Kupní smlouva představuje základní dokument pro nabytí vlastnictví k nemovitosti, ať už se jedná o rodinný dům, pozemek či soubor nemovitostí. Občanský zákoník, konkrétně v § 2079 a násl. a § 2128 a násl., definuje klíčové náležitosti, které musí tato smlouva splňovat pro svou platnost.
Zásadní pro formální správnost kupní smlouvy a následný zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí je přesné a správné označení předmětu koupě v souladu s katastrálním zákonem. Tato oblast klade vysoké nároky na znalost právní úpravy a často se stává problematickou při sepisu smlouvy bez odborné pomoci advokáta.
Vkladové řízení u katastrálního úřadu je vysoce formální. Jakákoli nepřesnost v označení předmětu koupě, včetně překlepů, může vést k zamítnutí návrhu na vklad. V takovém případě je nutné celou proceduru opakovat: sepsat novou kupní smlouvu se správně vymezenými nemovitostmi, ověřit podpisy, podat nový návrh na vklad a znovu uhradit správní poplatek, který aktuálně činí 2.000 Kč.
Varujeme před využíváním vzorů kupních smluv dostupných na internetu. Tyto vzory jsou často pochybné kvality, nezohledňují specifické požadavky smluvních stran, bývají zastaralé a neodrážejí aktuální právní úpravu. Zkušenosti ukazují, že příprava kupní smlouvy svépomocí se často neosvědčí a nakonec vedou k nutnosti vyhledat pomoc advokáta.
Doporučujeme proto využít služeb zkušeného advokáta již v počáteční fázi. V rámci kupní smlouvy je vhodné právně ošetřit také další práva a povinnosti smluvních stran, včetně sankcí za jejich nesplnění. Sem patří například:
Tato opatření poskytují stranám jistotu a oporu, aby například prodávající nepřišel o nemovitost bez zaplacení kupní ceny, nebo kupující nezaplatil cenu, aniž by mu byla nemovitost řádně předána a převedeno vlastnické právo.
V neposlední řadě důrazně doporučujeme k platbě kupní ceny využít advokátní úschovu. Tím je zajištěno bezpečné provedení transakce.
Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) přinesl změny v úpravě kupní smlouvy, která je jedním z nejběžnějších právních jednání. Původní dvojí úprava v obchodním a občanském zákoníku byla nahrazena jedním zákonem. NOZ ve velké míře převzal pravidla z dřívějšího obchodního zákoníku, která umožňovala větší smluvní volnost.
Zákon vyžaduje písemnou formu kupní smlouvy výhradně při převodu nemovitých věcí. U ostatních věcí není ústní smlouva překážkou, ale pro právní jistotu je vhodné smlouvu písemně sepsat, případně i dodatečně.
Kupní smlouva musí obsahovat:
Kromě těchto povinných náležitostí se doporučuje uvést i další ustanovení:
V právní teorii po rekodifikaci soukromého práva panuje shoda, že kupní cena již není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Podstatná je pouze úplatnost, tedy závazek kupujícího uhradit kupní cenu. Strany si mohou sjednat kupní cenu způsobem jejího určení (§ 2080 NOZ) nebo i zcela bez určení kupní ceny (§ 2085 odst. 2 NOZ), kdy se cena bude odvíjet od ceny obvyklé.
Nicméně, v praxi katastrálních úřadů a soudní praxi se lze stále setkat s odlišným názorem. Soudní judikatura, ačkoliv se NOZ odklonil od pojetí kupní ceny jako podstatné náležitosti, stále přikládá kupní ceně význam. Rozhodnutí Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 24 Cdo 1608/2021) potvrzují, že dohoda o kupní ceně je podstatnou náležitostí kupní smlouvy z pohledu katastrálního úřadu. To znamená, že pokud kupní cena není v smlouvě či v příloze, která je její nedílnou součástí, jasně specifikována, může katastrální úřad zamítnout návrh na vklad.
Z těchto důvodů je pravděpodobně nemožné určit výši kupní ceny odkazem na jinou listinu, která není nedílnou součástí vkladové listiny (např. dodatek, znalecký posudek, ceník). Takové ujednání bývá shledáno neurčitým. Stejně tak by neuspěli ti, kteří by se rozhodli kupní cenu ve smlouvě neuveřejnit vůbec.
Prodávající si může v kupní smlouvě vyhradit vlastnické právo k prodávané nemovitosti až do úplného zaplacení kupní ceny. Toto ujednání musí být písemné. V praxi se často řeší zaplacením kupní ceny do úschovy.
Předkupní právo dává oprávněné osobě možnost koupit nemovitost dříve, než ji prodávající prodá někomu jinému. Může být sjednáno jako věcné právo (váže se k nemovitosti a působí vůči nástupcům kupujícího) nebo jako osobní právo (váže se k osobě prodávajícího). V případě nemovitostí vyžaduje písemnou formu.
Umožňuje kupujícímu převést předmět koupě zpět na prodávajícího za sjednanou cenu. Toto právo musí být sjednáno písemně.
Prodávající si vyhrazuje právo dát přednost lepšímu kupci, který se přihlásí v určené lhůtě. Toto ujednání je výhodné pro prodávajícího, který může prodat nemovitost za vyšší cenu.
Strany si mohou sjednat možnost vrácení zboží, pokud kupující ve zkušební lhůtě odmítne koupi.
Nový občanský zákoník se vrací k římskoprávní zásadě „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje pozemku). Stavby na pozemku se automaticky stávají jeho součástí, pokud jsou ve vlastnictví téže osoby. Pokud jsou vlastnictví rozdílná, stavba se nestane součástí cizího pozemku, dokud se jedna ze stran nerozhodne nemovitost prodat.
V takovém případě má vlastník druhé nemovitosti zákonné předkupní právo, které nelze omezit ani vyloučit. Toto předkupní právo zůstává zachováno i při dalším převodu.
Další nemovitou věcí je nově i právo stavby, které lze zřídit smluvně, zákonem, rozhodnutím soudu nebo vydržením. Vzniká zápisem do katastru nemovitostí.
Nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího převzetím zboží, nikoli nabytím vlastnického práva. V případě odeslání věci se za odevzdání považuje předání prvnímu dopravci.
Při porušení smlouvy, které je podstatné, má kupující možnost volby mezi opravou, výměnou věci, slevou z kupní ceny nebo odstoupením od smlouvy. U nepodstatného porušení má prodávající povinnost vadu odstranit nebo poskytnout slevu.
U skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem platí, že pokud je kupující nevytkne prodávajícímu do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. U spotřebitelů se vada projevená do dvou let od přechodu nebezpečí škody považuje za vadu existující již při přechodu nebezpečí.
Při koupi nemovitosti je klíčové:
tags: #kupni #smlouva #na #nemovitost #se #ridi