V současné době, kdy je obecně patrný nedostatek bytů, někteří pronajímatelé využívají této situace při jednání o nájemních smlouvách. Je však důležité znát svá práva a povinnosti.
Jedním z častých bodů, který se může objevit v nájemní smlouvě, je omezení týkající se návštěv. Je pravdou, že pronajímatel nemůže nijak zakázat nájemci přijímat návštěvy v bytě. Pokud je v nájemní smlouvě taková klauzule, je neplatná.
V praxi však může být obtížné rozlišit mezi běžnou návštěvou a osobou, která se stává trvalým členem domácnosti nájemce. Hranice mezi těmito dvěma kategoriemi může být poměrně tenká. Například, když se nájemce seznámí s novým partnerem, původně večerní návštěvy se mohou postupně prodlužovat a proměnit se v několikadenní pobyty.
Každý nájemce má právo rozhodnout se, zda bude v bytě kouřit. Vlastník bytu nemá právo tuto svobodu svých nájemníků omezovat a nemůže jim zakázat kouřit v pronajatém bytě. Přesto se v nájemních smlouvách často objevují ustanovení zakazující kouření.
Na druhou stranu může kouření v bytě způsobit nepříjemný zápach. V takovém případě může vlastník požadovat, aby nájemce uvedl byt do původního stavu. To může zahrnovat například odborné čištění sedaček a koberců nebo vymalování celého bytu. Tyto povinnosti lze v případě silného zápachu zanést do nájemní smlouvy.
Nájemce má právo v bytě chovat zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Nájemní smlouva tedy nemůže nájemce v chovu zvířat omezovat. Pokud nájemní smlouva obsahuje ustanovení zakazující chov zvířat, nemá žádnou právní váhu.
Rozhodnutí o tom, zda si nájemce pořídí zvíře, je nakonec na něm. Pronajímatel však nesmí porušit antidiskriminační zákon, což znamená, že musí zajistit rovné příležitosti pro všechny.
Po skončení nájmu je nájemce povinen předat pronajatý byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Zahrnuje to například zacelení stěn po vyndání hřebíků a jejich vymalování. Nájemce je také povinen provádět běžnou údržbu bytu, včetně oprav omítek či tapetování.
Při sjednávání nájemní smlouvy je vhodné ve smlouvě stanovit, které služby spojené s užíváním bytu nebo domu zajišťuje pronajímatel a které nájemce. Pokud tato otázka není ve smlouvě řešena, řídí se zákonnými ustanoveními.
Pronajímatel je povinen zajistit po dobu nájmu tzv. nezbytné služby. Mezi ně patří dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání a provoz komínů a případně výtahu.
Byť není vyloučeno ujednání, že by pronajímatel nezajišťoval žádné služby, v praxi to bývá téměř nemožné. Pokud je předmětem nájmu byt v bytovém domě, kde působí společenství vlastníků, pronajímatel standardně zajišťuje ty služby, které zajišťuje společenství.
Při nájmu bytu v bytovém domě, kde vlastník bytu hradí zálohy společenství vlastníků, je důležité vědět, že některé služby nájemce hradit nesmí. Obecně platí, že nájemce může hradit pouze ty služby, které souvisejí s bytem a poskytují mu pro užívání bytu prospěch.
Mezi tyto služby typicky patří fond oprav, který bývá významnou výdajovou položkou. Dále nájemce nesmí hradit poplatky správce domu, odměny pro členy výboru společenství vlastníků ani pojištění domu.
Dodávky elektřiny a případně plynu může zajišťovat pronajímatel, ale lze je i tzv. „přepsat na nájemce“. V takovém případě nájemce uzavírá smlouvu s dodavatelem médií, sám platí zálohy přímo dodavateli a případný přeplatek či nedoplatek se řeší přímo s dodavatelem.
Pronajímatel by měl s nájemcem v nájemní smlouvě nastavit, jakým způsobem budou poskytnuté služby hrazeny. Nejčastějším způsobem je zálohová platba.
Výši záloh by si měli primárně ujednat smluvně v nájemní smlouvě pronajímatel a nájemce. Pokud se nedohodnou, pronajímatel určí měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z nákladů předpokládaných dle uplynulého roku nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Výše záloh by měla ideálně odpovídat předpokládané spotřebě.
V rámci nájemní smlouvy se doporučuje sjednat maximální počet osob, které mohou byt užívat, neboť tato skutečnost má podstatný vliv na stanovení výše zálohových plateb.
Platby za služby lze hradit také paušálně. To může být samostatná paušální platba, platba v rámci jedné paušální platby spolu s nájemným, nebo platba za služby paušálně jako součást nájemného. Další výhodou paušální platby je, že případný přeplatek na službách zůstává pronajímateli. Nevýhodou je, že případný nedoplatek musí hradit pronajímatel z vlastních zdrojů.
Zákon navíc u nájmů na dobu neurčitou či delší než 24 měsíců výslovně deklaruje, které služby nemohou být hrazeny paušálně. Do paušální platby nelze zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tyto dodávky se tak musejí vždy vyúčtovat.
Pronajímatel je po skončení zúčtovacího období povinen uhrazené zálohy na služby vyúčtovat a vypořádat s nájemcem případný nedoplatek či přeplatek. Vyúčtování musí pronajímatel doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Nedodá-li pronajímatel vyúčtování nájemci včas, má nájemce právo na úhradu pokuty od pronajímatele, která činí 50 Kč za každý započatý den prodlení. Za rok tato pokuta může činit až 18 000 Kč.
Po doručení vyúčtování má nájemce právo do 30 dnů písemně požádat pronajímatele o doložení nákladů na jednotlivé služby a provedení vyúčtování. Pokud nájemce nevznese námitky pro vyúčtování do 30 dnů, platí, že s obsahem vyúčtování souhlasí.
Včas uplatněné námitky musí pronajímatel vyřídit znovu do 30 dnů od jejich obdržení.
Pronajímatel a nájemce si mohou sjednat, že je nájemce povinen složit jistotu (tzv. kauce). Pokud je jistota sjednána, může pronajímatel případný nedoplatek na zálohách za služby sanovat právě z této jistoty. Je však zapotřebí, aby bylo již při sjednání nájemní smlouvy výslovně stanoveno, že jistota se může použít i na úhradu nedoplatku z vyúčtování služeb.
Podle občanského zákoníku platí, že jistotu je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu spolu s úroky.
tags: #kdyz #je #pronajimatel #hajzl