, jak najít tu ideální. Jednou z metod je dopisová metoda, při které potenciální kupec či nájemník nemovitosti oslovuje majitele nemovitostí přímo prostřednictvím dopisu s cílem upozornit na svůj zájem o koupi či pronájem nemovitosti. Tato metoda je často využívána v situacích, kdy je trh s nemovitostmi nasycen a je obzvlášť obtížné najít vhodnou nemovitost prostřednictvím tradičních cest.
V tomto případě se podíváme na nabídky v dané lokalitě a zjistíme, které nemovitosti jsou na trhu dlouho bez prodeje nebo pronájmu. Využijeme veřejně dostupné databáze nebo katastrální úřad pro identifikaci majitelů nemovitostí, které nás zajímají. Dopis by měl být stručný, věcný a upřímný. Uvedeme v něm svůj zájem, kritéria, která jsou pro nás důležitá, a naše kontaktní informace. V dopise můžeme také uvést, proč se právě o tuto konkrétní nemovitost zajímáme a jaký máme vztah k dané lokalitě. Dopis můžeme odeslat poštou nebo osobně doručit. Důležité je ujistit se, aby dopis dorazil k adresátovi do jeho vlastních rukou.
Může se stát, že na náš dopis nikdo nereaguje, ale také můžeme mít štěstí a najít tak svou vysněnou nemovitost, aniž bychom o ni museli "bojovat" s jinými zájemci. Pokud neobdržíme žádnou odpověď, můžeme zkusit kontaktovat majitele i telefonicky, nebo rovnou navštívit danou lokalitu osobně. Tato metoda je založena na osobním přístupu. Místo toho, abychom čekali na nabídky na realitních portálech, aktivně oslovujeme majitele a ukazujeme jim náš zájem. Někteří majitelé mohou mít zájem prodat či pronajmout svou nemovitost, ale z různých důvodů ji ještě nezveřejnili. Nejdůležitější je představit se takoví, jací jsme. Popsat svou situaci, představit případně naši rodinu. Cílem je, aby se majitel nemovitosti uměl s námi ztotožnit a poznal lidi, kterým svou nemovitost prodá.
Pokud jste se rozhodli pronajímat svou nemovitost, jistě jste se setkali s mnohými problémy souvisejícími s nájmem. Ať už jste potkali klasického nájemníka neplatiče, řešili vyúčtování v průběhu roku, úklid po nepořádném předchozím nájemci nebo opravy, které po Vás nájemce požadoval. Také jste možná řešili akutní havárii, zničený nebo poškozený byt od domácích mazlíčků, a dokonce se Vám mohlo stát, že jste řádně neukončili předchozí nájem a s odstupem času Vás kontaktuje tehdejší nájemce s finančními nároky. Jistě to byly a jsou nemalé starosti a Vám tak sebraly spoustu času, energie a nervů. Jde to však i jinak. Můžete oslovit firmu, která se specializuje na správu pronájmů a s těmito těžkostmi má nejen zkušenosti, ale dokáže je také vhodně a rychle řešit.
Taková firma Vám nejprve pošle návrh Smlouvy o správě, kde jsou vymezeny veškerá vzájemná práva a povinnosti. Následně zajistí úklid nemovitosti, případné drobné opravy (např. nové žaluzie, oprava vodovodní baterie, výmalba, revize elektřiny), které jsou obvykle po předchozí domluvě spolufinancovány vlastníkem bytu. Poté nemovitost profesionálně nafotí a vytvoří videoprohlídku či 360° panoramatické fotografie. Následně probíhá standardní realitní činnost, včetně prohlídek se zájemci. Vybraný nájemce je lustrován kontrolním systémem, zda je dle veřejně dostupných informací finančně spolehlivý. Fáze výběru nájemce je prakticky nejzásadnější. Následuje sepsání nájemní smlouvy s nájemcem, aniž byste Vy cokoli podepisovali. Od chvíle, co s firmou uzavřete smlouvu o správě, se nemusíte o nic starat. Nicméně, pokud si to přejete, jste podrobně informováni o prohlídkách, budoucím nájemníkovi a celém procesu. Po oficiálním předání bytu nájemci již pouze inkasujete předem domluvené nájemné a o všechny starosti související s Vaší nemovitostí se stará správcovská firma.
Pokud jste našli vhodný inzerát, je třeba kontaktovat pronajímatele. Vaše zpráva by měla obsahovat následující informace:
Vaše zpráva by neměla být dlouhá. Pronajímatelé dostávají desítky a někdy i stovky reakcí, které čtou diagonálně. Z prvního odstavce by tedy mělo být jasné, kdo jste a proč byste mohli být jako nájemce zajímaví.
„Dobrý den, pro sebe a manžela hledám byt v Praze. Jsme pracující bezproblémoví dospělí, nekuřáci bez domácích mazlíčků. Já jsem doktorka, trávím většinu času v práci. Bylo by možné se s vámi domluvit na prohlídce?“
Pokud má majitel dotazy k vaší situaci, je třeba na ně vždy řádně a pohotově odpovědět. Pokud vás pozve na prohlídku, snažte se dostavit, i když zrovna v daný termín nemůžete (např. zkuste se domluvit v práci, či si zajistěte hlídání dětí). V současné situaci si nemůžete diktovat podmínky a trvat na prohlídce o víkendu, nebo pozdě večer, musíte se přizpůsobit možnostem pronajímatelů.
Vysoká poptávka po ubytování vede ke zvýšené četnosti výskytu podvodných inzerátů a predátorského chování. Buďte proto ostražití! Níže jsou popsány nejčastější známky podvodného chování a způsoby, jak se podvodu můžete vyhnout.
tags: #co #napsat #majiteli #kdyz #chci #pronajem