Rozhodli jste se využít služeb hypotečního poradce a nevíte, co přesně od první schůzky očekávat? Jaké otázky si pro poradce připravit, aby Vám bylo vše jasné a co si na první schůzku vzít s sebou? Hypoteční zprostředkovatel Vás krok za krokem provede celým procesem vyřizování hypotéky a jejím následným čerpáním.
Pokud se nacházíte v situaci, kdy máte domluvenou schůzku s hypotečním zprostředkovatelem, určitě přemýšlíte nad tím, co vlastně od takové schůzky očekávat. Nejdříve je důležité vědět, že převážně každý hypoteční poradce má mít přehled o nabídkách celého hypotečního trhu a měl by jednat za všechny banky, a tím Vám ušetřit zdlouhavé obíhání těchto společností. Od výběru banky se nadále odvíjí výše úrokové sazby, povinné poplatky a benefity pro klienta v podobě slev. Hypoteční zprostředkovatel je schopen zařídit nadstandardní podmínky úvěru a zároveň zajistit zdarma většinu z poplatků, které Vám přímo v bance neposkytnou, ba ani nenabídnou.
Významným bodem, který nesmíme opomenout, je výše průměru čisté mzdy a to, jak jsou Vaše příjmy řešeny. Jste zaměstnán na HPP na dobu určitou nebo neurčitou? Jste OSVČ nebo majitel firmy, která Vám mzdu vyplácí? Všechny tyto kritéria mohou ovlivnit jak výběr dané banky, tak i to, jestli na úvěr dosáhnete, eventuálně jestli bude Váš případ řešitelný ihned nebo až za kvartál.
Nezapomeňte také na Vaše výdaje a registry! Na schůzku se pokuste jít s tím, že přesně víte, jaké máte závazky a v jaké výši jsou Vaše pravidelné výdaje (např. výše splátek úvěrů a leasingů, limity kontokorentů a kreditních karet či soudně stanovené výživné). Hypoteční zprostředkovatel je na základě těchto informací schopen spočítat, zdali na hypotéku bez problému dosáhnete, a hlavně navrhne vhodný postup pro získání úvěru.
Koupě nemovitosti je jedním z největších finančních rozhodnutí v životě mnoha lidí. Ať už si pořizujete první bydlení, stavíte dům snů, nebo investujete do další nemovitosti, hypotéka bude s největší pravděpodobností klíčovou součástí tohoto procesu. Než se však vydáte do banky, je nezbytné se na schůzku s bankéřem důkladně připravit. Nejde jen o to předložit potřebné dokumenty, ale také o aktivní vyjednávání o podmínkách, které vám mohou ušetřit desítky až stovky tisíc korun.
Než vůbec začnete uvažovat o konkrétní nemovitosti nebo navštívíte banku, musíte mít naprostý přehled o své vlastní finanční situaci. Banka bude pečlivě zkoumat vaši bonitu - vaši schopnost splácet úvěr.
Banky se zajímají o stabilitu vašeho příjmu. Ideální je trvalý pracovní poměr u stabilního zaměstnavatele. Pokud podnikáte, připravte si daňová přiznání za poslední roky a doklady o obratu a zisku. Banka bude posuzovat vaši průměrnou měsíční čistou mzdu a také poměr vašich celkových měsíčních výdajů k příjmům (tzv. ukazatel LTV - Loan To Value a ukazatel DSTI - Debt Service to Income ratio).
Sepište si všechny své pravidelné měsíční výdaje: nájem, splátky jiných úvěrů (spotřebních, leasingů, kreditních karet), alimenty, pojištění, životní náklady atd. Čím přesněji budete znát své výdaje, tím realističtěji odhadnete, jakou výši splátky si můžete dovolit a jakou hypotéku vám banka pravděpodobně schválí.
Banky nahlížejí do registrů dlužníků (např. SOLUS). Pokud máte v minulosti nesplacené dluhy, opožděné splátky nebo jiné záznamy, může to výrazně zkomplikovat získání hypotéky. Pokud víte o nějakém negativním záznamu, je vhodné ho co nejdříve vyřešit.
Čím vyšší částku (akontaci) dokážete bance předložit z vlastních úspor, tím nižší bude požadovaná výše hypotéky a tím menší riziko pro banku. To se obvykle promítne do výhodnější úrokové sazby. Banky obvykle požadují minimálně 10 % z kupní ceny nemovitosti jako akontaci, ale čím více, tím lépe.
Nespěchejte do první banky, která vám přijde na mysl. Hypotéky se liší nejen úrokovými sazbami, ale také RPSN (roční procentní sazba nákladů), poplatky (za sjednání, vedení úvěru, odhad nemovitosti), možností mimořádných splátek, délkou fixace úrokové sazby a dalšími podmínkami.
Využijte online srovnávače hypoték. Poskytnou vám rychlý přehled o aktuálních nabídkách různých bank a finančních institucí. Berte je však jako orientační, finální podmínky vám banka sdělí až po důkladném posouzení vaší žádosti.
Nezávislí finanční poradci mohou být skvělým zdrojem informací. Mají přehled o trhu, znají specifika jednotlivých bank a mohou vám pomoci s výběrem nejvhodnějšího produktu a přípravou žádosti. Jejich služby jsou často hrazeny provizí od banky, takže pro vás mohou být zdarma.
Nebojte se oslovit více bank najednou. Získáte tak různé nabídky a můžete je porovnat nejen cenově, ale i z hlediska ostatních podmínek. Tuto strategii můžete využít i při vyjednávání - pokud máte lepší nabídku od konkurence, můžete ji použít jako argument pro lepší podmínky u vaší preferované banky.
Připravte si všechny potřebné dokumenty předem, abyste na schůzce působili organizovaně a profesionálně. Seznam se může mírně lišit banku od banky, ale obecně budete potřebovat:
Občanský průkaz, případně pas.
Potvrzení o příjmech od zaměstnavatele (obvykle za posledních 6-12 měsíců), daňová přiznání (pokud podnikáte), výpisy z účtu.
Kupní smlouva, rezervační smlouva, list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí), znalecký posudek (pokud ho již máte, jinak ho zajistí banka).
Smlouvy o jiných úvěrech, leasingových smlouvách, informace o kreditních kartách.
Výpisy z bankovních účtů, stavebního spoření, investic, které dokládají výši vašich vlastních prostředků.
Další proces úvěru se liší dle zvyklosti postupu každého poradce. Většinou Vám vyhotoví seznam nezbytných podkladů, které musíte doložit. Jakmile je máte k dispozici, uskuteční se další schůzka, kde podepíšete žádost o hypoteční úvěr. Takto zkompletované materiály v co nejkratším čase odnáší poradce do vybrané banky, kde začne vyjednávat nejlepší podmínky.
Někdy, pokud to situace dovoluje, je možné podepsat žádost o hypoteční úvěr již na první schůzce a tím i rovnou může banka prověřit registry žadatele. Nicméně na Vaší žádosti se zatím nemůže zpravidla pracovat, protože pravděpodobně nebudete mít prozatím dodané všechny potřebné dokumenty.
Buďte připraveni! Zde je několik klíčových otázek, které byste měli položit:
Hypoteční specialista je váš zástupce při jednání o výhodném hypotečním úvěru. Jak postupuje klient, který chce zakoupit nemovitost s využitím hypotečního úvěru? Obvykle se vydá na pobočku banky, u které má vedený účet. V čem je úskalí takového postupu? Rozdíl v úrokové sazbě není ani 0,3 %, avšak rozdíl v zaplacených úrocích je více než 130 tisíc korun. Je zřejmé, že i drobný rozdíl v úrokové sazbě přináší zajímavou úsporu.
Zkušený hypoteční specialista tu není proto, aby nalezl nejnižší úrokovou sazbu, ale proto, aby nalezl nejvýhodnější úvěr pro vaši potřebu. A to je velký rozdíl, protože jedna banka může nabídnout jen jeden produkt. Věděli jste, že i ty nejnižší sazby hypotečních úvěrů nejsou konečné? Ano, hypotéky můžete mít ještě levněji. Hypoteční specialisté přebírají velkou část agendy za banky a banky jim odměnou za ušetřenou práci nabízí výhodnější sazby. Jednání v čase, který vyhovuje vám. Co je problém pro jednu banku, nemusí být problémem pro jinou. Umím vám pomoci i v případě, že jste u jedné z bank neuspěli se žádostí. Jsem tu pro to, abych kombinoval, prověřoval, hledal a nacházel schůdné cesty.
Schůzka s bankéřem je klíčovým momentem. Přistupujte k ní s klidem, sebevědomím a připraveností.
Vědět, jaké jsou aktuální úrokové sazby na trhu, jaké jsou standardní poplatky a jaké jsou vaše možnosti, vám dodá sebevědomí a umožní vám klást relevantní otázky.
Mějte jasno v tom, jakou částku hypotéky potřebujete, jak dlouhou dobu splácení preferujete a jakou výši splátky jste schopni měsíčně hradit.
Úroková sazba není vždy pevně daná. Pokud máte dobrou bonitu a dostatečnou akontaci, nebo máte konkurenční nabídku, můžete se pokusit vyjednat lepší sazbu nebo snížení poplatků. Zeptejte se na možnost sjednání pojištění nemovitosti či úvěru u jiné společnosti, než kterou nabízí banka - často to může vést ke snížení úrokové sazby.
Hypoteční úvěr je složitý produkt. Nebojte se ptát na cokoli, co vám není jasné - RPSN, fixace, mimořádné splátky, možnost refinancování, poplatky za předčasné splacení atd. Je lepší se zeptat dvakrát, než udělat chybu.
RPSN zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i všechny ostatní poplatky spojené s hypotékou. Je to nejlepší ukazatel celkových nákladů na úvěr.
Zjistěte si podmínky pro mimořádné splátky. Možnost pravidelně (nebo nepravidelně) splácet vyšší částky vám může výrazně zkrátit dobu splácení a ušetřit na úrocích.
Hypotéka není jen o získání peněz, ale o dlouhodobém závazku. Po schválení hypotéky a podpisu smluv se ujistěte, že rozumíte všem svým povinnostem.
Po uplynutí fixačního období úrokové sazby se úroková sazba může změnit. Sledujte vývoj na trhu a zvažte, zda se vám nevyplatí refinancování hypotéky u jiné banky s výhodnějšími podmínkami.
Mějte vždy rezervu pro případ nečekaných výdajů nebo dočasného snížení příjmu. Finanční polštář je klíčový pro bezproblémové splácení.
Pokud se dostanete do finančních potíží, neprodleně kontaktujte banku. Banky jsou často ochotné najít řešení, jako je dočasné snížení splátek nebo odklad splátek, pokud včas komunikujete.
Příprava na jednání s bankou o hypotéce je proces, který vyžaduje čas, úsilí a důkladnost. Ale odměnou vám může být nejen schválená hypotéka, ale i podmínky, které vám umožní dosáhnout vašeho snu o vlastním bydlení s minimálními finančními náklady. Nezapomeňte, že jste v pozici, kdy máte co nabídnout - svou bonitu, vlastní zdroje a důvěryhodnost.
Doba závisí na konkrétní situaci, ale snažím se, aby vše probíhalo co nejrychleji. Můžete si vybrat z širokého spektra bank a hypotečních produktů. Ode mě dostanete doporučení a bude už na vás, jestli půjde cestou nejnižší úrokové sazby a třeba s rizikem delšího schvalovacího procesu (či možnosti neschválení) nebo si naopak vyberete banku s trochu vyšší sazbou, kde však budete mít jistotu, že proces schválení bude bezproblémový. Rozhodnutí bude na vás. Já vám vždy řeknu ke každé bance A i B.
Při sjednávání hypotéky je potřeba vyřešit mnoho detailů a někdy to může být zdlouhavý a složitý proces. Proto může být pro mnohé z nás výhodné využít služby hypotečního poradce. Kdy se to vyplatí a kdy je naopak hypoteční poradce nadbytečný?
Kdo je hypoteční poradce? Hypoteční poradce může být teoreticky i pracovník banky, do níž jdete žádat o hypotéku. Takový člověk je znalý v oblasti hypoték. Ví, co jeho banka nabízí, probere s vámi celý proces, nastíní možná řešení a provede vás celou cestou od prvotní žádosti o hypotéku, přes posuzování bonity až po schválení hypotéky. Hledáte-li ale skutečně nejvýhodnější hypotéku, je lepší oslovit nezávislého specialistu, který nepracuje pro žádnou konkrétní bankovní instituci. Takový hypoteční poradce vám dokáže poradit, kde si vzít hypotéku, co musíte udělat pro získání výhodnějšího úroku, jak postupovat, co vše musíte doložit atd. A rovnou vám také řekne, jak je pravděpodobné, že hypotéku získáte - a poradí, jak můžete své šance zvýšit.
Jak poznat kvalitního hypotečního poradce? Není hypoteční poradce jako hypoteční poradce. Fakt, že se někdo živí jakožto hypoteční poradce, ještě neznamená, že je ve svém oboru skutečnou špičkou. Zkušený profesionál by měl: mít přehled o aktualitách v oboru a neustále se vzdělávat, umět nahlédnout „za oponu“ bankovních nabídek, být chápavý, ochotný, trpělivý a především objektivní. Kvalitní hypoteční poradce je člověk, který se s vámi neváhá sejít a nezávazně si popovídat o vašich vizích. Hned od první minuty vás netlačí ke sjednání hypotéky s jeho výpomocí, vyslechne vás a nabídne různá řešení.
Zkušený hypoteční poradce by měl být schopný nejen vás zastoupit při jednání s vybranou bankou, ale měl by dokázat i vyjednat výhodnější podmínky nebo získat lepší úrok. Najít takového hypotečního poradce ale nemusí být snadné. Vhodné je dát na doporučení vašich známých, kteří například už mají pozitivní zkušenost s nějakým konkrétním hypotečním poradcem. Dobrým rádcem v tomto ohledu může být také internet, kde můžete na daného hypotečního poradce hledat různé pozitivní i negativní ohlasy od jeho bývalých nebo stávajících klientů.
Nyní se podívejme na to, proč byste měli dát na rady hypotečního poradce a kdy se vyplatí sjednávat hypotéku jeho prostřednictvím (nebo na základě jeho rad).
Ne vždy je spolupráce s hypotečním poradcem potřeba. Řada žadatelů o hypotéku se bez jeho služeb obejde. Pokud už předem jasně víte, od jaké banky chcete hypotéku a proč se vám vyplatí, směle do toho.
Mezi potenciální nevýhody hypotečního poradce může patřit:
Předtím, než si závazně zarezervujete nemovitost v realitní kanceláři nebo u developera, potřebujete získat od banky předběžnou informaci, zda můžete hypotéku získat. Prescoring je vyhodnocení schopnosti klienta splácet požadovaný úvěr. Banka na základě žádosti o úvěr a několika dalších podkladů posoudí vaše příjmy, výdaje, účel a výši hypotéky, záznamy v registrech dlužníků a další informace o vás.
Externí hypoteční poradce by vám ještě před prescoringem v bance měl zhodnotit reálnou tržní cenu nemovitosti, kterou budete kupovat, a to podle online srovnávače cen, který využívá data z katastru, příp. i z realitních serverů. Pokud je tato cena vyšší než kupní ceny podobných nemovitostí v dané lokalitě, budete muset mít k dispozici více vlastních peněz (nemáte-li další nemovitost na dočasné zajištění úvěru) - banka vám totiž půjčí jen do 80 % odhadní, nikoliv kupní, ceny nemovitosti. Pokud jste mladší 36 let, získáte hypotéku až do 90 % odhadu.
Máte hotový prescoring? A tržní cena vybrané nemovitosti odpovídá cenám podobných nemovitostí v dané lokalitě? Je čas na podpis rezervační nebo zprostředkovatelské smlouvy. Pozor na dostatečně dlouhý termín, do kterého je potřeba podepsat kupní smlouvu. Ideálně si stanovte dva měsíce nebo alespoň šest týdnů. Smlouvy si nechte překontrolovat advokátem, který se specializuje na realitní právo. Práva a povinnosti smluvních stran musí být vyvážené, je potřeba rozumět všem formulacím a ujednáním. Svým podpisem toto budete stvrzovat.
Některé doklady už jste bance předložili k prescoringu (žádost o úvěr, potvrzení o příjmu nebo výpisy z běžného účtu, daňové přiznání,…). Banka má tedy aktuální informace o vaší finanční situaci. Zbývají doložit podklady k nemovitosti - výpisy z katastru, nabývací tituly, návrh kupní smlouvy (nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní), návrh advokátní/ notářské úschovy peněz nebo jistotního účtu (pokud peníze z banky nemají být zaslány přímo na účet prodávajícího).
Bankéři vás mohou požádat o další informace nebo doplňující dokumenty. Schválení hypotéky znamená, že banka souhlasí s poskytnutím úvěru na financování nemovitosti. Všechny dokumenty je třeba překontrolovat - nejen, jestli souhlasí údaje o vás a o kupované (zastavované) nemovitosti, o případných poplatcích nebo jejich nulovém účtování, ale také, zda souhlasí podmínky čerpání úvěru a po jeho čerpání, na kterých jste se s bankou předem domluvili (mj. i toto je přidaná hodnota zkušeného hypotečního specialisty).
Mysleli jste si, že teď už konečně máte to velkolepé papírování za sebou? Počkejte ještě několik dní. Ano, hypotéka znamená spoustu administrativy: nejprve jsou potřeba doložit podklady ke schválení hypotéky, pak k čerpání úvěru banky a nakonec ještě po čerpání úvěru.
Tak, a je to. Banka poslala peníze na účet uvedený v kupní smlouvě. Má banka v době splácení hypotéky ještě další požadavky, například na minimální měsíční obrat na vašem běžném účtu, který byl potřeba u této banky k hypotéce uzavřít? Jste v cílové rovině, teď už nechte práci na vašem hypotečním specialistovi. Jen ho upozorněte, že vám přišla informace z katastru - stali jste se vlastníkem nemovitosti. Poradce zajistí a bance předá listy vlastnictví, na nichž je zapsáno zástavní právo a vaše vlastnické právo k nemovitosti.
A je to tady. Máte hypotéku na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti a řemeslník vám odřekl práci, materiál není na skladě nebo se stala jiná nepředvídatelná událost. Blíží se termín, kdy je nutné dočerpat hypotéku a dokončit stavbu. Co s tím? Banky s takovými situacemi počítají. Stačí uvést důvod a včas požádat o prodloužení čerpání, což banky obvykle umožní na tři nebo na šest měsíců, někdy i na delší dobu. Vyhotoví vám dodatek úvěrové smlouvy, který je zpoplatněn (cca 4 000 Kč).
Na základě Zákona o spotřebitelském úvěru máte možnost jednou ročně předčasně splatit až 25 % z výše hypotéky, a to zcela zdarma. Pokud se k tomuto kroku rozhodnete, banka vám následně buď sníží měsíční splátku nebo zkrátí splatnost.
Končí vám fixace úrokové sazby? A pokud ano, ale vaše stávající banka vám přesto nechce dát konkurenceschopnou nabídku, můžete hypotéku refinancovat. Refixace tedy znamená, že zůstáváte u svojí současné banky. Před refinancováním hypotéky je důležité si spočítat všechny náklady a ujistit se, že se vám odchod k jiné bance neprodraží, a to zejména o poplatky. Vyplatí se vám pak rozdíl jedné nebo dvou desetin na úrocích?
Život přináší změny a nečekané události. Během doby trvání hypotéky (často v délce dvaceti až třiceti let) se může vaše finanční situace změnit - podmínky na trhu budou jiné a vy najednou budete na konci vaší fixace řešit, jak splácet podstatně vyšší měsíční splátku. Můžete přijít o práci nebo mít dlouhodobější zdravotní komplikace. Situací, kdy váš rodinný rozpočet může být napjatý, je více. V takovém případě jednejte s bankou rozhodně dříve, než by vám aktuální stav vašich financí nedovolil platit hypoteční splátky v plné výši. Banky sice nejsou charita, ale také nejsou realitní kanceláře. Mají snahu se s klienty domluvit a pokusit se vzájemně situaci řešit - mohou vám nabídnout odklad splátek úroků nebo celé měsíční splátky na několik měsíců, případně se pokusíte najít jiné řešení. Prodej nemovitosti bývá až jako poslední v řadě a často je v rukou hypotečního dlužníka, nikoliv banky.
Statisticky je nesplácených hypotečních úvěrů v České republice pouze necelé jedno procento. Pravděpodobnost, že to postihne zrovna vás, tedy není vysoká. Prodej nemovitosti, na které má banka zástavní právo z důvodu hypotéky, je určitě možný a banky tyto požadavky běžně řeší. V každém případě je nutné banku o prodeji nemovitosti zatížené zástavním právem informovat a zjistit výši zůstatku dluhu ke dni splacení. Vyčíslení zůstatku úvěru zahrnuje i souhlas se zástavou nové banky ve druhém pořadí, pokud si kupující bude vyřizovat hypotéku. Pokud se převod nemovitosti řeší úvěrem, pak peníze, které jsou určeny k doplacení původní hypotéky, pošle nová banka přímo na účet stávající banky, aby si pohlídala proces výmazu zástavy.
To se děje při rozchodu páru nebo rozvodu manželů. Než se k tomuto kroku rozhodnete, je potřeba nechat si předem propočítat, zda máte dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Jinými slovy - banka posoudí vaši bonitu a scoring, tj. vaše příjmy, výdaje, historii splácení závazků apod. Majetkové vypořádání zahrnuje rozdělení společného majetku manželů, a to včetně nemovitostí, finančních prostředků, pohledávek a dalších aktiv.
Pokud máte druhou nemovitost v zástavě na dozajištění vaší hypotéky, můžete po určitě době požádat banku o její vyvázání. A to tehdy, když splatíte část hypotečního úvěru tak, aby zbývající část nesplaceného úvěru (jistina) klesla pod 80 % (nebo 90 %) odhadní ceny hlavní nemovitosti, která bance zůstane v zástavě.
Když splácíte hypotéku a prodáte nemovitost zastavenou bance, nový majitel zaplatí dluh a požádá o vymazání tohoto zástavního práva.
Hypotéka je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí, která ve svém životě uděláme. Teď už víte, co je potřeba krok po kroku vyřešit, než banka schválí váš úvěr. A co vás může potkat v průběhu splácení vaší hypotéky.
tags: #co #si #nachystat #na #schuzku #s