Bytové družstvo představuje specifický typ družstva, jehož primárním účelem je zajišťování bytových potřeb svých členů. Tato zvláštnost ho odlišuje od obecných družstev. Klíčová právní úprava bytových družstev je obsažena v zákoně o obchodních korporacích (§ 727 až 757 ZOK), která se vztahuje výlučně na ně. Otázky společné pro obecná i bytová družstva jsou řešeny v ustanoveních § 552 až 726 ZOK a v obecných ustanoveních ZOK pro všechny obchodní korporace. Dále se pro bytová družstva uplatňuje obecná úprava právnických osob a obchodních korporací v občanském zákoníku (NOZ), jakož i právní úprava nájemní smlouvy a případná ujednání stanov, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona.
Tento článek se zaměřuje především na specifika bytových družstev oproti obecné právní úpravě.
Obchodní firma družstva je jeho oficiální název, pod kterým je zapsáno v obchodním rejstříku (§ 423 ZOK). Firma bytového družstva musí obsahovat dodatek „bytové družstvo“ (§ 727 ZOK). Pravidla pro tvorbu obchodní firmy jsou shodná s pravidly pro obchodní společnosti a jsou upravena v § 423 až 428 NOZ. Nejdůležitějším principem je, že firma musí družstvo zřetelně odlišit od ostatních subjektů, nesmí být zaměnitelná ani klamavá (§ 424 NOZ). Firma bytového družstva se skládá z kmene a dodatku.
Ohledně ochrany obchodní firmy a sídla družstva odkazujeme na obecnou právní úpravu družstev. Je však třeba zmínit, že sídlo bytového družstva nemusí být umístěno v domě, který družstvo vlastní za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů, ale může být kdekoliv jinde. Ačkoliv bytové družstvo není primárně založeno za účelem podnikání, má jako právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku status podnikatele (§ 421 NOZ).
Hlavním předmětem činnosti bytového družstva je přímé či nepřímé uspokojování bytových potřeb svých členů. Toto by mělo vyplývat ze stanov a firmy družstva. Soudní praxe (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 1999, sp. zn. 32 Cdo 197/99) zdůraznila, že rozhodující není pouze obsah stanov, ale především to, zda družstvo fakticky zajišťuje bytové potřeby svých členů.
Za bytová družstva jsou považována i ta, která sice přímo nezajišťují bytové potřeby, ale byla za tímto účelem založena členy, například za účelem odkupu nemovitosti.
V minulosti neexistovala v českém právním řádu výslovná definice bytového družstva. S ohledem na vazbu na pojem „družstevní byt“ a účel zakládání družstev (§ 221 odst. 1 ObchZ) bylo za bytové družstvo považováno každé družstvo zajišťující bytové potřeby členů, zejména pronájmem bytů či jiných prostorů (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99).
Důležitý je i názor, že pokud členové ve stanovách vyjádří vůli založit družstvo jako bytové za účelem zajišťování bytových potřeb, je nutné ho za bytové považovat i v době, kdy ještě fakticky bytové potřeby nezajišťuje (např. z důvodu nevlastnictví potřebné nemovitosti) (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2010, sp. zn. 29 Cdo 2004/2009).
Bytové družstvo nemůže změnit svůj předmět činnosti a stát se jiným typem družstva, pokud alespoň jeden jeho člen je nájemcem družstevního bytu nebo má právo na uzavření nájemní smlouvy. Tento zákaz slouží k ochraně členů bytových družstev (§ 730 ZOK).
Bytové družstvo může kromě hlavní činnosti (uspokojování bytových potřeb členů) provozovat i podnikatelskou činnost, avšak s určitými omezeními. Může:
Pokud bytové družstvo překročí tyto rámce, může soud rozhodnout o jeho zrušení a likvidaci (§ 757 ZOK). Stanovy mohou navíc zavést další omezení.
Do 30. června 2020 platilo, že zisk bytového družstva mohl být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k rozvoji družstva (§ 750 ZOK). Tento princip měl omezit riziko úpadku družstva a poskytnout garanci členům. Zisk mohl být použit například na údržbu domů nebo nákup nemovitostí.
Od 1. července 2020 je možné rozdělit zisk (maximálně 33 %) a jiné vlastní zdroje mezi členy, pokud to stanovy umožňují a nejsou ohroženy bytové potřeby členů. Musí být také vytvořen fond ze zisku ve výši nejméně 30 % základního kapitálu. Pokud bytové družstvo závažně porušuje pravidla hospodaření, může být zrušeno a likvidováno (§ 757 ZOK).
Pojem družstevní byt a nebytový prostor je definován v § 729 odst. 1 ZOK.
V případě, že družstevní podíl, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, je nabýván manžely za trvání manželství (a není-li sjednán odlišný majetkový režim), stává se zpravidla součástí společného jmění manželů. Oba manželé se pak stávají členy bytového družstva (§ 739 odst. 1 ZOK). Společné členství manželů je považováno za jeden celek s jedním hlasem.
Pokud se jeden z manželů stal nájemcem družstevního bytu a členem družstva ještě před uzavřením manželství, druhý manžel se automaticky členem nestává. Družstevní podíl zůstává ve výlučném vlastnictví manžela, který jej nabyl před manželstvím.
Je důležité mít ve smluvní dokumentaci vždy ošetřeno, jak a kým je družstevní podíl nabýván. V případě rozvodu manželství a vypořádání společného jmění manželů je nutné vypořádat i družstevní podíl. Ukončení společného členství manželů je vázáno na vypořádání společného jmění.
Pokud dojde k zániku společného jmění manželů v důsledku marného uplynutí lhůty pro jeho vypořádání, společné členství manželů v bytovém družstvu zaniká a je nutné práva a povinnosti k družstevnímu podílu mezi bývalými manžely vypořádat.
Nejvyšší soud ve své judikatuře řešil otázky týkající se výše vypořádacího podílu. V případě bytových družstev, kde je hlavním účelem zajištění bydlení, je třeba zohlednit nejen splněnou vkladovou povinnost, ale i skutečnou tržní hodnotu podílu, pokud s ním bylo spojeno právo nájmu družstevního bytu. Tento princip vychází z ochrany bytové potřeby jako základní životní potřeby.
Pokud však členství v bytovém družstvu neslouží k uspokojení bytové potřeby (např. po převodu družstevního bytu do vlastnictví člena), nebo pokud člen neměl právo na uzavření nájemní smlouvy, pak se výjimka z aplikace § 748 ZOK neuplatní a vypořádací podíl se určí podle stanov, případně podle výše splněného členského vkladu.
Ústavní soud se zabýval ústavností ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku, která umožňovala výpověď z nájmu družstevního bytu mimo jiné z důvodu, že nájemce má více bytů nebo je neužívá. Ústavní soud dospěl k závěru, že tato ustanovení jsou v souladu s ústavním pořádkem. Důvody byly následující:
Ústavní soud se rovněž zabýval otázkou, zda lze při převodu členského podílu v bytovém družstvu zohlednit náklady na rekonstrukci bytu jako výdaje na dosažení příjmu. Soud dospěl k závěru, že takový postup není možný a není ani diskriminační.
tags: #druzstevni #byt #judikatura