Spokojené bydlení začíná při stavbě domu u výběru vhodného místa. Jedno je ale jisté - musí to být zastavitelná plocha. Tedy taková, na které lze něco vybudovat. Jak to zjistit nebo ověřit? Fráze jako k „budoucímu zastavění“ nebo „vhodný pro výstavbu domu“ apod. mohou znamenat všelicos. Odpověď na zásadní otázku, zda lze na pozemku stavět, najdete v platném územním plánu.
Územní plán je dokument, který říká, kde a co je možné stavět a kde to naopak možné není. Nepřikazuje, aby stavby vznikaly, ale právně tuto možnost umožňuje nebo neumožňuje. Je většinou dostupný na internetu, a to na webových stránkách dané obce nebo na Portálu územního plánování. Má podobu mapy, na které jsou pozemky vyznačené či ohraničené různými barvami a grafickými prvky (šrafování, přerušované čáry atd.).
Územní plán mimo jiné vymezuje veřejně prospěšné stavby, stanovuje koncepci dopravní či technické infrastruktury, a především pak definuje, jak lze které území využívat. Území hlavního města Prahy je územním plánem děleno na zastavitelné a nezastavitelné území.
Zastavitelné plochy jsou stabilizované, rozvojové a transformační. Zastavitelné území je tvořeno zastavitelnými plochami a může být zastavěno stavbami všeho druhu, které odpovídají využití, jež je stanoveno územním plánem.
Nezastavitelné území je tvořeno nezastavitelnými plochami a nelze jej zastavět trvalými ani dočasnými stavbami s výjimkou staveb dopravní a technické infrastruktury, účelových staveb sloužících provozu a údržbě příslušného využití a ostatních staveb uvedených v podmínkách stanovených pro jednotlivé plochy s rozdílným způsobem využití.
Územní plán obsahuje barevnou mapu, z níž zjistíte, jaké typy staveb je možné budovat na vašem konkrétním pozemku. Kromě toho bývají již v mapě vyznačené různé písmenné či číselné kódy, které definují podrobnější podmínky výstavby. Kromě informace, zda je na daném pozemku možné stavět objekty bydlení se tak můžete dozvědět např. maximální výšku či podlažnost, maximální či minimální velikost stavební parcely, max. Dále může územní plán stanovit, že na některých pozemcích se bude moci stavět až po zpracování územní studie nebo regulačního plánu. Může taky předepisovat povinnost uzavřít s ostatními vlastníky dohodu o parcelaci. Často obsahuje územní plán závazné stanovení etap zástavby, kdy některé pozemky bude možné zastavět až po využití pozemků jiných.
Informace o všech podmínkách zástavby konkrétního pozemku bohužel nenajdete v územním plánu na jednom místě, ale měli byste prostudovat územní plán celý. Můžete rovněž požádat o vydání tzv. osvědčení.
Praha má svůj platný územní plán již od roku 1999, který dnes už neodpovídá požadavkům na rozvoj města ve 21. století. Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy vznikal v 90. letech 20. století a kladl důraz na funkční plánování města, což se postupem času ukázalo jako velmi neflexibilní a příliš předurčující způsob územního plánování. Současný územní plán nyní podléhá stovkám pořizovaných změn ročně a jeho údržba město stojí nemalé náklady. IPR proto připravuje plán nový - Metropolitní plán.
Platný územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy plní roli dokumentu stanovujícího koncepci rozvoje města. Závazná část územního plánu je podkladem pro rozhodování stavebních úřadů. Projektanti jej musí respektovat při tvorbě svých návrhů. Majitelé nemovitostí v něm naleznou důležité informace o využitelnosti pozemku a předpokládaném rozvoji dané lokality či jejího okolí. Platný územní plán byl schválen v roce 1999 s účinností od 1. 1. 2000 a platí ve znění následných změn a úprav vydaných obecně závaznými vyhláškami, resp. později opatřeními obecné povahy s výjimkou částí zrušených soudem.
Aktuální znění textové části územního plánu je vždy zveřejněno na webových stránkách pořizovatele společně s Průvodní zprávou původního návrhu územního plánu z roku 1999. Nejaktuálnější platné regulativy platného územního plánu najdete na webu praha.eu.
Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy byl postupem času aktualizován mnoha změnami. Za komplexní a systémové lze považovat zejména změny Z 1000/00 a Z 2832/00, která byla vydána formou opatření obecné povahy č. 55 z roku 2018. IPR tehdy zpracoval přehledný materiál, který doplňuje vysvětlení úprav provedených změnou Z 2832/00 v doposud platných regulativech prostorového a plošného uspořádání území hl. m. Prahy. Vzhledem k tomu, že platný územní plán již neodpovídá potřebám současného města, podléhá stovkám změn ročně. Změny mění závaznou část plánu, a to jak funkční využití území, tak třeba také hranice jednotlivých ploch, změny vyhlášky (textové části), aktualizace koncepce veřejně prospěšných staveb nebo změny míry využití území.
Ministerstvo pro místní rozvoj zpřístupnilo Národní geoportál územního plánování (NGÚP). Jde o webovou aplikaci, která je centrálním nástrojem digitalizace územního plánování a územního rozvoje. Sloužit bude veřejnosti i úřadům, které se podílejí na územním plánování. Do národního geoportálu se můžete přihlásit pomocí odkazu z běžného internetového prohlížeče na osobním počítači, tabletu nebo mobilu. K základní práci v NGÚP jsou k dispozici uživatelské příručky k jednotlivým částem, konkrétně k Mapové prohlížečce, agendovému informačnímu systému, podatelně a k přihlašování.
S ohledem na postupný přesun informací o územním plánování na Národní geoportál územního plánování budou na IWÚP od roku 2026 aktualizovány pouze vybrané sekce. Obce s rozšířenou působností (pořizovatel) průběžně aktualizují podle § 65 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Obce s rozšířenou působností pořídily k 31. 12. 2008 v souladu se stavebním zákonem č. 183/2006 Sb. aktualizovaný územní plán. První úplná aktualizace ÚAP obcí byla pořízena do 31. 12. 2010, druhá do 31. 12. 2012, třetí do 31. 12. 2014, čtvrtá do 31. 12. 2016, pátá do 31. 12. 2018.
Pokud jste našli vysněný pozemek, ale současná podoba územního plánu realizaci vámi uvažované stavby neumožňuje, můžete se pokusit dosáhnout jeho změny. Může jít o změnu jen konkrétních omezujících podmínek (např. právo na náhradu za omezení zastavitelnosti pozemku - § 102 stavebního zákona, čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod) nebo o komplexnější změnu celé plochy. Ať již půjde o změnu spíše drobnou nebo o rozsáhlou, vždy půjde o náročný proces s nejistým výsledkem a rozhodně nemá smysl jej zkoušet pro někoho, kdo s realizací stavby spěchá a je na výsledku závislý. Musíte počítat s tím, že proces změny bude trvat minimálně půl roku, zpravidla však podstatně více, někdy i mnoho let.
V prvé řadě se opět vydejte na úřad územního plánování a zjistěte jejich názor na to, zda vámi požadovaná změna bude vůbec možná a kdy by se jí asi dalo dosáhnout. Na úřadě vás pak taky poučí o tom, jakou formou o změnu požádat a jak bude celý proces probíhat. Upozorní vás na to, že na změnu územního plánu není právní nárok a že úspěšnost změny bude záviset na názoru zastupitelů a také tzv. dotčených správních orgánů.
V procesu územního plánování by se mohlo také stát, že váš původně zastavitelný pozemek se nově stane pozemkem zastavitelným obtížněji nebo dokonce vůbec. Pokud jste pořídili pozemek jako zastavitelný a změnou územního plánu nebo zcela novým územním plánem došlo k takové změně regulace, která plánovanou výstavbu výrazně omezuje nebo znemožňuje, máte právo žádat, aby vám obec nahradila vzniklou újmu. Pro vznik a uplatnění práva na náhradu stanoví stavební zákon poměrně přísné podmínky. Tou základní je to, že náhrada náleží pouze v případě, že od chvíle, kdy se pozemek stal zastavitelným, neuplynulo více než 5 let. Pokud kupujete stavební pozemek, zajímejte se proto o to, kdy jej územní plán k zastavění určil. A rozhodně sledujte průběžně úřední desku dané obce, abyste zachytili informace o tom, že se má územní plán měnit.
Odkazy na dokumenty mají informativní charakter. ÚÚR neodpovídá za funkčnost a obsah uvedených odkazů. Prioritně hledejte informace na portálu Ministerstva pro místní rozvoj.
tags: #kde #nahlednout #do #uzemniho #planu