Uzavřeli jste nájemní smlouvu a nevíte, jaké přesné povinnosti vám z ní vyplývají? Poradíme vám, zda smíte v bytě chovat zvíře a přivést si návštěvu, když vám to smlouva zakazuje. Pronajímatel by měl nájemci především byt zpřístupnit, což se děje zpravidla v den, který si strany sjednají ve smlouvě. Není-li takový den určen, pak se jedná o první den v následujícím měsíci poté, kdy smlouva nabyla účinnosti. Zpřístupnění bytu probíhá v praxi zpravidla předáním klíčů od domu a bytu, eventuálně zprostředkováním jiných způsobů přístupu.
Umožnit užívání bytu je další z povinností pronajímatele, ale současně je „řádné užívání“ také základní povinností nájemce. Zákon výslovně hovoří o řádném užívání v souladu s nájemní smlouvou. Primárním účelem nájmu je bydlení v bytě. Nelze vyloučit ale ani práci a podnikání, což se v poslední době stalo velmi aktuální a žádanou variantou. Nájemce si tedy může nejenom umístit sídlo na adresu domu či bytu, ale také samotnou práci z domova vykonávat. Typicky se může jednat o kancelářskou činnost, ale lze si představit veškerou činnost, která nezatěžuje ve zvýšené míře byt či dům a jeho ostatní obyvatele.
Základní povinností nájemce je především platba nájemného. To je vhodné detailně specifikovat a rozepsat v nájemní smlouvě. Obdobnou službu může ale také poskytnout tzv. evidenční list nájemníka. Evidenční list nájemníka je důležitým dokumentem, který obsahuje přehled informací o nájemním vztahu. Zpravidla v něm najdeme rozpis nájemného, záloh na služby a podrobný přehled poskytovaných služeb v bytě. Evidenční list nájemníka bývá přílohou nájemní smlouvy a pomáhá předejít nejasnostem ohledně platebních povinností nájemce. Nájemné se obvykle hradí za období jednoho měsíce, a to předem, nejpozději do 5. dne v měsíci.
O udržování bytu se nájemce a pronajímatel do určité míry dělí. Nájemce má na starosti zajištění a hrazení běžné údržby a drobných oprav v bytě. Tím se myslí především pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, kontrola funkčnosti termostatických hlavic, kontrola a údržba vodovodních baterií i vodovodních výtoků nebo také opravy dveří a oken. Drobné opravy v nájemním bytě by si měl zajistit sám nájemce. Zákon stanoví limit pro běžnou opravu, kterou by si měl hradit sám nájemce, na 1.000 Kč.
Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat po dobu nájmu byt (či dům) ve stavu způsobilém k užívání. Sem by se řadilo především zajištění základních potřeb jako dodávka vody, tepla a podobně. Měl by také hradit větší opravy v bytě, které stojí více než 1.000 Kč. Do kategorie běžné údržby by ale spadala také například oprava omítek, malování a tapetování, což jsou činnosti, které stojí nejenom více peněz, ale obě strany mohou mít také odlišné představy o jejich provedení. Proto je žádoucí i praktické i tyto povinnosti v nájemní smlouvě blíže specifikovat. Majitel může například nechat četnost malování i barvu stěn na libovůli nájemníka, ale vyžádat si před ukončením nájmu uvedení stěn bytu do původního stavu.
Pronajímatelé rádi vkládají do nájemních smluv klauzule o zákazu chovu zvířat, omezování počtu osob v bytě či jiné věci, které by si neměli dovolit. Jejich motivace je zřejmá: chtějí svůj majetek co nejvíce ochránit a ušetřit. Záleží ale na nájemci, zda bude takové zákazy akceptovat. Podstatné totiž je, že nájemce má podle zákona právo zvířata v bytě chovat, a to i za situace, kdy mu to smlouva výslovně zakazuje, pokud chov nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Podobně ani návštěvy v bytě nelze nájemní smlouvou zakázat. Pronajímatel má samozřejmě právo vědět, kolik osob bude v bytě trvale bydlet, případně si vyhradit souhlas s přijímáním dalších obyvatel bytu (to se netýká osob blízkých). Nájemce má naopak povinnost nahlásit navýšení počtu osob žijících v bytě. Tyto povinnosti se ale nijak netýkají krátkodobých návštěv, které tímto způsobem omezovat nelze.
Ze zejména v případě dlouhodobého bydlení mají nájemníci potřebu leccos v bytě pozměnit a upravit. Přibitím obrazu či poličky na stěnu počínaje a výměnou kuchyňské linky konče. Rozsah možných změn v bytě lze rovněž upravit nájemní smlouvou. Obecně ale platí, že pokud změny plánuje nájemce, měl by s nimi pronajímatele seznámit a ten by s nimi měl souhlasit. Nedohodnou-li se jinak, měl by nájemce po skončení nájmu uvést byt do původního stavu.
Primárním účelem nájmu je bydlení v bytě. Nelze vyloučit ale ani práci a podnikání, což se v poslední době stalo velmi aktuální a žádanou variantou. Nájemce si tedy může nejenom umístit sídlo na adresu domu či bytu, ale také samotnou práci z domova vykonávat. Typicky se může jednat o kancelářskou činnost, ale lze si představit veškerou činnost, která nezatěžuje ve zvýšené míře byt či dům a jeho ostatní obyvatele.
Nájemní smlouva na byt, na dům i na pozemek musí být podle zákona uzavřena vždy v písemné formě, nestačí ústní dohoda. Podepsat se musí nájemník i pronajímatel a u obou musí být ve smlouvě uvedeno: jméno a příjmení, bydliště, datum narození. Na konci smlouvy musí být uvedeno i datum a místo, kde byla smlouva o pronájmu podepsána. Pokud se jedná o byt nebo dům ve spoluvlastnictví, případně ve společném jmění manželů, musí smlouvu uzavřít a podepsat všichni vlastníci. Alternativou může být plná moc.
I nájemníků často bývá více. Pokud smlouvu podepíše více nájemníků, vzniká tzv. společný nájem, který jim zakládá společná práva a povinnosti. Když jeden z nich odstoupí, nájem pokračuje s ostatními nájemci. Jiný status mají spolubydlící, kteří jsou také uvedeni ve smlouvě, ale na jiné pozici (stejně jako např. děti nájemce, v rámci počtu osob v bytě). Když nájemce odstoupí, smlouva zaniká a spolubydlící se musí odstěhovat. Specifickou pozici potom mají manželé, kde vzniká ze zákona automaticky tzv. společný nájem manželů.
Dále ve smlouvě musí být přesně určen předmět nájmu, tedy nemovitost: adresa včetně čísla bytu a podlaží, ve kterém se nachází. Dále se uvádí počet místností, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení a stav bytu. Veškeré údaje o stavu bytu a jeho vybavení se zaznamenávají také do předávacího protokolu, který se podepisuje při předání bytu nájemci.
Existují dva hlavní druhy nájemních smluv: na dobu určitou a na dobu neurčitou. Smlouva na dobu určitou končí jednoduše uplynutím sjednané doby, většinou tedy po jednom nebo dvou letech a má-li pronájem pokračovat, uzavírá se nová smlouva s novými podmínkami, či dodatek na její prodloužení, ale opět velmi často s novými podmínkami. Pozor - pokud dobu trvání nájmu ve smlouvě neuvedete, automaticky jde o smlouvu na dobu neurčitou!
Ve smlouvě o pronájmu vždy přesně uveďte i nájemné, termín splatnosti a způsob platby (číslo účtu). Výše nájmu není v zákoně nijak omezena, takže záleží čistě na dohodě mezi majitelem a nájemníkem. Zákon ale upravuje splatnost: nájemné se platí předem, nejpozději do 5. dne v měsíci. Ve smlouvě je možné sjednat pozdější datum splatnosti, ale není možné žádat dřívější datum, protože to by omezovalo zákonná práva nájemníka. Zvlášť uvádějte cenu nájmu a zálohy na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.).
Do nájemní smlouvy se uvádí také dohoda o vratné kauci, nebo tzv. jistotě. Kauci vrací majitel obvykle při skončení nájmu. Podle zákona může výše kauce dosáhnout maximálně trojnásobek měsíčního nájmu. Obvyklý je však spíš jeden, maximálně dva nájmy.
Některé nejasnosti panují ohledně možného přechodu nájmu bytu. Jde o situaci, kdy dojde ke smrti výlučného nájemce bytu, s nímž žila v domácnosti v době smrti jiná osoba, která nemá vlastní byt. K přechodu nájmu bytu na tuto osobu může dojít v případě, že se jedná o manžela či manželku, partnera (stejného či jiného pohlaví), rodiče, sourozence, zetě či snachu, dítě nebo vnuka. Pokud podmínky přechodu nájmu bytu splňuje více osob, stávají se společnými nájemci. Je přitom na těchto osobách, aby případně prokázaly, že s původním nájemcem žily v trvalém společenství. Po přechodu nájmu bytu se ovšem zpravidla mění doba nájmu z doby neurčité na dobu určitou, limitovanou na dva roky od smrti nájemce, s výjimkami pro osoby starší 70 let nebo mladší 18 let.
Na straně pronajímatele bytu může dojít ke změně, a to nejčastěji při prodeji bytu. Nájemníci se ale nemusejí obávat, že změnou vlastníka dojde k ukončení nájmu. Naopak základním pravidlem je, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi, které byly doposud sjednány. Nový majitel bytu může vypovědět nájem ze stejných důvodů jako majitel dosavadní.
Nájemní smlouva může skončit třemi způsoby: uplynutím určené doby, dohodou na ukončení nájemní smlouvy, jednostrannou výpovědí z nájmu. Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu (na dobu určitou i neurčitou) s tříměsíční výpovědní lhůtou v případech, kdy nájemník hrubě poruší svoji povinnost, je odsouzen pro úmyslný trestný čin, nebo pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen. Pokud nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Nájemník se smlouvou na dobu neurčitou může nájem ukončit výpovědí bez udání důvodu prakticky kdykoliv, s tříměsíční výpovědní lhůtou. Nájemník se smlouvou na dobu určitou může dát výpověď jen, když se změní okolnosti nájmu natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu dál pokračoval.
Je třeba rozlišovat mezi nájmem a podnájmem. Nájemní smlouvu uzavírá majitel s nájemcem. Nájemce může potom s další osobou uzavřít smlouvu o podnájmu celé nemovitosti nebo její části. Ale pozor - majitel má právo další podnájem zakázat. Podnájemník také nemá tolik práv jako nájemník.
Specifická je situace u družstevních bytů, které nelze pronajmout na základě nájemní smlouvy. Jediná legální možnost je podnájem, a to vždy s předchozím písemným souhlasem družstva. Podnájemníci v družstevních bytech mají menší zákonná práva a jejich pozice je více riziková.
Nový občanský zákoník umožňuje smluvní pokuty v nájemní smlouvě, ale limituje jejich výši. Když sečteme kauci a smluvní pokuty, nesmí v úhrnu částka přesáhnout tři měsíční nájmy. Smluvní pokuta také nesmí být nepřiměřená.
Sepsáním kvalitní nájemní smlouvy a vhodnou úpravou práv a povinností si ušetříte většinu problémů, ať již jako majitel bytu či nájemce. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu, případně poradíme se sepsáním dodatku ke smlouvě či ukončení nájmu.
tags: #kdo #muze #podepisovat #najemni #smlouvy