Účetnictví Společenství vlastníků jednotek (SVJ) představuje klíčový prvek pro transparentní a efektivní správu společného majetku. V tomto článku se zaměříme na základní účetní případy a principy, které se týkají běžného účetnictví SVJ, s důrazem na praktické aspekty a vysvětlení používaných účtů.
Pro účely účetnictví SVJ jsou klíčové zejména následující účty:
Každé SVJ má zřízen běžný účet v bance, na který jednotliví vlastníci posílají předepsané zálohy. V účetnictví SVJ se o pohybu peněz na tomto bankovním účtu účtuje na základě bankovních výpisů.
Účet 311 v účetnictví SVJ slouží k předpisům záloh svým členům, tedy jednotlivým vlastníkům. Na tomto účtu se účtuje pohledávka SVJ vůči vlastníkům.
Veškeré náklady spojené se správou domu se účtují v účtové třídě 5, a to podle druhu nákladů.
Pokud SVJ nemá jiné zisky, úroky z běžného účtu představují jeho jediný výnos. Ačkoliv bývají obvykle velmi nízké, vstupují do výsledku hospodaření. Shromáždění vlastníků by mělo rozhodnout o jejich využití. Do té doby jsou tyto zisky evidovány na účtu 931 (Výsledek hospodaření ve schvalovacím řízení).
Účtování, které si budeme níže uvádět, vychází z praxe.
Pokud SVJ tvoří například tři vlastníci, mají založen běžný účet v bance. Na účtu 311 vznikne za vlastníky pohledávka a souvztažně vznikne závazek SVJ na účtech 324. U každého SVJ je důležité předem zvážit způsob rozlišování závazků a pohledávek; u menších SVJ se často člení podle vlastníků.
Mezi nejběžnější účetní případy ve všech SVJ patří například pojištění domu.
SVJ má během roku různé provozní náklady, přičemž jeho jediným výnosem jsou úroky z běžného účtu. Existují však i složitější účetní případy, kdy jsou náklady kryty jinými zdroji než vlastníky jednotek (např. úvěry, dotace). Nebo SVJ vlastní a pronajímá nebytové prostory v domě, z nichž generuje zisk.
Od 1. ledna 2014 došlo ke změně zdaňování úroků na běžných účtech SVJ. Podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., § 27 odst. 4 písm. d), se v případě úroků, které se podle zvláštního právního předpisu zdaňují zvláštní sazbou daně a srážkovou daň je možno započíst na celkovou daňovou povinnost, uvádějí úroky před zdaněním (v brutto). V ostatních případech se úroky uvádějí ve výši po zdanění (v netto).
Náklady na správu a služby, které jsou hrazeny v průběhu roku, se s jednotlivými vlastníky zúčtovávají až na konci roku.
Pokud vynecháme účty 5. a 6. účtové třídy, dostáváme se k rozvahovému účtování.
Krytí části nákladů úroky z běžného účtu je v podstatě totožné, jako by tyto náklady byly rozděleny mezi vlastníky. V této situaci by tito vlastníci museli tyto úroky zdanit daní z kapitálového majetku podle § 8 zákona o daních z příjmů.
Existují různé přístupy k zjednodušení správy účetnictví SVJ. Jedním z nich je využití specializovaných softwarových řešení.
Pro uživatele tohoto portálu je k dispozici prográmek KLAIEX zdarma, který umožňuje zkoušet si různé účetní operace. K němu je možné zakoupit příručku s vysvětlením jednotlivých úloh a souvztažností.
V knize SVJ vydané nakladatelstvím BILANCE lze nalézt další informace a možnosti poradenství.
Existuje možnost zavedení účetnictví „na míru“, včetně několika tabulek s podklady (např. předpisy záloh na služby apod.). Takové řešení je k dispozici od 1. 1. 2008 za cenu 2 000 Kč.
Jednou z pokročilých možností je využití online portálu, který je vyvíjen od roku 2014. Tento portál se od ostatních liší tím, že uživatel nemusí zadávat žádná data - vše zajišťuje poskytovatel služby. Portál je navíc schopen přizpůsobit se specifickým požadavkům klienta.
Obsahuje důležité informace týkající se chodu domu, jako jsou termíny schůzí, odstávky energií, odečty, stavební práce, revize, čištění komunikací, vzniklé závady a jejich odstraňování. Možnost vložení přílohy.
Slouží ke zefektivnění komunikace mezi členy SVJ a Výborem (hlášení závad, informace o stavebních pracích jednotlivých členů, informace o prodeji či pronájmu nemovitosti).
Umožňuje Výboru či členům SVJ získat přehled o názorech ostatních vlastníků na poskytované služby a chod domu. Výsledky ankety mohou být podnětem k jednání na členské schůzi.
Evidence vlastníků je připravena tak, aby po exportu ve formátu .xls (Microsoft Excel) byla dostačující jako podklad pro členskou schůzi vlastníků jednotek s možností automatického výpočtu účasti a hlasování. Portál automaticky hlídá insolvence a exekuce.
Archiv veškerých dokumentů je snadno přístupný a rozdělen do jednotlivých let (smlouvy, revize, projekt domu, objednávky, faktury, zápisy ze schůze apod.). Lze jej přizpůsobit požadavkům co se týče obsahu, přístupových práv a struktury.
Seznam provedených či plánovaných kontrol a revizí v domě. U každé revize je uveden její typ, termín provedení včetně termínu následné revize a případně vzniklé závady (zvýrazněné). K dispozici jsou i skeny revizí.
Kompletní seznam všech předpisů pro jednotlivé bytové jednotky, včetně archivních předpisů s možností vygenerování předpisu do PDF. V přehledném rozložení jsou uvedeny jednotlivé jednotky. Díky informacím z bankovního účtu si každý vlastník může zkontrolovat připsání své platby. Výbor SVJ má okamžitý přehled o přeplatcích či nedoplatcích a vyúčtování jednotlivých vlastníků.
Do portálu se nezadávají data, vše zajišťuje poskytovatel služby. Je možné vedení podvojného účetnictví dle zákona 563/1991 Sb.
Opakujeme základní účetní případy pro SVJ:
Při účtování s třemi vlastníky a běžným účtem v bance vzniká na účtu 311 pohledávka a na účtech 324 závazek SVJ. Důležité je rozlišování závazků a pohledávek, u menších SVJ se často člení dle vlastníků.
Mezi nejběžnější účetní případy patří pojištění domu. SVJ má během roku provozní náklady a úroky z účtu jako jediný výnos. Složitější případy zahrnují krytí nákladů jinými zdroji (úvěry, dotace) nebo pronájem nebytových prostor.
Od 1. 1. 2014 platí nové pravidla pro zdaňování úroků na běžných účtech SVJ, které se uvádějí v brutto nebo netto.
Náklady na správu a služby hrazené v průběhu roku se zúčtovávají s vlastníky až na konci roku.
Rozvahové účtování se týká situací mimo účty nákladů a výnosů.
Krytí části nákladů úroky z běžného účtu je v podstatě rozdělení mezi vlastníky, kteří by tyto úroky museli zdanit.
První soubor se nazývá „Podklady“, který slouží k rozdělování nákladů a automaticky se zaúčtuje na účty hlavní knihy. Účetní závěrka se dá vytisknout kdykoliv. Účtový rozvrh předpokládá určité postupy účtování a rozdělování nákladů, což vede k výkazu zisku a ztráty.
Existuje možnost zavedení účetnictví „na míru“, které vyžaduje práci na den nebo dva, ale nabízí spolupráci a upřesňující informace. Cena za takové řešení je 2 000 Kč a zahrnuje i několik tabulek s podklady. Tato služba je dostupná od 1. 1. 2008.
Další možností je využití prográmku „na míru“.
Ing. Petr Pecháček, lektor Microsoft Excel a administrátor webu ProExcel.cz, se věnuje vývoji pro Microsoft Excel, lektorství a tvorbě webových stránek. Publikuje články o aplikaci Microsoft Excel a poskytuje technickou podporu.
tags: #svj #ucetnictvi #xlsx