Domů

Soukromé pozemky a veřejně přístupné cesty: Co potřebujete vědět

Vlastnictví pozemku s sebou nese řadu práv a povinností, mezi které patří i nutnost orientace v problematice přístupu na pozemek. Častou situací, se kterou se kupující mohou setkat, je existence cesty, která sice prochází soukromým pozemkem, ale je zároveň veřejně přístupná třetím osobám. Tato situace může být pro vlastníka pozemku komplikovaná, neboť jeho práva mohou být omezena právy veřejnosti na užívání této cesty.

Ilustrační fotografie soukromého pozemku s cestou

Co jsou veřejně přístupné účelové komunikace?

Podle zákona o pozemních komunikacích (ZPK) spadají cesty, které nejsou dálnicemi, silnicemi ani místními komunikacemi, do kategorie účelových komunikací. Tyto komunikace slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby jejich vlastníků, k jejich propojení s jinými pozemními komunikacemi, nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Zákon rozlišuje dvě kategorie účelových komunikací:

Veřejně přístupné účelové komunikace: Tyto cesty jsou přístupné pro širokou veřejnost.
Účelové komunikace v uzavřeném prostoru: Tyto cesty jsou přístupné pouze v rozsahu a způsobem stanoveným vlastníkem nebo provozovatelem uzavřeného prostoru či objektu.

V kontextu soukromých pozemků nás nejvíce zajímají veřejně přístupné účelové komunikace. Jejich existence není vždy zřejmá z běžného náhledu do katastru nemovitostí, neboť nemusí tvořit samostatnou parcelu a jejich užívání nemusí být explicitně uvedeno v druhu či způsobu využití pozemku. Mohou se jevit jako běžná orná půda, ale při podrobnějším zkoumání, například pomocí ortofoto mapy katastru nemovitostí, může být jejich existence patrná.

Schéma znázorňující rozdíl mezi veřejnou a soukromou cestou na pozemku

Jak vzniká veřejně přístupná účelová komunikace?

Vznik veřejně přístupné účelové komunikace vyžaduje splnění tří základních znaků:

Stálá a v terénu patrná dopravní cesta: Cesta musí být zřetelná a určená k užití vozidly nebo chodci.
Naplnění definice účelové komunikace: Musí splňovat zákonnou definici účelové komunikace.
Souhlas vlastníka pozemku s jejím obecným užíváním: Toto je klíčový bod. Souhlas může být udělen výslovně, ale také konkludentně, tedy mlčky.

Judikatura soudů se shoduje v tom, že jednou udělený souhlas s veřejným užíváním je závazný i pro právní nástupce vlastníka. To znamená, že pokud cesta získá status veřejně přístupné účelové komunikace, tento status zůstává zachován i po změně vlastníka pozemku. Vlastník pozemku pak nemůže bez dalšího rozhodnout o jejím uzavření.

Souhlas vlastníka: Výklad a důsledky

Otázka udělení souhlasu vlastníka je často předmětem sporů. Není tomu tak, že by vlastník mohl kdykoliv rozhodnout o omezení přístupu. Soudní praxe stanovuje určitá měřítka pro posouzení udělení souhlasu:

Konkludentní souhlas: Nelze jej bez dalšího vyvodit pouze z toho, že cesta není oplocena nebo označena jako soukromý pozemek. Na druhou stranu, dlouhodobá nečinnost vlastníka, který trpí užívání své pozemní komunikace veřejností, může být interpretována jako udělení konkludentního souhlasu. Vlastník by tedy měl proti nežádoucímu užívání aktivně zasáhnout, jinak může být jeho nečinnost považována za souhlas.
Zřízení věcného břemene: Může naopak indikovat, že cesta je v soukromém užívání a vlastník určil okruh osob, které ji mohou užívat.

Je důležité si uvědomit, že i když vlastník nabývá pozemek s již existující veřejně přístupnou účelovou komunikací, se kterou ve skutečnosti nesouhlasí, tento status se automaticky nemění.

Omezení užívání a správní řízení

Omezovat užívání cesty, která je veřejně přístupná, je zákonem zakázáno. Samovolné jednání vlastníka, například oplocení cesty nebo jiné bránění ve vstupu, je považováno za přestupek a je postihováno.

Pokud má vlastník zájem o omezení veřejného užívání komunikace, musí postupovat prostřednictvím správního řízení. Příslušný silniční správní úřad obecního úřadu s rozšířenou působností může na žádost vlastníka upravit nebo omezit veřejný přístup, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů vlastníka. Rozhodnutí o omezení užívání však není nárokové a žadatel musí doložit důvody pro omezení. Správní úřady obvykle nepřistupují k úplnému zániku veřejného užívání, ale spíše k jeho omezení určitým způsobem.

Shrnutí a doporučení

Vznik veřejně přístupné účelové komunikace je komplexní proces, který vyžaduje souhlas vlastníka, a to i udělený mlčky. Jakmile taková komunikace vznikne, je její status obtížné změnit. Zůstává veřejně přístupnou i pro nové vlastníky pozemku.

Při nabývání pozemku, přes který vede cesta, je proto nezbytné důkladně ověřit způsob jejího užívání. Pokud si nejste jisti, zda nabýváte pozemek s veřejně přístupnou komunikací, zda ji již vlastníte a přejete si její užívání omezit, nebo řešíte jiný problém související s účelovými komunikacemi, doporučuje se konzultace s odborníkem.