Investice do nemovitostí s sebou často přináší neočekávané výzvy, jako jsou problémy s nájemci, náklady na údržbu, poplatky či spory se sousedy. V takových případech se majitelé mohou rozhodnout prodat byt, často po provedení rekonstrukce s cílem zvýšit jeho tržní hodnotu. Je však důležité si uvědomit daňové dopady takového prodeje, zejména pokud k němu dojde v období kratším než pět nebo deset let od pořízení nemovitosti.
Nový občanský zákoník (OZ) definuje "byt" jako prostorově oddělenou část domu, která sama o sobě není věcí v právním smyslu, a tedy není samostatným předmětem vlastnického práva. To znamená, že byt nelze jako takový prodávat, dědit či darovat. Přestože se běžně hovoří o prodeji bytů, ve skutečnosti se jedná o převod tzv. bytové jednotky. Ta zahrnuje samotný bytový prostor a podíl na společných částech nemovitosti, které jsou právně vymezeny a zapsány ve veřejném seznamu.
Před rokem 2014 se s byty nakládalo podobně na základě zákona o vlastnictví bytů, i když nebyly definovány jako nemovitosti. Od roku 2014 došlo k jejich vymezení jako právně samostatných jednotek s nemovitým charakterem.
Zvláštní kategorií jsou družstevní byty. V tomto případě vlastník neprodává byt jako takový, ale svůj družstevní podíl v bytovém družstvu, které je vlastníkem nemovitosti. Uživatel družstevního bytu má právo nájmu k danému bytu. Tato transakce má svá daňová specifika.
Obecně platí, že příjem z prodeje nemovitosti (bytové jednotky) nebo družstevního podílu může podléhat dani z příjmů. V českém daňovém systému existují možnosti osvobození od daně, které závisí na splnění určitých podmínek.
Příjem z prodeje bytové jednotky může být osvobozen od daně, pokud prodávající splňuje časový test vlastnictví (obvykle 5 let, u nemovitostí, které nebyly součástí obchodního majetku, nebo 10 let, pokud byly součástí obchodního majetku). Stejné principy se uplatňují i při prodeji družstevního podílu, kdy se doba vlastnictví počítá od nabytí podílu.
Důležité je, že pro osvobození od daně z příjmů z prodeje družstevního podílu se uplatňují ustanovení o osvobození příjmů z prodeje podílů v obchodních korporacích (§ 4 odst. 1 písm. q) zákona o daních z příjmů). Osvobozovací ustanovení jsou však komplexní a vyžadují pečlivé posouzení.
Je třeba poznamenat, že osvobození se netýká bytů v obchodním majetku podnikatelů (OSVČ).
Pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, musí prodávající příjem z prodeje zdanit. V takovém případě lze uplatnit výdaje související s dosažením příjmu.
Rozsudek Nejvyššího správního soudu (NSS) ze dne 7. 3. 2024, č. j. 1 Afs 37/2023, se zabýval problematikou zdanění příjmů z prodeje dvou družstevních bytů. V tomto případě prodávající nesplnil podmínky pro osvobození od daně (vlastnictví kratší než 5 let) a zahrnul příjmy do daňového přiznání. Finanční úřad však neuznal výdaje za rekonstrukci bytů jako daňově uznatelné.
Klíčové body rozsudku:
Při rekonstrukci bytu je důležité rozlišovat mezi opravou/údržbou a technickým zhodnocením.
Při financování rekonstrukce prostřednictvím úvěru banky často vyžadují podrobné faktury od řemeslníků. Tyto faktury by měly obsahovat:
Pozor na zálohové faktury: Banky jsou obvykle opatrnější při proplácení zálohových faktur. Většinou proplatí jen část zálohy a zbytek po doložení konečné faktury a fotografií provedených prací.
Při zadávání rekonstrukce je klíčové mít sepsanou smlouvu o dílo. Tato smlouva by měla jasně definovat rozsah prací, cenu a termíny.
V případě vad díla má objednatel právo na reklamaci. Pokud se spor nepodaří vyřešit smírnou cestou, může spotřebitel využít mimosoudní řešení sporů při České obchodní inspekci (ČOI).
tags: #faktura #za #provedene #prace #rekonstrukce #bytu