Kupní smlouvou se nemovitosti převádějí za úplatu, což představuje důležité právní jednání s ohledem na hodnotu převáděného majetku. Pro úspěšný převod nemovitosti je nezbytná písemná kupní smlouva a její následný vklad do katastru nemovitostí, spolu s návrhem na vklad vlastnického práva.
Smlouva určená pro katastr nemovitostí musí obsahovat úředně ověřené podpisy prodávajícího i kupujícího. Tyto podpisy lze ověřit například na pracovištích Czech POINT. Smlouva se následně předkládá příslušnému katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s návrhem na vklad.
Je důležité být obezřetný při používání obecných vzorů kupních smluv nalezených na internetu. Často se stává, že katastrální úřad zamítne vklad kvůli chybám ve vyplnění. Žádný vzor neobsahuje správně vyplněný návrh na vklad, který je nutné podat na stanoveném formuláři. Kromě toho vzory často opomíjejí specifické okolnosti konkrétního případu, které je vhodné ve smlouvě zohlednit, a to zejména s ohledem na to, zda jste v pozici prodávajícího či kupujícího. Platí zde přímá úměra - čím vyšší je hodnota nemovitosti a kupní cena, tím méně byste měli riskovat s obecnými vzory.
Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti) byla v roce 2020 zrušena. V pozici prodávajícího se však za určitých okolností může uplatnit daň z příjmu ve výši 15 % z kladného rozdílu mezi kupní cenou v době prodeje a dobou nabytí nemovitosti. Tato daň závisí na délce doby mezi nabytím a prodejem (hranicí je 10 let, dříve 5 let) a na tom, zda prodávající měl v nemovitosti minimálně 2 roky bydliště (nikoli nutně trvalé bydliště). Dále může hrát roli, zda získaná kupní cena bude použita k uspokojení vlastní bytové potřeby. Každou takovou situaci je vhodné konzultovat s daňovým poradcem.
Kromě častých chyb ve specifikacích nemovitostí nebo v problematicky sepsaných ujednáních ve smlouvě, si prodávající musí dát pozor na řadu dalších aspektů, zejména pokud předmětem převodu je dům nebo byt. Mezi ně patří povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy a odpovědnost za skryté vady nemovitosti, které se mohou týkat i pozemků. Nejzásadnější problematikou u kupní smlouvy je však dostatečné právní zajištění obdržení kupní ceny v návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Pokud kupní cena není hrazena při podpisu smlouvy v hotovosti (což je možné u méně hodnotných pozemků s nižšími kupními cenami, avšak s ohledem na zákonné limity pro bezhotovostní platby) nebo před podáním návrhu na vklad se sjednanou odkládací podmínkou, prodávající riskuje ztrátu hodnoty nemovitosti.
Zrcadlově platí pro kupujícího, co bylo uvedeno pro prodávajícího, avšak z opačného pohledu. To se týká možných chyb ve specifikacích nemovitostí, problematicky sepsaných ujednání ve smlouvě, ale také skrytých či právních vad nemovitostí. Některé právní vady lze zjistit z listu vlastnictví (např. věcné břemeno či zástavní právo), jiné nikoli (např. nájemní právo). Výše sjednané kupní ceny musí také respektovat příslušné zákony. Zásadní je pro kupujícího dostatečné právní zajištění úhrady kupní ceny v návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Často prodávající trvají na úhradě kupní ceny ještě před podáním návrhu na vklad, čímž kupující riskuje, neboť se stává vlastníkem až po zapsání do katastru, což může trvat zhruba měsíc od podání návrhu.
Katastrální úřad se obecně nezajímá o to, zda byla kupní cena uhrazena. Tato záležitost je věcí smluvních stran a vhodného právního zajištění ve smlouvě. Výjimkou je situace, kdy kupní smlouva obsahuje pro ochranu prodávajícího odkládací podmínku pro vklad smlouvy do katastru, vázanou na prokázání řádného uhrazení kupní ceny.
V českém právním řádu platí zásada svobody smluvních stran. Každá strana má však odpovědnost za škodu způsobenou druhé straně nepoctivým jednáním již v období před uzavřením smlouvy. Nový občanský zákoník (§ 1728 až 1730) zavádí koncept předsmluvní odpovědnosti. Pokud strana zahájí nebo pokračuje v jednání o smlouvě bez úmyslu ji uzavřít, jedná se o předstírané jednání. To může zahrnovat situace, kdy jedna strana bez vážného důvodu ukončí jednání, když se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, nebo se nedostaví k podpisu.
Porušení informační povinnosti je rovněž součástí předsmluvní odpovědnosti. Smluvní strany mají zákonnou povinnost sdělit si veškeré potřebné informace. Škoda způsobená porušením předsmluvní odpovědnosti může zahrnovat náklady na právní zastoupení, znalecké posudky, poplatky, zajištění úvěru, ale také ušlý zisk.
V praxi se mohou vyskytnout komplikované situace, kdy kupující nezaplatí kupní cenu. Příkladem může být případ, kdy prodávající uzavřeli kupní smlouvu na prodej nemovitosti s ověřenými podpisy, ale kupující nedoplatil část kupní ceny. Nemovitost nebyla přepsána na katastru, ale kupující měl povolen vklad pro hypoteční úvěr, který neplatil. V domě byl navíc nájemce a byly odpojeny energie.
Další případ se týká realitní kanceláře, která kupujícímu údajně zamlčela důležité informace o pozemku, konkrétně podzemní vedení. Kupující se domáhal vrácení rezervačního poplatku, ale kancelář odmítla. Po právním řízení soud nakonec rozhodl ve prospěch kupujícího.
V rozhodnutí Okresního soudu v Liberci bylo původně určeno, že žalobce je vlastníkem pozemků a žalovaná mu má nahradit náklady řízení. Soud dospěl k závěru, že žalobce neměl v úmyslu pozemky prodat a žalovaná se nechala zapsat jako kupující pouze na žádost třetí osoby, s tím, že skutečným vlastníkem bude tato osoba. Vnější projev vůle byl v rozporu s vnitřní vůlí. Žalovaná se nepovažovala za vlastníka, nezaplatila kupní cenu ani daň z převodu nemovitostí a nerozhodovala o dalším prodeji.
Krajský soud v Ústí nad Labem potvrdil rozsudek prvního stupně, avšak z odlišných důvodů. Shledal kupní smlouvu neplatnou podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor s dobrými mravy, jelikož kupující uzavřela smlouvu s úmyslem zastřít skutečné majetkové poměry svých příbuzných, aby nepřišli o sociální dávky.
Nejvyšší soud však v dovolacím řízení dospěl k závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu. Pro neplatnost dvoustranného právního úkonu z důvodu rozporu s dobrými mravy je nutné, aby v rozporu s dobrými mravy bylo jednání obou stran, nikoli pouze jedné. V daném případě bylo jednání, které se mělo příčit dobrým mravům, přičítáno pouze dovolatelce. Navíc úvaha odvolacího soudu o jednání contra bonos mores byla založena na spekulaci, že příbuzní dovolatelky nepobírají sociální dávky, což nebylo prokázáno. Nejvyšší soud proto napadený rozsudek zrušil.
Prodej a koupě pozemku jsou dnes záležitostí milionových hodnot a vyžadují náležitou pozornost a bezpečnost při právních krocích. Pozemek je nemovitost a jeho prodej podléhá stejným pravidlům jako u jiných nemovitostí. Je nutné zohlednit všechny zapsané povinnosti, jako jsou například pozemkové služebnosti, které mohou ovlivnit jeho hodnotu a využití.
Ačkoli bylo předkupní právo k 1. červenci 2020 obecně zrušeno, pozemky představují jednu z výjimek, pokud na pozemku stojí cizí stavba a pozemek a stavba mají různé vlastníky. V takovém případě má prodávající povinnost nejprve nabídnout nemovitost k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Toto ustanovení má napomoci k postupnému scelení pozemků a budov.
Hodnota pozemku je výrazně ovlivněna jeho typem, který je uveden v katastru nemovitostí. Pro informaci o funkčním využití je nutné nahlédnout do územního plánu, který určí, zda je pozemek určen například ke stavbě rodinného domu. Tato informace zásadně ovlivňuje budoucí cenu pozemku.
Je důležité rozlišovat mezi pojmy pozemek a parcela. Pozemek je definovaný a ohraničený povrch, zatímco parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě s parcelním číslem.
Odkoupení obecního pozemku může mít výhody, jako je podpora zastavění a často i nižší cena, zejména pro mladé rodiny. Je však nutné dát pozor na neformální sliby obce ohledně změny územního plánu, které nemusí být závazné.
Pozemkové služebnosti, jako je právo průchodu nebo vedení inženýrských sítí, mohou výrazně ovlivnit užívání pozemku. Při prodeji je nutné ověřit, jaké služebnosti na pozemku váznou, a pečlivě projít údaje na katastru nemovitostí.
Při prodeji pozemku je nezbytná kupní smlouva, ideálně předcházená rezervační smlouvou, která ošetřuje práva a povinnosti stran před uskutečněním prodeje. Kupní smlouva na pozemek se mírně liší od smlouvy na prodej bytu či domu, přičemž její znění ovlivňuje účel, za kterým je pozemek pořizován.
Kupující by měl včas vyřešit financování nemovitosti, ať už z vlastních zdrojů, nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. V případě žádosti o hypotéku je často nutné předložit projektovou dokumentaci.
Doporučuje se využít advokátní či jinou úschovu peněz pro zajištění kupní ceny. Prostředky jsou převedeny na bezpečný účet spravovaný advokátem, notářem nebo bankou. Po úhradě všech finančních prostředků je možné podat návrh na zápis do katastru nemovitostí.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena k 31. březnu 2020. Prodávající může být povinen zaplatit daň z příjmu (15 %) z prodeje pozemku, pokud je zisk kladný. Tato daň se zahrnuje do daňového přiznání. Kupující jsou povinni platit roční daň z nemovitých věcí.
Při koupi či prodeji pozemku je klíčové zjistit informace o inženýrských sítích (voda, kanalizace, elektřina, plyn) a ověřit je na příslušných úřadech. Důležitý je také koeficient zastavění pozemku a jeho určení v územním plánu.
Pečlivá kontrola údajů v katastru nemovitostí může odhalit nedostatky, jako jsou nesoulady mezi plotem a reálnými hranicemi parcel, nebo pozemkové služebnosti. Vždy je vhodné zkontrolovat přesnou rozlohu a umístění pozemku.
Pokud se vám všechny doporučené kroky zdají složité, je vhodné přenechat starosti odborníkům. Profesionální právní servis, zajištění úschovy kupní ceny a pomoc s katastrem nemovitostí a daněmi mohou ušetřit čas, peníze a předejít problémům.
tags: #kupujici #nezaplatil #za #pozemek