Koupě nemovitosti za výhodnou cenu může být lákavá příležitost, a právě dražby domů po exekuci představují jednu z možných cest, jak takové nemovitosti získat. Na portálech zaměřených na dražby lze nalézt nabídky domů z celé České republiky. Proces registrace je obvykle zdarma a samotná dražba je navržena jako rychlý, jednoduchý a transparentní proces.
Dražba nemovitosti v rámci exekučního řízení je jedním ze způsobů, jak provést exekuci. Tento proces se skládá ze dvou hlavních kroků:
Cena nemovitosti je vždy určena soudním znalcem. Jedná se o tzv. obvyklou cenu, tedy cenu, za kterou by bylo možné nemovitost nabídnout na běžném trhu. Součástí tohoto procesu bývá ohledání nemovitosti, které je dlužník povinen umožnit.
Od odhadní ceny se odvíjí i vyvolávací cena, která představuje nejnižší možné podání. V případě dražby nemovitostí je tato cena stanovena ve výši ⅔ odhadní ceny. Pokud se nemovitost v prvním kole dražby neprodá, počáteční cena se postupně snižuje: ve druhém kole na 50 % obvyklé ceny, ve třetím kole na 40 % a může klesnout až na 25 % obvyklé ceny.
Po určení ceny nemovitosti soudní exekutor vydá usnesení o nařízení dražebního jednání, známé také jako dražební vyhláška. Tato vyhláška obsahuje klíčové informace pro potenciální dražitele:
Dražební vyhláška je zveřejňována na úřední desce exekutora, na Portálu dražeb, v evidenci exekucí a je zasílána dlužníkovi, jeho manželce/manželovi a věřitelům.
Pro účast na dražbě je nutné předem složit dražební jistotu, jejíž výše je specifikována v dražební vyhlášce. Jistota může být složena v hotovosti do pokladny soudního exekutora nebo platbou na jeho účet. Vydražiteli je tato částka započtena na nejvyšší podání, ostatním neúspěšným dražitelům je po skončení dražby vrácena. Smyslem jistoty je zajistit, že nejvyšší podání bude zaplaceno.
Dražby se mohou konat obvyklou cestou nebo elektronicky. Všechny dražby jsou zveřejňovány na Portálu dražeb, který provozuje Exekutorská komora ČR.
Vítězem veřejné dražby nemovitostí se stává ten, kdo učiní nejvyšší podání a je mu udělen příklep. Dražitel je poté povinen ve stanovené lhůtě provést úhradu. V opačném případě se věc draží znovu. S platbou a nabytím právní moci usnesení o příklepu přechází na dražitele vlastnické právo.
Zavedení elektronických dražeb zásadně přispělo k transparentnosti. Zabraňují totiž situacím, kdy by se dražitelé předem domluvili na výsledku. Identita dražitelů je anonymizována pomocí identifikátorů. Dražba probíhá formou online podávání nabídek, přičemž v posledních pěti minutách před ukončením se čas prodlužuje o pět minut od každého nového podání.
Pokud se někdo neúčastnil dražby a o nemovitost má stále zájem, může využít právní institut tzv. předražku. Jeho cílem je získat z prodeje nemovitosti co nejvíce peněz a zároveň umožnit dalším zájemcům nabídnout vyšší částku, než za kterou byla nemovitost vydražena. Zájemce musí do 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu písemně kontaktovat soud s nabídkou vyšší o minimálně 25 % než činilo nejvyšší podání a ve stejné lhůtě předražek zaplatit.
Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji. Dražba se koná pouze jednou, na základě prvního příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby. O pořadí uspokojení pohledávek rozhodují zákonná pravidla, přičemž některé pohledávky nemusí být z výtěžku uspokojeny.
Příkladem nemovitosti, která může být předmětem dražby, je rodinný dům s obytným podkrovím, který je pravděpodobně založen na základových pasech. Budova je zděná, s průměrným stavebně-technickým stavem odpovídajícím běžné údržbě. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, doplněná žlaby, svody a komínem. Vstupní dveře jsou dřevěné prosklené, fasáda není zateplená.
K domu dále patří oplocená zahrada s přístřeškem, zděnou a dřevěnou kůlnou. Část zahrady se nachází na druhé straně potoka a je přístupná přes lávku. Oplocení je drátěné. Součástí nemovitosti je také samostatně stojící zděná garáž bez čísla popisného/evidenčního, jejíž technický stav je zanedbaný.
Nemovitost je napojena na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod, ačkoliv funkčnost přípojek nebylo možné ověřit. Na pozemku se nachází rodinný dům a další stavby sloužící jako kůlny. Pozemky tvoří jeden funkční celek, včetně dalších navazujících pozemků vedených jako ostatní plocha a zahrada. Celková plocha pozemku je 458 m2. Pozemek je rovinatý, travnatý, neudržovaný a oplocený. Přístup k pozemkům je možný přes pozemek ve vlastnictví obce.
K příslušenství nemovitosti patří garáž, kůlny, přístřešek a oplocení. V tomto případě nebyly zjištěny žádné nájemní smlouvy.
Nový zákon č. 250/2023 Sb., o dražbách, přinesl s účinností od 1. ledna 2025 možnost konání tzv. holandských dražeb, které vycházejí z principu postupně klesající ceny.
Soudní exekutor při řízení postupuje dle občanského soudního řádu. Dražební jednání může řídit pouze soudní exekutor nebo exekutorský kandidát. Jednotlivé úkony mohou provádět i pověření vykonavatelé nebo zaměstnanci exekutorského úřadu.
Jako dražitelé nesmí vystupovat určité osoby, například vydražitel z předchozí dražby, pokud byly splněny zákonné podmínky. Účastnit se dražby může pouze osoba, která zaplatila dražební jistotu. Fyzická osoba draží osobně nebo prostřednictvím úředně ověřeného zástupce.
Před zahájením dražby je dražitel povinen prokázat svou totožnost. Tato informace je zaznamenána do protokolu o dražbě.
V případě elektronické dražby se dražební jednání nenařizuje. Exekutor zveřejňuje rozhodnutí o předkupním právu, případných dalších věcných břemenech a oznámení o žalobách na vyloučení nemovitosti z exekuce. Dražitelé jsou označeni identifikátory. Dražba končí po pěti minutách od posledního podání, pokud nebylo učiněno vyšší.
Po ukončení dražby exekutor udělí příklep dražiteli s nejvyšším podáním. O provedené dražbě se sepisuje protokol.
Věřitelé, jejichž pohledávka je zajištěna zástavním právem nebo je přiznána rozhodnutím, mohou svou pohledávku přihlásit nejpozději do zahájení dražebního jednání. Přihláška musí obsahovat náležitosti dle zákona. Opožděné nebo neúplné přihlášky exekutor odmítne.
Dražební jednání může být odročeno, pokud byla zjištěna žaloba na vyloučení nemovité věci z exekuce, nebo pokud se objeví další věcná břemena, která nebyla v dražební vyhlášce uvedena.
Vydražitel je povinen do 2 měsíců od nabytí právní moci usnesení o příklepu doplatit nejvyšší podání, případně předložit smlouvu o úvěru.
V případě, že bylo učiněno více shodných nejvyšších podání, exekutor udělí příklep nejprve tomu, komu svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li příklep takto udělen, rozhoduje los.
Po udělení příklepu exekutor uloží povinnému (dlužníkovi) vyklidit nemovitost nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení.
Usnesení o příklepu je doručováno oprávněným věřitelům, dlužníkovi a vydražiteli. Vyvěšuje se na úřední desce exekutora po dobu 15 dnů.
Odvolací soud může usnesení o příklepu změnit, pokud v řízení došlo k vadám, které bránily účasti na dražbě nebo porušení zákona.
Vydražitel i předražitel se stávají vlastníky nemovité věci s příslušenstvím ke dni vydání usnesení o příklepu nebo předražku.
Vydražitel nebo předražitel, který se nestal vlastníkem, je povinen vrátit nemovitost dlužníkovi, vydat mu plody a užitky a nahradit způsobenou újmu.
Zaplacení nejvyššího podání může být financováno z úvěru, přičemž soudní exekutor zřídí zástavní právo.
Pokud při dražbě nebylo učiněno ani nejnižší podání, exekutor dražební jednání skončí.
tags: #drazky #rekreacnich #objektu #po #exekuci