Jednou z možností, jak získat stavební pozemek, je koupit ho od obce. Koupě stavebního pozemku od obce má řadu výhod, obec si zjevně přeje, aby byl pozemek zastavěn a výstavbě tak zpravidla nemá důvod bránit. Často je pozemek i zasíťován. Jelikož se ale jedná o majetek obce, má takový prodej jistá specifika, musí být řádně zveřejněn a schválen. Zda celý proces proběhl v pořádku si jako kupující raději ohlídejte, aby nemohl být prodej později prohlášen za neplatný.
Koupě takového pozemku má řadu výhod. Prodává-li obec pozemek jako stavební, dává tím najevo, že si přeje, aby byl zastavěn. Neměla by tedy blokovat vydávání stavebního povolení. Obecní pozemky bývají často zasíťovány, nebo se s jejich zasíťováním počítá. Výhodou také bývá nízká cena, která má přilákat investory.
Pozor ovšem na případy, kdy obec prodává zemědělské pozemky s neformálním slibem, že je změnou územního plánu převede do režimu stavebních pozemků. Takový slib není závazný. Snadno se může stát, že se od změny plánu ustoupí, například s volbou nového vedení obce.
Nevýhodou obecních pozemků jsou také zpřísněné požadavky na jejich prodej. Zjednodušeně řečeno, obec může prodat svou půdu pouze tehdy, když o tom dopředu informuje veřejnost, obecní zastupitelstvo prodej schválí a kupní smlouva je uzavřena za férových, obvyklých podmínek.
Výše uvedené principy platí již dlouhá léta. Obce je tedy dobře znají a v praxi naplňují. Soudy však dovodily ve svých rozsudcích další požadavky, které jdou nad rámec zákona, resp. řeší situace, na které zákon nepamatoval.
Zákon stanoví, že záměr prodeje obecního pozemku musí být zveřejněn na úřední desce po dobu 15 dnů. Záměr musí být popsán dostatečně určitým způsobem. Tím se rozumí alespoň parcelní číslo a katastrální území, kde se pozemek nachází. Oznámení musí rovněž obsahovat údaj, za kolik se pozemek prodává.
Mnohdy se chybuje v tom, že při prodeji části obecního pozemku není tato část nijak specifikována, nebo oznámení dokonce budí dojem, že se prodává pozemek celý. Správný postup je takový, že se prodávaná část specifikuje buďto geometrickým plánem a pokud ten ještě neexistuje, pak slovním popisem.
Po uplynutí patnáctidenní lhůty od vyvěšení oznámení může prodej schválit zastupitelstvo. Aby bylo schválení nenapadnutelné, musí být zastupitelstvo řádně svoláno a musí být přístupné veřejnosti. Teprve po řádném zveřejnění záměru a vydání souhlasu zastupitelstva může starosta nebo místostarosta podepsat kupní smlouvu.
Smlouva by měla obsahovat doložku o tom, že záměr byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem. V doložce je vhodné uvést dobu vyvěšení oznámení a datum a číslo schvalovacího usnesení, aby ho bylo možné dohledat.
Povinnosti oznámení na úřední desce a následného schválení zastupitelstvem podléhají také jakékoli smlouvy, které v sobě zahrnující budoucí povinnost obce prodat obecní pozemek (např. smlouva o budoucí smlouvě kupní), nebo dodatky, které podstatným způsobem mění již uzavřené smlouvy.
Obec má povinnost nakládat se svým majetkem jako řádný hospodář. Tato povinnost se projevuje mimo jiné v tom, že obec musí prodat svůj pozemek nejméně za obvyklou cenu, nebo přesvědčivě zdůvodnit, proč prodala za cenu nižší. Například proto, aby poskytla místním rodinám levné stavební pozemky.
Obec tedy nemusí prodávat tomu, kdo nabídne nejvíc. Avšak čím nižší je reálně sjednaná cena oproti ceně obvyklé, nebo nejvýše nabídnuté, tím pečlivěji musí obec zdůvodnit, proč je prodej za nižší cenu v zájmu obce. Zdůvodnění by mělo být obsaženo ve schvalovacím usnesení, podkladech pro jednání zastupitelstva či v zápise z jednání. Kupujícím nelze než doporučit, aby požadovali vložení odůvodnění přímo do přílohy smlouvy.
Kdo chce mít tedy úplnou jistotu o platnosti smlouvy o prodeji obecního pozemku, měl by se zúčastnit jednání zastupitelstva, které prodej schvaluje, aby se ujistil, že vše proběhlo řádně. Rovněž by měl požadovat, aby oznámení záměru prodeje i schvalovací usnesení včetně případného odůvodnění nízké ceny bylo součástí smlouvy, jejíž vyhotovení si ponechá po podpisu u sebe.
Můžete sami podat písemnou žádost na radu obce se zájmem o koupi pozemku, který na úřední desce ještě nevisí. Ačkoliv jsou nemovitosti prodávané obcemi zpravidla levnější, obec musí dodržet podmínky stanovené zákonem.
První podmínkou je podle zákona o obcích zveřejnění záměru o prodeji obecních pozemků na úřední desce. Záměr musí být vyvěšen minimálně 15 dnů; tytéž podmínky a lhůta platí i například pro záměr pozemek pronajmout, propachtovat nebo směnit, a také pro další související smluvní dokumentaci (např. smlouvu o smlouvě budoucí kupní).
Zájemci tak dostávají možnost se k záměru vyjádřit a předložit své nabídky. Pokud by obec záměr nezveřejnila, je následné právní jednání neplatné.
V prvním kroku podejte vyplněnou a podepsanou žádost o odkoupení obecního pozemku na podatelnu obce. Žádost můžete podat též elektronicky nebo poštou. Vaši žádost zaevidují a předají ke zpracování. Určený referent připraví průvodní list požadovaného pozemku, pořídí zákres v mapě a fotodokumentaci pozemku a postoupí vaši žádost k projednání na zastupitelstvo obce.
V případě, že zastupitelstvo obce záměr prodeje pozemku schválí, je vyhotoven geometrický plán nebo znalecký posudek a zpracuje se projekt prodeje pozemku. Ten obec zveřejní na svých webových stránkách a na úřední desce.
Ve druhém kroku se přihlásíte do výběrového řízení, které obec vypíše. Většinou zaplatíte jistinu v minimální výši 10% na účet obce. Zájemce pak vybere zastupitelstvo obce ve výběrovém řízení, které následně schválí kupní cenu a sepíše s daným zájemcem kupní smlouvu, která se vloží do registru smluv a následně na katastr nemovitostí.
Je-li zájemců více, řeší zastupitelstvo, zda některý ze zájemců nemá předkupní či přednostní právo k odkoupení pozemku. A na závěr vás čeká jen podepsání kupní smlouvy a doplacení kupní ceny pozemku.
V praxi častým případem v ekonomické praxi obcí je situace prodeje pozemku z majetku obce. Tuto situaci je nutné správně posoudit i z pohledu DPH, už jen proto, že prodejní cena pozemku zpravidla není zanedbatelná a případný chybný postup by tak mohl mít nepříznivé finanční dopady.
Nejdříve je nutné začít u situace, kdy obec ještě není plátcem daně a je nutné posoudit, zda se prodejem pozemků právě plátcem daně nestává. Prodej nemovitých věcí včetně dodání pozemku je buď osvobozen od daně podle § 56 ZDPH, a pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, jedná se o zdanitelné plnění, které podléhá dani na výstupu.
Pokud se jedná o dodání dlouhodobého majetku, příjmy z prodeje se do obratu nezahrnují a nemohou tak způsobit vznik plátcovství obce. Pozemek je dlouhodobým hmotným majetkem, pokud není zásobou. Jestliže je pozemek obce v souladu s účetními předpisy zaúčtován na příslušném účtu, potom jeho prodej, resp. úplata za jeho dodání, nebude vstupovat do obratu.
Pokud je obec již plátce DPH, již musí přesně posuzovat podmínky § 56 ZDPH, zda je prodej pozemku osvobozen od daně či nikoliv a zda tedy vzniká povinnost uplatnit daň na výstupu. Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem. Obě podmínky musí být splněny současně.
Mezi stavby, které slouží k lepšímu využití pozemku a které by neměly bránit osvobození při jeho dodání, patří např. ploty v různém provedení, zajišťující ochranu pozemku, opěrná zídka proti sesuvu půdy nebo studna. Společným znakem těchto staveb, které samy o sobě nezpůsobí změnu pozemku na pozemek stavební či netvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a nejsou tedy na překážku osvobození při dodání pozemku, je skutečnost, že zpravidla nejsou objektivním cílem smluvních stran.
tags: #jak #odebrat #pozemek #od #mesta