Věcné břemeno užívání představuje právo určité osoby užívat cizí věc pro vlastní potřebu nebo potřebu své domácnosti. V případě nemovitostí toto břemeno často komplikuje proces zřízení hypotéky, prodeje nemovitosti či jejího výkupu v rámci exekuce.
Tento článek se zaměřuje na to, co věcné břemeno užívání obnáší, jakým způsobem vzniká a především, jaké jsou možnosti jeho zrušení.
Podle Nového občanského zákoníku (89/2012 Sb.) spadá věcné břemeno užívání mezi tzv. osobní služebnosti, které jsou podrobněji upraveny v paragrafech §1283-1284.
Ve vztahu k nemovitostem je klíčové, že takové věcné břemeno vzniká až zápisem do veřejného seznamu, kterým je Katastr nemovitostí.
Jak již bylo zmíněno, věcné břemeno opravňuje určenou osobu k užívání cizí věci pro vlastní potřebu. Pro vlastníka nemovitosti je podstatné, že:
„Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele.“
Typickým příkladem je situace, kdy rodiče darují nemovitost (dům či byt) svým dětem a zároveň si zřídí věcné břemeno doživotního užívání pro své klidné dožití. Toto břemeno se nemusí týkat celé nemovitosti; v rodinných domech je běžné zřízení tzv. „vejmínku“ pouze v určitých prostorech.
Pokud se vlastník nemovitosti rozhodne nemovitost prodat, musí strpět užívání dané nemovitosti osobou, které svědčí věcné břemeno. Navíc je vlastník povinen nemovitost udržovat na své náklady.
Další nepříjemnou komplikací je snížení reálné hodnoty nemovitosti. Při prodeji či koupi bytu zatíženého věcným břemenem užívání je obtížné určit jeho skutečnou tržní cenu. Banky na takovou nemovitost často neposkytnou hypoteční úvěr, nebo jej poskytnou jen v omezené výši.
Příkladem může být byt v hodnotě 5 milionů Kč, na kterém vázně věcné břemeno užívání 50leté osoby. Pokud by se tato osoba dožila 80 let, vlastník by ji po tuto dobu musel strpět a starat se o nemovitost. Otázkou je, zda by takový byt kupující pořídil za plnou cenu.
U rodinných domů je situace poněkud odlišná. Například rodinný dům s dvěma bytovými jednotkami v ceně 3,5 milionu Kč, kde je jedna jednotka zatížena věcným břemenem, může mít pro banku hodnotu pouze 2 miliony Kč, jelikož banka může poskytnout úvěr jen na nezatíženou část.
Věcné břemeno je nepřevoditelné a svědčí pouze osobě, v jejíž prospěch bylo zřízeno. Jedním z nejpřirozenějších způsobů zániku je smrt oprávněného.
Dalšími způsoby zániku mohou být:
Pro výmaz práva z katastru nemovitostí je nutné podat návrh na vklad s příslušným kolkem a přiložit listinu dokazující zánik břemene (např. dohodu o zrušení, rozhodnutí soudu, úmrtní list).
Ověřená kopie úmrtního listu slouží katastru jako doklad o smrti oprávněného. Pokud je úmrtní list k dispozici, katastr právo automaticky vymaže.
V případech, kdy úmrtní list není k dispozici (např. při koupi nemovitosti v dražbě, kdy původní vlastník nespolupracuje, nebo když pozůstalí dokument nevlastní), je situace složitější.
Doporučuje se oslovit notáře v dané lokalitě, zda neřešili dědictví po zemřelé osobě, neboť notář může nasměrovat k matričnímu úřadu, který úmrtní list vydává. V některých případech může být úmrtní list vystaven i mimo místo bydliště zemřelého, pokud osoba zemřela v ústavu či pečovatelském domě na jiném místě.
V ideálním případě, pokud úřady pracují efektivně, mohou mít katastrální úřady přístup k evidenci úmrtí, a tedy úmrtní list nemusí být v některých případech nutně vyžadován.
Věcné břemeno doživotního užívání může představovat značnou překážku při exekuci nemovitosti.
Při výkonu rozhodnutí či exekuci se v rámci usnesení o ceně (kterému předchází znalecký posudek) určuje, které závady na nemovitosti prodejem v dražbě nezanikají.
Excesivní závady, ačkoli tento pojem zákon přímo nepoužívá, jsou definovány v § 336a odst. 2 občanského soudního řádu. Jedná se o závady, které by mohly znemožnit nebo výrazně ztížit prodej nemovitosti v dražbě.
Typickým příkladem je právě služebnost užívacího práva, tedy věcné břemeno, které je zřízeno za jednorázovou úplatu a na dobu neurčitou. Taková závada znemožňuje budoucí užívání věci a potenciálnímu vydražiteli nepřináší žádné plnění.
Soud nebo soudní exekutor má pravomoc takovou závadu zrušit, a to buď za náhradu, nebo bez náhrady. V odůvodnění usnesení musí být náležitě vypořádány důvody zrušení i výše náhrady.
Cílem ustanovení o excesivních závadách je ochrana oprávněného a věřitele. Může se totiž stát, že dlužník, vědom si blížícího se prodeje nemovitosti, zřídí k ní věcné břemeno užívací nebo ji pronajme za jednorázovou úplatu a na dobu neurčitou. Tím by fakticky znemožnil dražbu nemovitosti.
Nejvyšší soud České republiky ve své rozhodovací praxi potvrdil, že pokud soudní exekutor zjistí, že se jedná o právo odpovídající věcnému břemenu, které splňuje podmínky pro zánik v souladu s § 336a odst. 2 OSŘ, uvede ve výroku usnesení o ceně, že nemovitá věc není touto závadou zatížena, a rozhodne o jejím zániku s náhradou či bez ní.
Náhrada za zrušení excesivní závady se hradí z výtěžku prodeje zástavy, který zbude po plném uspokojení zástavního věřitele.
Při dražbě nemovitosti soudní exekutor v dražební vyhlášce uvádí všechna věcná břemena, která na nemovitosti váznou, a poučuje zájemce, zda tato břemena v dražbě zanikají.
Obecně platí, že v dražbě nezaniknou věcná břemena, o nichž to stanoví zákon, a dále ta, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. U věcného břemene doživotního užívání bytu však zpravidla není společenský zájem na jeho dalším trvání.
Je však nutné zohlednit, že věcné břemeno nemůže zaniknout pouze částečně, tedy jen ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu povinného. Buď zanikne v plném rozsahu, nebo zůstane zachováno.
Pokud věcné břemeno nezanikne, zůstává i po prodeji nemovitosti v dražbě. V případě, že věcné břemeno zanikne, má oprávněná osoba právo na náhradu, která se vyplácí z rozdělované podstaty.
V případě, že při dražbě není učiněno ani nejnižší podání, soud jednání skončí. Následně se při dalším usnesení o provedení dražby stanoví nejnižší podání na polovinu odhadní ceny.
Dotaz tazatele ohledně situace, kdy otec zřídil věcné břemeno doživotního užívání k nemovitosti, kterou již léta nevyužívá, a nyní se jej vlastník snaží zrušit, je častý.
Zákon umožňuje soudní zrušení věcného břemene (služebnosti) za určitých podmínek. Podle § 1299 odst. 2 občanského zákoníku, při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněné osoby, se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.
V takovém případě je klíčové prokázat, že nemovitost není otcem skutečně užívána. Důkazy mohou zahrnovat svědectví sousedů, doloženou spotřebu energií, nebo skutečnost, že mu na adresu nemovitosti není doručována pošta.
Alternativou může být promlčení. Právo zapsané do veřejného seznamu se promlčí za deset let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé, pokud není vykonáváno. Pokud otec nemovitost skutečně nevyužívá, není možnost promlčení vyloučena.
Ohledně spoluúčasti na financování oprav domu platí, že záleží na obsahu původní smlouvy o věcném břemenu. Pokud smlouva neobsahuje závazek oprávněného k úhradě provozních nákladů či oprav, otec se k nim smluvně nezavázal.
Nejvyšší soud ČR v jednom ze svých rozhodnutí (spis. zn. 22 Cdo 155/2018) dovodil, že aktivní legitimaci k podání návrhu na zrušení služebnosti má kromě vlastníka služebné věci i osoba oprávněná ze služebnosti, a to v zájmu racionality a principu rovnosti.
tags: #exekuce #na #pravo #dozivotniho #uzivani #nemovitosti